10%的商品房利潤是抑市還是托市?

　　陜西省住房和城鄉建設廳會同物價局聯合發文，要求城市劃定區域分區域測算住房項目成本，商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目。在此成本基礎上，合理利潤率控制在10%左右，并將各區域住房銷售價格區間在媒體上公布。

　　在接連幾年的“十大賺錢暴利行業”中，盡管遭遇宏觀政策多輪調控，房地產業巋然屹立“前十”之林。《投資者報》以毛利率40%為分界線篩選出的240家“暴利”公司中，42家體量甚大的房地產公司依然位列其中。如果商品房利潤果真嚴格控制在10%左右，商品房價格沒有不大幅下降之理。問題是，這真就是陜西此番“新政”的真實意圖嗎？

　　未必。顯然，10%左右利潤必須基于商品房成本的科學測算。近年來，就商品房成本問題社會出現多種聲音，房地產商指責政府土地成本份額占比太大，而政府斥責房地產商利潤太過豐厚，兩邊拿出的數據總是牛頭不對馬嘴。不過，政府既是房地產行業的利益分享者，又想撇清關系嚴格約束，這顯然增強了政府本著市場規律嚴加調控的難度。

　　僅就陜西的這次“新政”來看，出發點之正確似乎不容置疑。但仔細琢磨其商品房成本測算思路，還是讓人不由地捏一把汗。

　　土地成本、財務費用、銷售稅金等是公開的硬成本，數據采集相對容易且具有可信度，但開發成本、管理費用、銷售費用等則具有太多的不可捉摸性，這幾方面正是近年來商品房成本清單中的爭議焦點。由于這幾方面缺乏透明度，就像太空中的“黑障”，所以也是房地產業腐敗現象的集中高發“地段”。倘若信息不夠明朗的問題不能有效解決，商品房成本測算就難以取得極其真實的數據。倘若數據最終淪為房地產商的想當然，那么10%左右的利潤更像是一項唬人眼球的政績——既不可能寄望此政有效調控虛高的房價，還可能成為捍衛高企房價的冠冕堂皇理由。

　　另一個眾所周知的事實是，隨著調控政策的收緊趨嚴，那些過去過度依賴 “土地財政”的地方，“錢袋子”已經處于極度饑餓邊緣，各地負債總額正以萬億計“強勁”攀升，一大批政府投資性項目由于缺乏“輸血”，資金斷鏈風險正在加速累積。在投資項目資金饑渴與“土地財政”的雙重壓力下，雖然一些地方一方面表態堅決落實調控政策，另一方面又絞盡腦汁，假以各色名義巧出新政，冀圖將調控影響化解于無形，從而盤活“土地財政”的“錢袋子”，最近幾起叫停地方“新政”現象便是例證。

　　當然，這些只是猜測與推測，但也絕非沒有可能。要想避免調控政策不異化為掛羊頭賣狗肉，舉措至少有三：一是大力消除房地產業中的“黑障”，建立更為公平、透明的房地產開發銷售市場機制，引入市場競爭力量反促商品房價格的回落；二是進一步界定房地產業中的公權與市場邊界，讓公權的存在更加透明，以透明消除巨大的隱性成本；三是即便有必要出臺利潤控制政策，也有必要引入第三方機制，而不宜讓與房地產業有著藕斷絲連的地方政府一手包辦。

來源：山西晚報 禾刀

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