高端住宅兩極分化單價8萬或成分水嶺

以限購為“殺手锏”持續了近兩年的宏觀調控正在改變北京高端樓市的格局，伴隨著北京高端住宅市場此前“水漲船高”現象漸失，盤古大觀、瑞安·君匯、長安太和等單價8萬元以上的頂級住宅，與京城普遍售價在5萬元左右的高端住宅兩極分化現象越來越明顯。

　　高端市場價格差距拉大

　　根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，11月第四周高端住宅成交量總計197套，環比上漲15.2%，同比上漲36.8%。其中二手住宅成交76套，環比上漲49%，新建商品住宅成交121套，環比基本持平。

　　在整體成交平穩之下，高端市場分化正在加速，第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成表示。“高端市場的兩極分化主要體現在兩方面：一是熱銷節奏出現差異性；二是高端售價之間的價差在加大。”

　　以西山壹號院、金茂府、萬科如園、保利東郡等為代表的高端住宅，市場行情與房地產整體大勢較為一致，二季度開始回暖，在7、8月份時熱銷，隨著年底到來，銷售節奏放緩。而以合生·霄云路8號、瑞安·君匯等為代表的住宅，銷售節奏相對比較平穩，如瑞安·君匯自開盤以來，持續銷售，不到一年，認購簽約率已超過80%，其銷售節奏并沒有因為年底樓市進入淡季而放緩，預計12月份還將主推大戶型升級新品。

　　前幾年高端市場呈現的都是“水漲船高”狀態，如今業內普遍認為高端產品售價價差在增大。“實際高端市場已經細分為了‘高端住宅’與‘頂級住宅’。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示。

　　記者所采訪的業內人士多數認為，高端住宅兩極分化的房價分水嶺基本在單價8萬元。換言之，以單價8萬為分界線，京城今年熱銷的多數高端住宅單價在5萬元左右。而備受高端買家關注的另外一類產品，單價則都在8萬元以上。如盤古大觀最低價11萬元/平方米、長安太和均價8.3萬元/平方米、瑞安·君匯大戶型新品售價也將超8萬元/平方米，諸如此類樓盤屬于頂級住宅。

　　宏觀調控為導火索

　　“宏觀調控無疑是京城高端住宅兩極分化的導火索。”徐偉成分析。在以限購為“殺手锏”的嚴厲宏觀調控背景下，投資類、改善類需求受到嚴重制約，有部分高端住宅迫于資金回籠壓力，以低于市場預期價開盤或采取“以價換量”的舉措，而另外部分高端住宅恰恰相反，價格穩中有升，促進了兩極分化。

　　此外，在業內人士看來，京城高端住宅兩極分化最根本的原因還在于不同高端住宅擁有資源的差異性。“對稀缺資源的占有是高端產品共性。‘城市資源、人文資源、自然資源、產品資源’是衡量豪宅價值的四大尺度，但頂級住宅比高端住宅占有的資源更具有不可替代性和特殊性。”張坤昱分析。

　　比如，作為頂級住宅，釣魚臺7號院臨近釣魚臺國賓館，盤古大觀緊臨“鳥巢”、水立方，而“鳥巢”、水立方作為北京奧運會主體育場，地處工體北路的瑞安·君匯新品銷售單價超8萬元，則成為占據城市核心地段特殊資源的頂級住宅代表。

　　除前文所提及的產品資源優勢外，最重要的是該項目位居東三環內的城市資源、自然資源和人文資源價值。今年年初北京市國土資源局要求三環路內禁批住宅用地，意味著三環內新盤供應正式終結，現在三環內僅有瑞安·君匯、長安太和等為數不多的樓盤在售，這些樓盤將成為三環內樓盤供應的收官之作。而且，盡管地處寸土寸金之地，瑞安·君匯打造了8000平米原生態社區園林，自然資源也比較優越。

　　另外，該項目由于在CBD核心區、三里屯使館區、燕莎國際區及朝陽公園中央公園區的交會處，加之，開發方瑞安建業的港資背景，國際化氛圍也成為其獨特資源優勢。據瑞安·君匯項目負責人透露，國際商務人群及高端涉外客群占據項目成交客戶比重較大，其中不乏來外籍及港、臺等地的國際化大都市客戶。

來源：京華時報北京　

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