樓市成交"忽冷忽熱" 后市房價將“穩中求進”

與國慶節黃金周期間成交低迷相反的是，節后國內多地出現樓市成交突然發力的跡象，成交量大幅上揚，價格略有上漲。專家分析認為，成交量上揚與近期開發商加大推盤力度和優惠銷售措施有關，預計隨著購房者信心的回升，后市將推動開發商消化庫存，房價將“穩中求進”。

　　——節后樓市成交略有升溫 房價整體“慢熱”

　　據濟南住宅與房地產信息網數據，濟南節后樓市成交量突然出現井噴，10月8日至14日，濟南樓市共成交商品房1555套，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”。

　　經過國慶節“黃金周”期間冷清的局面后，國內不少城市都出現了成交量上升的情況。據中國指數研究院數據研發中心的監測，10月8日至14日重點監測的40城市中，僅廈門的樓市成交量環比較上周略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長。隨后的第二周同樣延續了成交上漲的態勢，28個城市周均成交同比增長，環比增加了8個城市。

　　從國家統計局公布的數據來看，今年前三季度的樓市成交整體表現平淡。1至9月份，全國商品房銷售面積雖然同比降幅略有縮小，但依然下降4.0%；房地產開發企業土地購置面積同比下降16.5%，降幅比1至8月份還擴大0.3個百分點，顯示同房地產企業對未來的房價走勢的信心依然不足。

　　不過，對比多個城市的成交情況調研發現，房價卻有“慢熱”的傾向。中國指數研究院數據顯示，1至9月，全國商品房和住宅銷售均價與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%，漲幅較1至8月分別擴大0.3和0.6個百分點。其中，9月全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.17%。

　　一些業內人士認為，今年以來特別是4月份以后，多地樓市成交經常出現“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房價及銷售量均緩慢增長，但并沒有形成明顯趨勢，總體成交量仍較平穩。合富輝煌[2.21 -3.49%]山東區域市場總監許傳明分析說，濟南等地節后樓市成交增長較快，主要是由于購房需求積累釋放、地產商集中推盤及推出力度較大的優惠措施有關，從市場反映來看，還沒有形成剛需大規模入市的局面。

　　——多地出現微調 政策有適度從緊跡象

　　隨著調控政策的繼續延續，一些地方政府部門出臺了針對本地樓市更加細化的調控政策，涉及房價控制、公積金貸款政策以及土地出讓等多個層面。不過，總體來看，各地的具體政策均在中央強調的調控不放松的范圍內。據中原地產統計，在8月份各地督查組回京后，各地及中央部委已經超過15次釋放政策再收緊的信號，主要集中在三個方面:

　　一是對當地房價進行直接或間接限制。如陜西省住房和城鄉建設廳聯合省物價局近日下發通知，要求陜西各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，規定地產項目合理利潤率控制在10%內；廣州市國土房管局表示，將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。

　　二是對購房條件及貸款條件進行調整。如從10月8日起，濟南住房公積金貸款政策正式調整，市區內家庭單人繳納住房公積金的購房者的貸款額度由50萬元降至25萬元，同時二套房認定曜加砂“次數”變成按照“套數”，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例從30%提高到60%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍等；北京市加強限購審核 京籍居民購房須持二代身份證。

　　三是對土地出讓政策進行調整。杭州市對土地出讓做出新的規定，對于商品住宅地塊，當溢價率達到49%時將調整競價方式，即鎖定底價，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積；珠海市規定，土地閑置未滿1年的，按土地價款總額的20%收取閑置費，閑置滿一年的，由政府無償收回。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，多地出現的政策調整總體以維持既往力度為主，少數城市出臺的限利令等政策更多是對市場的威懾，實際可執行度不高，對市場的影響更多體現在心里影響層面。同時，目前的政策出臺更多從市場的平穩角度出發，抑制短期上漲是主要目的，從土地價格，商品房交易價格短期平穩出臺，這些政策將有明顯的效果

　　對于濟南的公積金“新政”，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示，這是為了更好滿足對于首套房的剛性需求，同時遏制增長過快、過度的住房需求，這非常符合近期的國家總體的房地產市場調控的目標與方向。

　　一些專家認為，政策頻調也說明各地對房地產調控的態勢依然沒有放松的意向。李鐵崗說，這些政策總體并未脫離加強房地產調控的范疇，部分地方的政策從一定程度上還有適度從緊的跡象，將對當前部分地區房價出現一定回升產生抑制的作用。

　　——購房者信心漸增 后市或“穩中求進”

　　隨著國家調控政策的持續，購房者目前的心態普遍較為理性。但隨著剛需的不斷釋放，一些機構表示未來購房者信心將繼續提升，四季度房價或“穩中求進”，但漲幅將十分有限。

　　世聯地產市場研究部的調研顯示，三季度世聯購房者信心指數為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。其中，接近一半46.5%的購房者預期未來成交量將會繼續上漲；與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，這進一步鞏固了購房者的漲價預期。

　　部分購房者也表示將考慮在近期購房。準備購買婚房的濟南市民張小軍說，在對比4個樓盤后發現，房價已基本上回到了近兩年的一個低點，與2010年年初的房價相近。“預計再降價的可能性不大，現在可能買房子正合適。”

　　對此，專家認為，房地產企業在四季度的資金面上可能要好于三季度，一些急于清盤的房地產商可能會繼續加大優惠推盤力度，尤其是當前多數樓盤的產品結構仍以剛需為主以及購房者信心持續向好等因素的刺激下，四季度的成交量將會出現一定上揚。

　　雖然不少業內人士認為四季度樓市會穩中有升，但其“熱度”并不會太高。上海易居房地產研究院的數據顯示，由于地產商集中推盤等原因，9月份全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量同比增長23%，環比增長6%。住宅存銷比結束了自2月份以來下降態勢達到10.7，房企去庫存任務依然艱巨。

　　一些業內人士認為，房價四季度難有大的漲幅。中原地產市場研究部表示，剛需市場決定了合理定價對需求端的刺激作用巨大，市場依然需要主流開發商采取“平價上量”的策略。

　　張大偉認為，如果四季度信貸不出現明顯放松的話，可以預料的成交量將維持平穩，而一旦再現信貸松動，市場難免再有上漲，但上漲幅度從目前的銷售情況來看，將會很有限。

　　山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海說，從現在的調控效果來看，房價基本上趨于穩定，一些地方因為地段不同或者戶型設計以及裝修程度不同出現了一定的波動，但總體上房價基本上穩定下來了，今后需要在繼續穩固這種調控成果的基礎上，重點探索推廣房產稅等長效調控政策。

來源：每日經濟新聞

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