十八大后樓市走勢 房價多高才合理？

　　一個荒唐的北京房價賭局近日以看跌方落敗結束。據看漲方的統計，北京二環內的商品房兩年間上漲51%，三四環間的房價上漲31%，也許統計數字不夠客觀，但在調控政策實施的兩年間，北京房價持續上漲是不爭的事實。再看上海，近期黃浦江邊成交了一套每平米單價超過21萬元的江景豪宅，人們不禁要問：這房價漲到多高才算合理呢？

　　其實，合理房價本身是一個偽命題，在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理！只有不承認市場定價的人才會提出房價是否合理的質疑。金融中心城市如北京、上海，正確的問題是如何建立合理的住宅體系。而住宅體系是否合理的標準是有效分配稀缺的城市化空間。

　　城市化空間是現代都市的稀缺資源，因為城市化空間的有限性或稀缺性，城市就出現了一種溢價——空間的依附性溢價。任何有形資產，無論其真實成本如何，都會由于占有空間而增加空間的溢價，溢價率的高低主要取決于水土資源，財富效應和人口集聚。過去人們常說：一方水土一方人；現在還應加上一句：人流錢流逐水流。特別是在中國，由于多數城市嚴重缺水，城市化空間的溢價率遠高于其它國家。

　　早期城市幾乎無一例外都是擇水而居，人口的集聚必然導致水資源不足，于是就需要引水而居，進而造水而居。擇水到引水必然出現空間的稀缺性，從引水到造水，空間就從相對稀缺升級為絕對稀缺。這時，中心城市寸土寸金就不再是一個形容詞，而是投寸金得寸土，城市化空間從此不再是天賦資源，而是用金錢堆出來的絕對稀缺資源。在城市化空間成為稀缺資源之時，合理分配空間就成為城市經營者的首要責任，這才是人們期望的“安居樂業”。

　　人們總在片面地理解“安居”，甚至有些經濟學家也裝傻唱高調，空談所謂居者有其屋是“天賦人權”。實際上，城市大街小巷隨處可見的“租售”二字就是在提示人們：合理的住宅體系應以“租”為主，以買為輔。中心城市，特別是金融中心城市將形成三級住宅體系：50%以上為租賃房產，30%～40%為普通商品房，10%左右為高端豪宅。因為人口的流動性對于中心城市，就像血液循環對于人體一樣重要，是中心城市保持競爭力的關鍵因素，而能夠讓多數人擁有私宅的地方是人口流動性較低的農村鄉鎮和宜居城市。

　　三級住宅體系的財富效應在于兩個流動性，其一是低收入群體的流動性，人多錢少；其二是高端群體的流動性，錢多人少。窮人帶著夢想進入城市尋找機會，讓夢想化虛為實，富人帶著資金進入城市尋找人才，讓金錢見證奇跡。所以，三級住宅體系幾乎必然導致豪宅價格高高在上，領漲抗跌。政府也會用豪宅的高稅費投資建設公租房，讓更多有夢想的年輕人進入城市，這就是現代城市經營中流行的“豪宅補公租”模式。新加坡則是把公租房和保障房融為一體，可租可買，限價限量，基本實現了居者有其屋。

　　中心城市的商品房市場有兩個可比的價格，其一是均價，其二是天價，人口的流動性越強，城市的財富效應越強，均價和天價之間的差距就越大。據不完全統計，金融中心城市的均價/天價比率差別很大，差價最低的如倫敦是3～4倍，差價最高的如香港為10～11倍。若按中間比率計算，在北京，四環內的均價達到每平方米4萬～5萬元時，北京就會出現20萬～25萬元的天價公寓。在上海，中環線內的住宅均價達到5萬～6萬元時，上海就會出現30萬元以上的天價公寓。

　　十八大后樓市怎么走？

　　明確“兩條腿走路”

　　十八大報告已經明確，未來房地產市場發展繼續堅持走“雙軌制”。

　　記者注意到，在十八大報告中，與房地產市場有直接關系的內容并不多，主要有“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”。這句話明確了未來房地產市場的發展方向，即堅持實施住房制度的“雙軌制”，也就是說，未來政府會通過加大對保障性住房的建設，來保證中低收入人群的住房需求，而對于改善型需求，以及正常的剛性需求，則通過市場供應來解決。

　　由于房地產市場與宏觀經濟、民生、城鎮化以及全面建設小康社會等多個方面有著極為密切的關系，因此十八大報告中在其他方面也順帶會提到住房，如“要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。而通過系統梳理報告中所有與房地產有關的內容，已經基本可以勾畫出中長期房地產市場發展的大致趨勢，即在居民收入倍增大背景下，以及城鎮化進程過程中，房地產市場在未來還能保持較快發展態勢，至少在未來十年時間內會一直如此。

