土地市場供需雙旺 年末多城市地王頻現

　　一面是北上廣深以及天津、武漢、南京、大連等一二線城市近期批量供地上千畝，優質地塊層出不窮；另一面無論央企、民企紛紛加快拿地步伐，溢價率走高，各城市地王、準地王頻出。預計年末這波土地市場供需雙旺的局面仍將持續，而土地市場的熱度也將傳導到樓市，使樓市持續淡季不淡的狀態。

　　地王頻出

　　上半年土地市場的“極寒”，受損失最大的無疑是各個地方政府。土地出讓收入和相關稅費銳減，供地任務完成比例不高，還直接影響了樓市預期。臨近年末，為了沖刺全年供地目標，各地方政府在加大供地量的同時，紛紛推出市區優質地塊，直接決定了地王的頻頻出現。

　　一線城市中，北京11月27日新增掛牌6地塊，總建筑面積61.8萬平方米，6塊地總起拍價37.75億元，其中有北京市朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目，樓面起價3.38萬每平方米，有望刷新今年北京單價地王紀錄。在北京掛出單價準地王的同日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元拍得黃浦區594北塊、596街坊商辦地塊，樓面價達到了3.6萬元/平方米，刷新了今年上海土地市場的最高單價紀錄。11月30日，廣州出讓11塊地塊，當地媒體為這場年內規模最大的土地拍賣總結了幾個關鍵詞，“1.4萬平荔灣芳村天價地價”“2萬平保障房配建面積”“131%超高溢價”“數十輪輪番飆價”，當地業內人士直呼2010年的土地市場盛況再現。據了解，廣州12月份還有十余宗土地將推出。深圳也于11月末誕生今年以來的總價地王，深圳尖崗山一塊面積達15萬平方米的地塊，最終被中海地產以20億元成功競標，溢價100%。

　　面對一線城市的土地出讓熱潮，二線城市的表現也不遑多讓。天津土地交易中心近日發布公告，將公開掛牌出讓兩宗地，總起價42億元。其中位于南開區天塔道北側地塊，土地出讓面積104324平方米，起拍價36.96億元，有望成為天津今年總價地王。大連市國土資源和房屋管理局公告顯示，將以掛牌方式出讓五宗地塊，總用地面積達55.5萬平方米。蘇州工業園區國土房產局以掛牌方式出讓三宗住宅用地，出讓面積共計34.9萬平方米。11月30日，南京臨江老城改造建設投資有限公司，通過競拍取得南京下關區濱江江邊路以西2號地塊的土地使用權，土地出讓價為56.2億元，該幅地塊也成為截至目前的全國總價地王。

　　中原集團研究中心監測的12個城市的數據顯示，11月份前15天的各地經營性用地成交面積約356公頃，約占10月份成交量的58%。同時13個重點城市11月份前15天的經營性用地供應約797公頃，已經超過10月份777公頃的供應量。

　　熱度傳導

　　地方政府的積極推地和房企的積極拿地，共同造就了這一波年末土地熱潮。而供需雙方的積極態度，并非偶然。

　　地方政府方面，上半年全國住宅用地供應僅完成全年計劃的29.6%。第三季度，全國105個主要監測城市土地供應5.43萬公頃，環比減少4.26%，同比減少37.75%。偉業我愛我家市場研究院的統計數據，今年1至10月，306個城市土地交易23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%，一線城市與去年全年相比更是大幅減少51.53%。顯然，地方政府從完成全年土地供應任務和增加賣地收入角度出發，加大土地出讓力度，同時增加價格高的優質地塊出讓成為其最佳選擇。

　　房企方面，11月前22天，僅萬科、綠城、招商、保利、富力和金地6家企業合計拿地權益支付價格達到110.45億元，權益建筑面積達327.95萬平方米。房企拿地熱情升高，也與當前樓市成交回升、房企資金鏈情況全面緩解有很大關系。

　　鏈家地產市場研究部張絮認為，在資金鏈好轉的背景下，房企拿地意愿增強，預計未來1個多月，各地的土地供應量還會處于井噴階段，各地方政府將通過大量推地來加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，而資金狀況較好的企業還將加快拿地速度。

　　目前土地市場和樓市呈現出互相傳導的態勢，樓市成交為房企提供更多拿地資金，土地市場的持續熱度，又對買賣雙方的樓市預期產生積極影響。截至11月25日，11月全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了236295套，環比上升30.6%，達到年內同期成交新高。

　　業內人士對新金融記者表示，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖然比較高，但相比2010年的地王出現的地板價高于在售項目價格的現象還有一定差距。各地對出讓土地的定價也比較高，而且在目前市場出現回暖的情況下，地王的出現的確對市場非理性發展有明顯的推進作用。

　　“地王助推房價的情況一旦趨于嚴重，勢必會有相應的‘降溫’政策出臺，因為目前的市場和政策層面不允許房價大漲的情況出現。目前來看，針對高價地的限地價競房價、競保障房面積、競公共配套等政策，也在平抑地價方面發揮一定作用。經過一定時間反彈后土地市場還將回歸平穩。”上述業內人士表示。

來源：新金融觀察報

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