招商難成為商業地產發展主要瓶頸

　　數據顯示，前三季度，廣東番禺區房地產開發房屋施工面積995.30萬平方米，增長23.1%。新開工面積227.19萬平方米，增長17.5%。其中商業地產新開工面積95.40萬平方米，增長5.2倍，占房屋新開工面積的42.0%，比重同比提高34.0個百分點；住宅新開工面積102.26萬平方米，下降30.8%。

　　中投顧問房地產行業研究員張婭蘭指出，在中央對住宅嚴厲控制的背景下，商業地產受到政策的限制和影響相對較小，大量地產商轉而投資商業地產。然而在發展的過程中，商業地產也出現了產品同質化嚴重、自身定位不清晰等現狀，而商業地產招商難的問題更是制約其發展的關鍵瓶頸之一。解決招商難問題，不僅是實現地產項目銷售價值最大化的前提，而且是其持續運營管理的基礎。

　　一方面，商業地產招商要有一個整體上的戰略規劃。商業地產在前期開發時要對自身有一個良好的定位，加強對招商引資的統一管理，統一營銷，統一服務。在不同階段招商重點應該有所側重。其中項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大型商家簽訂合作合同；中期是是加強物業銷售；后期則注重尋找中小經營者進場經營。整個招商進程隨市場形勢發展可做相應的調整，實現不斷優化客戶組合的目的。

　　另一方面，在招商過程中要有一定的順序原則。一般情況下遵循核心主力店先行，輔助店隨后的原則。核心主力店的招商對整個商業地產項目的運營至關重要，一個核心主力店的成功入駐，往往能夠帶動整個招商進程的順利開展。因此，在操作商業地產項目時，開發商應積極主動和核心主力店加強溝通和交流，并針對市場上的一些大型龍頭商戶，建立商戶數據庫，并與其保持并建立長期合作的關系，從而有利于招商的順利進行。

　　張婭蘭指出，商業地產招商可從萬達模式吸取一些有益的經驗。萬達“訂單模式”是其核心競爭力之一，企業的成功與它獨特的運營模式緊密相關。萬達堅持“先招商后投資”的招商理念，“只租不售”，持有物業，重視對項目的長期培養和經營。這種經營模式和招商理念，不僅實現了對地產項目科學合理的業態規劃，也很好的維護了自身統一規范的經營形象，為企業招商進程的開展奠定了良好的基礎。

　　中投顧問發布的《2012-2016年中國房地產行業投資分析及前景預測報告》指出，2012年以來，我國商業地產發展整體依然向好，市場逐漸步入理性。2012年1-9月份，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額同比增長率分別達到25.3%和36.1%。商業地產的快速發展讓投資者看到了其中隱藏的商機，然而其自身投資周期長、資金需求度高的特點，則對開發商后期招商提出了嚴格的要求，解決好該難題，對商業地產的持續運營和發展至關重要。

來源：和訊股票

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