　　因為工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。中國指數研究院提供的一份市場報告預測，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。目前，我國城市人家住宅面積水平較低，有超過7000萬戶的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群體十分龐大。若按“人均35平方米”的小康水平作為改善標準，這一群體將帶來約68億平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平方米計算，未來十年新增的1.8億城鎮人口也將帶來至少50億平方米以上的住房需求。

　　除了住房市場之外，城鎮化和收入的提高，還會對商業地產、旅游地產、產業園區地產等發展產生巨大影響，可以預見，此類地產規模在今后同樣存在較大的發展空間。

　　重要性仍不可替代

　　雖然十八大報告中并未明確房地產業的地位，但專家表示，在未來，房地產行業的重要性仍然非常突出。

　　過去三十年經濟高速增長難以持續，放緩不可避免過去三十年間，我國經濟增速普遍在 10%以上，受國內外環境和自然規律影響，未來中國經濟增速的放緩不可避免。IMF、中國社科院等機構對未來5～10 年我國 GDP 增長率的預測普遍在 8%～9%之間，表明中國經濟增速放緩已成各界普遍共識。

　　從中央規劃來看，“十二五規劃”提出今后五年的國內生產總值年均增長7%，十八大報告提出確保到 2020 年實現全面建成小康社會目標，實現國內生產總值比2010 年翻一番，對應年均增長幅度為7.18%。

　　在未來宏觀政策更加注重經濟增長的平穩性和健康性，而非單純追求增長速度的前提條件下，是不是意味著房地產行業將不再受重視？答案是否定的。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，十八大報告中并未對房地產行業在未來宏觀經濟中所扮演的角色進行詳細說明，而且目前也不再將其稱之為支柱產業，但是房地產行業上下游關聯約50個行業，在整個經濟發展的過程中，它所起到的作用仍不容忽視。

　　市場化手段取代調控

　　限購和限貸為樓市健康運行提供根本保障，長期來看更加注重房地產稅等市場化調控模式。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，新一屆政府應該更多地傾向其自身房地產市場政策的調控邏輯，可能會出現一些變化。這個變化，應該是當保障房體系逐步完善，雙軌制建成，具備了一定市場緩沖期，樓市限購與限貸政策會逐步退出，房產稅也會作為限購的替代性政策而逐步推出來。

　　尹伯成表示，房產稅將逐步取代行政手段，對市場進行干預，這是大勢所趨。而這種做法，所起到的作用幾乎與限購、限貸等政策相似，即通過稅收來達到抑制投資、投機性需求的作用。而這種做法也并不違背當前的樓市調控精神，即把抑制房地產投資、投機性需求作為一項長期政策。不過可以明確的是，房產稅的出臺，不會傷及普通消費者。他指出，房產稅征收對象依然是手中握有多套房產的人群，而正常的市場需求，比如剛需和改善型需求，屬于免于征收的范疇內。

　　至于房產稅何時會全面鋪開，業內無法給出統一的說法。記者發現，認為在最近一年內會全面實施者有之，認為在未來數年內逐步展開者亦有之。尹伯成預測，在明年的“兩會”上，中央政府極有可能會部署房產稅開征事宜。

短期內房價難大漲

　　人們更為關心的是，短期內房價會否如同任志強在此前不久所預言的那樣，出現大漲情形。

　　總體來看，我國處于城市化中期，城市住房供應短缺，住房存量不足，半數以上居民人均住房面積在 30 平米以下，如果任由房地產投資炒作，勢必造成房價快速上漲，必然會使越來越多的居民通過購房解決住房問題愈加困難，因此抑制投資投機將促進住房回歸居住屬性，不僅有利于房地產市場的平穩，對調結構和經濟轉型也至關重要。住建部部長姜偉新在十八大新聞中心接受記者采訪時表示房地產限購政策短期內不會退出，可見抑制投資、投機性需求將長期堅持，差別化信貸和限購措施近期還將繼續實施。

　　對此，尹伯成認為，近期樓市房價難以出現大漲情形。在限購、限貸等政策并未退出的情況下，投資、投機性需求無法興風作浪，因此房價出現大漲的可能性幾乎不存在。不過尹伯成同時認為，基于市場需求仍舊較大，房價下跌的可能性也很小。他表示，老百姓的收入會逐步增長，十年之內會要翻番，這意味著對房價的承受能力會得到加強，而在需求一直旺盛的情況下，房價怎么可能會下跌？

