地方樓市微調政策影響或有限 調控大方向未改變

從9月底開始，深圳、貴陽、西安、武漢、天津、鎮江、江門等地先后對樓市政策進行微調，近30城市微調公積金政策獲默許。分析人士認為，主要目的在于刺激樓市消費，進而緩解地方政府財政“吃緊”的局面。微調政策一定程度上將會刺激市場成交量的穩定和回升，預計剩下兩個月房企拿地勢頭并不會減弱。

　　多地啟動新一輪微調政策

　　早在9月28日起，深圳市就將住房公積金貸款由原來的80萬元提高到90萬元。10月24日，武漢發文規定，除上調二手房公積金貸款最高限額外，異地購房可動用本地公積金進行還貸，市民可以使用公積金購買二手房，貸款最高限額由原來的40萬元提高到60萬元，直升20萬元。

　　除此之外，10月29日，廣東省江門市同意開平、鶴山兩縣調整公積金貸款額度的申請。按照調整后的額度，首套房貸款最高限額統一提高到一人25萬元，兩人或以上50萬元，廣東省內公積金互貸的城市也增加到了9個。幾乎與此同時，江蘇鎮江市推出新的公積金政策。其中包括子女買房，父母可成為共同還款人，公積金可用來償還商貸、支付物業費等。同天，上海市公積金管理中心公布，2012年1-9月，住房公積金個貸發放金額290.71億元，同比增長39.96%。　

　　據中原地產市場研究部監測，目前全國已有約30個城市微調公積金政策刺激樓市，而且多數獲得默許。其中，20多個城市上調了公積金貸款額度。

　　在近期地方政府微調樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點。10月25日，天津房地產交易資金監管中心發布公告稱，住房交易網簽首付可分兩次交納，但首付款不能低于總房款的30%。貴陽則在10月初推出新政，規定購買首套房可享受相當于本市戶籍的就業、入學和就醫等同等待遇。

　　業內人士認為，地方政府紛紛出臺微調政策是在經濟初拾升勢、財政收入下滑、地方債務到期等因素影響。從本輪政策微調的方向上看，促進樓市消費無疑是首要目的。

　　微調政策或影響有限

　　據鏈家地產市場研究部統計，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市土地市場成交規劃建筑面積為1510萬平方米，總土地出讓金達到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達326億元，基本與9月持平。

　　上海易居房地產研究院三季度房產報告分析認為，盡管督察組得出強調嚴格執行現有政策的結論，但圍繞房地產政策的博弈，在第四季度依然會持續。對房地產調控政策放松和嚴厲程度，直接取決于國家宏觀經濟的走勢和商品住房價格走勢。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容也認為，近日來的房市數字體現出了市場近期的暖意，但從整體市場形勢來看，仍是基于去年市場整體銷售過低之上的銷售反彈，是部分剛性需求的釋放，屬于正常的市場自我調節，不能看做市場就此回暖的信號。

　　樓市調控大方向并未改變

　　雖然地方政府相繼出臺微調政策，但樓市調控大方向并未改變。據北京晨報報道，日前，國土資源部稱，下一階段將嚴格監控各地的房地產調控政策變化，在經濟下行壓力持續的背景下，避免部分地方政府放棄“調結構”，重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產調控效果。

　　對此，有分析人士認為，臨近年關銀行收窄放貸優惠利率，釋放許久的剛需購買力已經相對疲軟，部分城市銀十樓市成交量已經出現環比大幅下滑。對于地方政府來說，財政收入減少，而限購的調控政策底線又不能踩。因此地方政府多會選擇調整公積金政策這種溫和的手段來刺激樓市，不會造成樓市明顯的波動，容易闖關成功。

　　市場人士認為，為保證市場供應，并刺激房地產消費，未來樓市調控政策可能趨于溫和，并從行政化手段逐漸過渡到市場手段。

來源：中國經濟網

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