十年土地市場監控 求索制度完善

2011年10月21日至22日，國務院總理溫家寶在廣西南寧考察期間表示，目前，房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。至此，增加土地成為下一步調控重點被再次明確。

　　國土資源部對土地市場的監管早已加強。2012年7月19日，國土部聯合住房和城鄉建設部下發了《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，明確對預判成交價格創歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地包括商服、住宅或商住綜合，要及時調整出讓方案。《通知》還要求，各地進一步加大普通商品住房用地的供應力度。

　　土地市場推進招拍掛

　　經過十年的發展，土地招拍掛進行到今天，已經成為國有建設用地使用權有償出讓的主要方式，也是公平、公正、公開地采用市場方式配置土地資源的重要平臺。

　　招拍掛的種子撒播在2001年，這一年，國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》中明確指出“商業性房地產開發用地必須以招標、拍賣方式提供”，此舉旨在解決此前商業性房地產開發用地協議出讓中的種種不公和腐敗問題，為促進土地市場的完善與發展奠定了政策基礎。

　　2002年7月1日起施行的國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，宣告了招拍掛方式的正式確立。從此，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　盡管做出了土地招拍掛出讓的規定，但是實施環節的推進十分緩慢，直至2004年。對于中國房地產市場而言，2004年是個關鍵年份，土地出讓制度從這一年開始，真正進入招拍掛時代。

　　2003年“121號文”拉開了房地產市場長達十年的調控，也是那份文件，敲定了房地產市場調控入手的大方向——住房供應、土地供應、信貸制度等方面，2004年土地出讓制度的“831大限”由此而來。

　　2004年，房地產市場出現了過熱的苗頭：房價的快速上漲，房產項目的過多上馬以及由此引起的房地產貸款過快擴張。為抑制房地產投資過快增長，國土資源部、監察部聯合下發了71號文，規定當年8月31日后，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行交易，俗稱“831大限”,從源頭控制土地供給。

　　此后，中國土地出讓方式發生重大變化，經營性土地以招標、拍賣、掛牌的方式出讓，伴隨著房地產市場的大好形勢，全國土地收入猛增，也讓地方政府獲得了一個很好的財源。

　　從1999年到2011年的13年間，全國土地出讓收入為12.75萬億，年均幾乎達到一萬億。這筆錢對于地方政府來說，已成為不可或缺的資金來源。2011年，北京、上海等城市的土地出讓收入超過了千億元。

　　2006年，工業用地也正式加入招拍掛行列中。2007年9月28日，國土資源部部長徐紹史正式簽發了國土資源部令第39號《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，其對象從“國有土地使用權”細化到“國有建設用地使用權”，土地資源的開發利用和管理進入到一個更為科學、嚴謹和細致的法治時代。

　　近年來，各地國土資源部門開始探索“限房價、競地價”，“限地價、競政策性住房”，“雙向競價”，“綜合評標”等多種出讓模式，并且積極推動網上掛牌和拍賣，招拍掛的內容和形式變得更加豐富。

　　當然，近年來，土地招拍掛過程中存在的問題也逐漸暴露，中國房地產業協會副會長朱中一認為，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價格在標定地價的基礎上適當浮動機制，抑制普通住房用地的非理性上漲。

　　土地監控挑起調控重擔

　　2012年初，國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的房地產用地外，流標、流拍的也要通過土地市場動態監測與監管系統及時上報國土部。土地市場的監控，在房地產調控調控進入攻堅階段后，正逐漸挑起重擔。土地作為信貸之外的另一個“閘門”，為房地產調控作出了重要貢獻，正在逐步形成一個完整的土地政策調控體系。

　　2004年10月，國務院印發《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，成為土地參與新一輪宏觀調控的標志。隨后，基于投資過熱、土地需求量過大、房地產市場發展過快等特點，嚴把土地閘門成為必要的決定。2006年8月——國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》出臺，這個首次直接以“土地調控”命名的中央政府文件成為一面新的旗幟，它意味著土地管理和調控政策進入了深水區，而土地的調控功能也受到越來越多的重視。“國八條”、“國六條”、“國十條”、“國十一條”、“新國十條”及“新國八條”等調控“組合拳”中，土地政策都是不可或缺的重磅武器。

　　2011年，被稱為“新國八條”的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》明確指出，在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保，且當年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。

　　2012年8月初，在對上半年土地供應工作進行總結時，國土部再次強調，將堅決按照國家房地產調控要求，根據上半年住房用地供應計劃完成情況，進一步跟蹤和研究土地市場運行趨勢，積極做好土地市場的宏觀調控和政策引導。繼續督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供應總量，優先供應保障性安居工程用地，實現應保盡保；繼續加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發利用。

　　隨著成交量的回升，土地市場迅速回暖。據上海易居房地產研究院統計顯示，9月份，10個典型城市土地成交建筑面積創下2012年來新高，共成交2878萬平方米，環比增長14%，同比增長3%。不僅各地逐漸開始增加供應，流標情況也有所好轉。

　　雖然進入下半年以來，土地市場有所好轉，各大房企加快跑馬圈地的速度，但受累于上半年土地市場的冷清，前三季度土地供應情況并不是十分樂觀。根據國土資源部土地市場動態監測與監管系統的監測結果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。

　　在此情形下，加大土地供應被成為鞏固調控成效的重要選擇。專家認為，土地供應下滑將會導致接下來住房的新開工量和供應量的下降，土地供應偏緊導致對未來房價上漲的預期增強。加快供地節奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈。

來源：證券日報

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