　　那么，短期內房價將會如何變化？專家表示整個房地產市場會表現得相對比較平穩，如出臺新的調控政策的可能性不大，市場預期也比較穩定，因此整個市場表現得比較平穩。不過具體的城市市場狀況可能會有所區別，如一些房價水平相對較低的二、三線城市，房價還有可能出現小幅上漲的可能。在中心城市，隨著交通、商業配套的改善，部分郊區板塊也有可能會微幅上漲。

　　房產稅應回歸本質

　　近期“房產稅擴容，先從經營性物業改革，而后逐步擴展到住宅”的半官方國務院發展研究中心說法，甚囂塵上！

　　中央態度趨謹慎

　　事實上，自從8月20日國土部官方網站發布信息，披露兩湖湖南、湖北新版房產稅的征收細則正在制定中，即使當天下午即撤下，“房產稅擴大試點”的漣漪效應便開始發酵，至今猶余波蕩漾，尤其是11月12日住建部長姜偉新在甫結束的十八大期間，接受媒體采訪時表示，正在積極研究擴大房產稅試點，更把房產稅的話題推向風口浪尖。

　　房產稅到底該不該征？用什么方式征？其稅基、稅率的高低標準為何？輿論仍有不少雜音，因此在我看來，房產稅欲繼2011年1月28在上海、重慶試點之后，向全國鋪開的時間點，并不如外界所想象的那么迫在眉睫與箭在弦上。

　　之所以這么判斷，首先是中央心態的微妙變化。在國務院開列的2012年經濟體制改革重點中，并未包括房產稅，且文字表述由“積極開展”→“加快推進”，2012年8月29日十一屆全國人大常委會第二十八次會議上，再調整為“穩步推進”。說明政府在博采眾議、聽取正反兩方意見之后，心態趨于謹慎。

　　任、賈都在糊弄老百姓

　　耐人尋味的是，反對征收房產稅的聲音當中，最具影響力的，竟然是國家稅務總局原副局長許善達。他在10月15日“中國房地產價值高峰論壇”上，旗幟顯明地表示“我反對擴大房產稅試點，抑制投資和投機的關鍵還是要針對交易環節征稅，何時銷售何時征稅較符合實際”。

　　更為市場所熟知的，則是華遠集團董事長任志強與財政部財政科學研究所所長賈康在媒體上的唇槍舌戰。任志強直指：賈康糊弄老百姓，征收房產稅老百姓是受害者，任何和房子交易與持有有關的稅收，一定會推高房價！房產稅一定會體現在租金或房價中由消費者承擔。賈康則回應：就該像收繳水電煤氣費一樣收繳房產持有稅，而且應該階梯征收，一套免收，二套每年征1%，三套每年征10%，逼出有效供應。

　　任何稅費開征，老百姓都“受害”

　　在我看來，這兩人的說法都不免偏頗。老任之所以著急，其實擔心的是一旦開征房產稅，購房者將瞬間銳減，從而在一定時間內壓制市場有效需求；至于“老百姓是受害者”的觀點，則純粹是煽動民粹的蠱惑之詞，因為任何稅與費的增減，本來就與消費者息息相關，“受害者”的說法并不妥當。

　　至于賈康的論述看似主張、符合公平正義，但卻“指鹿為馬”，因為他認為應該開征的稅種根本不叫“房產稅”，充其量只能稱之為：豪宅稅。何謂“房產稅”？顧名思義，是以房產之有無作為課稅標準，基本上是“認房不認人”的，只針對豪宅或擁有多套房的人課稅，不但名實不相符，更將造成稽征與認定的多重障礙，消費者勢必采取諸如“假離婚”等各種避稅手段，最終導致政府投入的人力比收上的稅還要多，其結果是擾民、勞民而傷財，完全無法落實政策所希望達成之目的與效果。

　　房房皆課稅才是“房產稅”

　　因此，我認為房產稅應回歸其本質，即“以房為本”。而避免殃及無辜的方法是采漸進式稅率之調整手段——以家庭為認定標準，只準許一套為自用，給予優惠稅率，第二套以上則視為營業用包括出租或閑置，給予一般稅率。如此一來，房房皆課稅，認定與操作簡單，加之所費不多，使避稅誘因不足，并可相當程度補充地方稅收，從而抑制其賣地沖動，方為房產稅可長可久之策。

　　那么房產稅何時會大范圍鋪開實施呢？我看明年上半年之前，可能性并不大。

來源：理財周刊

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