樓市主力銷售季收尾 供應不足且八成醞釀漲價

　　今年樓市回暖的過程中，剛需集中出手對其起到了決定性的作用。然而，正因為剛需將市場捂熱，房價也隨之快速上漲。

　　在經歷了10月份預計30個新盤的放量之后，11月份，北京樓市將進入一個“蕭條期”。各家房地產機構預測，僅有20多個項目入市，供應不景氣，但價格卻不“蕭條”，八成老項目后期價格預計上漲，而純新盤上市也不再“低開高走”。這對于剛需來說，無疑將面對無房可選的局面。

　　市場

　　新盤供應少得可憐 老項目后期發力

　　亞豪機構統計數據顯示，11月份，包括常楹公元、路勁世界城、九章別墅、海悅公館在內的7個純新盤項目計劃入市，另外還有包括太陽公元、中國鐵建·花語城、中糧萬科紫云庭在內的15個老項目后期準備開盤。二者累加，11月計劃開盤項目數量共計僅22個。

　　而就在9月份，北京有48個新盤入市，10月份受國慶長假影響，預計全月也有30個項目開盤。如此看來，11月份入市的新盤數量真是少得可憐。 而從開盤項目特征來看，11月預計入市的22個項目中僅有7個是純新盤。

　　與之形成對比的是，許多沉寂已久的老項目后期紛紛開始推盤，其中包括世界名園、山水LAVIE、紫金新干線等，這些項目自調控后即開始進入“休眠”階段，并未加入降價大軍行列。而近期樓市回暖，這些項目紛紛開始整裝入市，以期在市場中分得一杯羹。

　　價格

　　純新盤營銷 不再“低開高走”

　　雖然新盤數量少，卻也一點沒耽誤價格的上漲。在已公布開盤價格的老項目后期中有80%出現價格上漲，其中部分項目上漲幅度非常之大。

　　據了解，太陽公元此次預計開盤價格為65000元/平方米，相比去年同期每平方米上漲7000元；另外，北苑附近的中國鐵建·花語城項目此次預計均價為38000元/平方米，比上次開盤上漲20%，雖然此次計劃推出的是樓王產品，但價格上漲幅度之高也令人咋舌。

　　另外有部分項目因為前期屢次價格上調，目前維持在上調后的最高價格水平，例如魯能7號院項目價格也連續兩次上調，由最初的10900元/平方米漲至14000元/平方米。

　　除老項目后期紛紛漲價外，11月計劃入市的純新盤也相當高調，紛紛看齊區域最高價。

　　例如朝陽區的常楹公元宣稱目前區域內最高價在28000元/平方米左右，項目開盤將略低于這一價格。而大興區的海悅公館項目目前報價為16000元/平方米，相比去年底該區域第一盤龍湖時代天街的價格已高出30%，并且與目前售價最高的精裝項目金融街融匯齊平。

　　分析

　　地偏價高 剛需者無房可買

　　“東五環都要兩萬八了，實在是承受不起了。”剛剛湊足了幾十萬首付款的剛需購房者林衍攥著錢卻沒處花，按照他的需求最好是能在東四環到東五環之間買到一套小兩居，但是目前在售的要么是商住房，要么位置太遠。

　　用他自己的話說，好不容易找到了北京新天地的項目，其價格也在2.5萬元以上。而下個月，位于朝陽區朝陽北路與管莊路交界處東的常楹公元開盤價格甚至達到了2.8萬，按照最小85平方米的兩居計算，買套房子的費用要在200多萬元。

　　而記者從下月的開盤表中看到，單價在兩萬以下的只有大興區的海悅公館，其1.6萬元的定價并不低，還有就是順義的魯能七號院，單價1.4萬元。但對于在城里工作的上班族來說位置又太遠了。除此之外，下月開盤項目價格都在2.8萬左右。從價位上看，確實不適合剛性需求。

　　主力銷售季收尾 開發商持觀望態度

　　面對目前樓市供應緊張的局面，亞豪機構副總經理高珊分析，除傳統季節性因素外，11月供應量的低落還有其他兩個方面的原因。

　　一方面是十八大即將召開，開發企業均在觀望新的政策動態，同時由于近期住建委開始控制樓盤預售許可證的發放，部分原計劃開盤的項目或將不能如期取得預售許可證；另一方面，最近數月市場成交一直維持在較高水平，大量項目以價換量的策略已取得成效，部分房企已經圓滿完成2012年度的銷售任務，因此并不急于再推出新的房源。

　　預測

　　房價面臨新一輪上漲

　　中原地產研究總監張大偉分析，目前信貸依然是影響樓市房價的最關鍵因素，從9月相對穩定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求后，成交量出現了下調。而如果4季度信貸不出現放松的話，可以預料的成交量將維持平穩，而一旦再現信貸松動，市場難免再有上漲。

　　但從目前情況來看，樓市以價換量已經結束，而且接下來的第四季度，成交量依然維持在一個高位，所以房價出現下降的可能性基本不存在，不過未來整體調控政策有望以偏緊為主，所以市場價格雖然上漲但勢頭不會太猛。

　　而高珊也認為，自6月份開始央行頻頻采取降低存準與逆回購的措施增加市場流動性，連續四個月通過公開市場凈投放資金共計11280億元，而進入10月份之后截至目前新增貨幣量已近4000億，而貨幣增發速度加快也不可避免地要將房價帶入新一輪增長通道。

來源：法制晚報

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