放松調控將致房價飆升 樓市膠著考驗調控智慧

日前報道住建部姜偉新部長在答記者問時表示：堅持房地產市場調控政策不放松。我留意到姜部長的原話是：“房產調控現在還沒想放松”，雖然稍微有點區別，但姜部長的這一表態，可能令許多期待十八大召開后房地產調控政策有所放松的人多少有些失望。因為，許多開發商都希望十八大召開和政府換屆后，房地產限購限貸的政策有所放松或取消。　

　　其實，從目前國內房地產市場成交和價格走勢來看，一二線限購限貸城市樓市都有所回暖，甚至出現價量齊升的態勢。原因主要是因為，今年初經濟增速下滑超出預期，國家采取了一系列穩增長的措施，包括三次降準、兩次降息和下調首套房貸利率，加上開發商以價換量降價促銷，使得樓市成交從二三季度起逐漸增加，進入四季度樓市預期已經完全轉變，即使不降價促銷成交也挺好。

　　因此，在這樣的態勢下如果放松調控、取消限購限貸政策，允許投資性購房大量入市，必然會導致房價地價在目前已經處于高位的情況下繼續飆升。這樣就會對經濟和金融的安危構成進一步的威脅，這顯然是不可取的。

　　近期，廣州樓市的成交就呈現十分火爆的情形。10月廣州十區新建住宅成交創出年度最高記錄，達到84.75萬平方米，同比增加74%，環比增加13.4%；好在價格還比較穩定，均價13454元/平方米，同比下降2.5%，環比下降3.5%，主要是郊區盤成交放大帶來的結構性下跌。

　　但南沙新區樓市卻是量價齊升。原因不言而喻，主要是南沙新區獲批這一重大利好帶來的效應。去年，南沙新區還未獲批樓價就已經逆勢上揚，均價在年底11月時曾超過萬元達到10482元/平方米；后來受大勢影響一度均價回落到今年3月份的7197元/平方米，現在又因為南沙新區獲批和樓市回暖雙重原因，均價已經逐漸回升到10月的8614元/平方米。

　　我認為未來南沙新區樓市依然可以保持價量齊升的態勢，但最好不要過度炒作令房價地價暴漲。因為，只要順勢而為，南沙新區樓價就會隨著規劃建設的不斷落實而得到提升。而過度抬高南沙新區的房價和地價，反而會加大未來南沙新區的投資開發成本，影響和阻礙其建設和發展。

　　盡管今年廣州市建設了很多保障房，但由于覆蓋面不大對樓市并不會構成實質性影響。而今年四季度樓市整體應該處于量價比較平穩的態勢，因為目前開發商庫存仍然居高不下，資金雖有所緩和但仍偏緊，加上剛需產品不足、高端產品過多，因此大幅漲價的底氣并不足；但開發商降價的意愿也沒有，不過仍保持較高的推盤熱情。

　　因此，四季度廣州樓價即使上漲，也只是會小幅波動，不會出現大漲；而在成交量方面，相對于10月份，11、12月一手住宅成交可能將有所回落，但仍然會保持較高的成交量。

來源：南方日報 韓世同

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