城區高溢價郊區底價成交 成都土地市場兩極分化

　　今年10月26日，“犀浦地塊”拍賣創下自2004年招拍掛制度實行以來郫縣區域最高地價紀錄；幾天后，“麗都片區”地塊則以較高溢價率，刷新今年來成都土地單價“地王”紀錄。在這個“面粉”與“面包”的辯證哲學中，頻頻出現的土地高溢價無疑扯住了不少市民的眼球，“難道房價又要瘋狂了？”　

　　然而，就在人們還沒從這些“地王”現象回過神來時，成都土地市場似乎又變得平靜，近期“出嫁”的1000多畝的郊區、市、縣地塊，幾乎齊刷刷地出現底價成交。專家指出，土地市場兩極分化現象，已成為成都土地市場不可回避的一大趨勢。

　　主城區頻頻出現高溢價

　　10月26日，成都市國土局組織拍賣位于郫縣犀浦等5宗地塊時，吸引了藍光、萬科、榮盛等品牌開發商的關注。據悉，當日所拍賣的犀浦地塊面積為129.4畝，用地性質為住宅兼容商業，起拍價為420萬元/畝；容積率為1.0＜容積率≤4.0。最終，四川藍光地產力挫群雄，以樓面價 2858 元/平方米，以溢價率197%，成交單價762萬元/畝，總成交價98602.8萬元拿下該宗土地，從而創造了2004年來，郫縣土地拍賣中最高價。如果說，犀浦地塊創下高溢價現象，只是成都土地市場中的一次偶然，那么，11月1日，成都市國土局在組織拍賣麗都片區兩宗地塊創下的高溢價現象，則是對“偶然”觀點的徹底否定。

　　據記者了解到，11月1日，成都市在組織拍賣麗都片區等多宗地塊時，引發諸如保利、萬科、華宇、中大、新加坡豐隆、凱德、朗詩、藍光、正成、旭和、有同、臺灣遠雄、國嘉等28家知名開發商悉數到場參拍。最終，臺灣遠雄以133.87%，樓面地價為7250元/平方米力壓群雄，成功拿下麗都片區第一宗地塊后，新加坡豐隆集團則以138.70%溢價率，樓面地價為7400元/平方米拿下麗都片區另一宗地塊，從而刷新了今年來成都單宗土地樓面最高價紀錄。

　　郊區底成交不可避免

　　在“面粉”與“面包”的辯證哲學中，誰都知道，土地高溢價的背后將是高房價的誕生。“成都房價是不是又要瘋狂了？”頻頻出現的土地高溢價現象，扯住了太多市民關注的眼球，“房價上漲論”在坊間再度盛行，并成為市民關注的焦點。然而，就在大家還在津津樂道剛剛出現的土地高溢價時，近期，成都土地市場又頻頻出現的底價現象，讓不少市民對房地產市場看不懂。

　　據記者了解，從11月來，成都市出讓包括雙流、大邑、都江堰等區域多宗土地，總面積為1000多畝。在這些地塊的出讓過程中，幾乎清一色地出現了底價成交現象。比如，11月2日、11月7日，成都國土局先后組織出讓6宗國有建設用地使用權，其中包括雙流華陽、大邑等6地塊，總面積774.4畝。與主城區土地出讓火爆現象呈鮮明對比的是，這些所處成都郊區、市、縣的地塊，在“出嫁”過程中顯得相對落寞，并沒有像主城區地塊那樣引發一撥又一撥的爭奪大戰；11月9日，成都市國土資源局以拍賣方式出讓雙流縣東升街道花園社區一宗面積合145.9675畝，起拍價為340萬元/畝，用地性質為二類住宅用地。最終，四川金座置業同樣以底價競得。

　　一冷一熱 主城與郊區涇渭分明

　　“一冷一熱”，成都土地市場似乎出現了兩個極端。在一些人士看來，成都土地市場的這種“很不正常”現象，讓人對成都樓市的未來有些迷糊。如何解讀這種冷熱兩種極端現象？華西都市報記者走訪發現，目前，成都土地市場出現的溢價地塊，大部分集中在成都主城區內。在8、9月的土地供應中，無論是宗數還是總面積，基本上主城區和郊區縣放量為1：2，因此，土地溢價現象比較明顯，而且頻繁。

　　然而，成都土地市場進入10月之后，主城區土地供應量將大幅度收縮，郊區縣供應量放大，供應比變為1：6以上。從主城區供地區域來看，主要體現在成華、武侯、金牛、青羊區。對于成都郊區、市、縣土地供應，則主要集中在雙流、溫江、都江堰、郫縣、龍泉、金堂、大邑、邛崍等二、三圈層地塊，百畝以上地塊密集層度是近些年前所未見。面對郊區、市、縣密集推出的大量地塊，近期雖未出現流拍，但總體而言，均以底價成交收場。

　　專家觀點

　　主城區資源太過集中

　　“隨著房地產市場競爭的加劇，主城區以及城區其他優質地塊準入門檻越來越高，為何依然有那么多開發商逐鹿？”置信麗府花園·麗府項目營銷策劃部負責人俞雷就此認為，從近期出現的單價“地王”來看，這些地塊無不具有明顯的區域優勢。”

　　隨著城市發展，一個城市中的優質地塊不可復制，因此變得日益稀缺，這在競爭激烈的樓市中難免出現爭奪。比如麗府片區，在經過10多年的開發沉淀后，區域價值逐漸比肩桐梓林、紫荊等成熟區域。因此，對于7400元/平方米的“地王”而言，看似拍賣溢價很高，但由于該地塊具有做高端項目的氣質，對于開發商仍有利可圖。

　　成都視維行營銷策劃有限公司副總經理唐丹鵬則認為，首先，從我省的總體區域機構來看，大部分高端資源配套均未脫離主城區，主城區資源過于集中現象，促使更多人向往，并不惜高投入在主城區買房居家。尤其是對于我省地、市、州居民而言，他們把在成都市購房，甚至看成了一種“身份”的象征。

　　另外，對于主城區的地產項目而言，只要開發商營銷手段，以及對項目定價得當，即使面對嚴厲的樓市調控，也很少出現“死盤”現象，相對郊區、市、縣的項目而言，具有無法比擬的優勢。

來源：華西都市報

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