綜合體上市量增大 濟南樓市競爭“住”轉“商”

　　“限購”、“限貸”、“限價”調控持續進行，普通住宅項目尚在摸爬滾打時，濟南商業地產特別是城市綜合體項目的逐步上市，使得樓市由以住宅為主體的競爭轉向了區域綜合體之間的競爭。綠地中心、保利中心、世茂國際廣場、魯商國奧城等建設速度快的項目已經在開始出售自己的商鋪公寓或寫字樓部分。近日，西部的連城國際，東部的啟德國際金融中心等項目的奠基，長清三慶青年城項目的開始認籌，也使得越來越多的綜合體項目進入實際銷售階段。

　　綜合體入市帶動“商”戰升級

　　作為中國綜合性地產領軍企業的綠地集團，其在市中心開發的300米濟南第一高樓綠地中心項目正處于商鋪及寫字樓產品的出售階段。項目營銷有關負責人介紹說，目前商業部分銷售已過大半，在售的寫字樓部分也多為整層大客戶購買。據了解，該項目在寫字樓的裝修上首次引入五星級酒店裝修標準，且交房標準的樣板房也即將開放。該負責人表示，在寫字樓的購買群體中，以具有金融、能源、投資屬性的現代服務業最為集中，目前幾大國有銀行已經簽約進駐，這也恰恰符合了片區對中央金融商務區打造的規劃意愿。

　　而在東部CBD區域剛奠基不久的啟德國際金融中心，目前17號地塊南側的一棟寫字樓也已經被某銀行意向購買，以作為山東總部基地。項目營銷負責人張麗梅說，由于去年一年的時間都在調整規劃的原因，項目動工稍晚一些，但項目整棟或整層的銷售是今后的趨勢。據了解，國家開發銀行，郵政儲蓄銀行、魯信集團、渤海銀行、保險機構以及某國有大型企業集團總部等均購買了其周邊寫字樓物業。

　　在濟南西部，總建筑面積14萬平方米的綜合體項目連城國際也于10月27日奠基，有關負責人告訴記者，項目預計會在今年年底或明年初銷售。據了解，項目將先期銷售A地塊的商鋪與公寓。在與同區域的綜合體保利中心的競爭問題上，該負責人說，就目前商鋪銷售看，兩者定位不一樣，前者是做專業性市場的小商鋪，他們的面積是在100——1000平方米以上的商業物業。對于價格的制定，她說，要根據屆時市場的情況再定。

　　綜合體生存前景仍待重重考驗

　　對于各城市越來越多出現的綜合體項目，濟南一綜合體項目負責人說，由商鋪，寫字樓，公寓等物業形態組合而成的綜合體項目在業界被公認為是房地產開發難度最大、周期最長、資金實力要求最嚴的一種業態開發模式，幾種業態之間的相互聯動、互為補充更為注重，并要合理安排開發順序以平衡投資商在開發周期內的現金流。他說，目前濟南多數綜合體項目首先出售回款較快的商鋪公寓就是處于對現金流的考慮。

　　據了解，現在全國主要城市，甚至是三四線城市都將打造城市綜合體作為城市建設的提升點，意欲以點帶面用3-5年時間讓商業環境升級，招商引資飛躍式發展，讓地產開發再次成為地方經濟發展引擎。而在實際的操作中，部分無商業資源、無先進開發理念、無與之匹配的資金渠道、無長期經營持有決心的開發企業也想在其中分一杯羹，這使得在政府推動下剛步入綜合體競爭時代的濟南樓市，將要經受著后續銷售與運營的重重考驗。

來源：齊魯晚報 田園

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