住宅限購兩年 廣州商業地產從瘋狂回歸理性

　　2010年10月15日，住宅限購令開始在廣州實施，至今已滿兩年。這兩年來，廣州商業地產迎了史上最大的發展機遇，大批投資客從住宅轉向商用，引爆寫字樓、商鋪和商用公寓市場，價格大漲六成以上，商鋪最高成交單價接近150萬元，商用公寓最貴叫到了12萬元/平方米，攀上了歷史最高峰。

　　住宅限購兩年，大大拉動了廣州商業地產的發展，徹底被打破了長期以來商住倒掛的格局。但空前的大機遇給廣州商業地產帶來了巨大的挑戰。限購第一年，廣州市場出現了全民炒鋪，全民炒公寓和寫字樓的瘋狂，連平日不太關心投資的阿公阿婆和師奶們也趕起了熱鬧。但從去年底開始，隨著商用物業貸款難出現，加上部分主題商鋪問題爆發，到今年年初時，廣州商用物業市場熱度開始下降，市場開始從狂熱走向理性，投資客們開始重新審視商用物業市場的優勢與風險，出手日益謹慎。去年一度頻頻出現的“日光”現象，今年已不再，價格也從瘋漲到漲速放緩回穩。

　　從瘋狂到理性，廣州商業地產越走越健康，價格開始回歸其價值的本原。

　　1 寫字樓：首年成交漲58.4% 兩年價格漲38.6%

　　來自網易房產數據中心監控陽光家緣的統計數據顯示，住宅購限前一年，即2009年10月-2010年9月，廣州一手寫字樓均價僅16788元/平方米；住宅限購后的第一年，即2010年10月-2011年9月，廣州一手寫字樓均價已漲到20115元/平方米，漲幅高達19.8%，成交量更漲了58.4%。而住宅限購第二年，即2011年10月-2012年9月，廣州一手寫字樓價仍繼續上漲，均價達23262元/平方米，年漲幅15.6%。雖然沒上一年厲害，但整體漲幅仍非常可觀。

　　陳厚橋指出，住宅限購后，廣州寫字樓市場漲幅之高為近十年未過。“因為有郊區項目攤低了均價，全市均價漲幅其實還是偏低的，珠江新城等核心商業區的甲級寫字樓，價格漲幅更為驚人。限購前廣州甲級寫字樓的成交均價約2萬元/平方米，現在已達3.3萬元/平方米。有不少項目近兩年來價格漲了六成以上。如富力盈信廣場，在住宅限購前單價2萬-2.2萬元，去年國慶時二手價已漲到2.8萬-3萬元，現在高達3.3萬元以上。2009年國慶時，珠江新城新最貴的寫字樓和商用公寓的單價大多在2.5萬－3萬元。現在該區大多數寫字樓的單價已過3.5萬元。價格最高的甲級寫字樓項目，如富力盈凱廣場，目前售價已超過5萬元/平方米，最貴的商用公寓天鑾，目前最高報價已達12萬元/平方米。可以說，這兩年來，珠江新城超甲級寫字樓的價格，沒有最高，只有更高。”

　　2 商鋪：首年價格漲54.2% 次年結構性回落14%

　　與寫字樓的持續攀升相比，住宅限購這兩年，商鋪價格卻是大起大落。在限購的第一年，廣州商鋪的漲幅非常驚人。房管局數據顯示，2009年10月-2010年9月，廣州一手商鋪均價僅14252元/平方米；而到了2010年10月-2011年9月，廣州一手商鋪均價已漲到21975元/平方米，也就是說，住宅限購前后一年時間，廣州一手商鋪價格漲幅高達54.2%。但從今年開始，隨著大眾投資心態日趨理性，加上市場可售供應稀少，特別是市中心商鋪幾乎經常處斷貨狀態，廣州一手商鋪市場價格漲勢開始回穩。來自房管局的數據顯示，2011年10月-2012年9月，廣州一手商鋪均價為18891元/平方米，與上一年相比下降了14%。不過值得一提的是，這一年成交的共7292套一手商鋪中，有高達4294套是在增城、番禺、花都、蘿崗、南沙、從化等郊區，占全市總成交量的58.9%。如果將六郊區與中心六區分別對比，可發現在住宅限購的第二年，中心六區均價與六郊區均價，都比住宅限購的第一年分別上漲了10.2%和12.1%。也就是說，事實上，這一年廣州商鋪價格漲勢依然不減。全市一手商鋪整體下降，其實只是因為郊區占比高造成的結構性下降的假象。

　　中原地產三級市場發展部總監劉廣浩指出：“住宅限購后，商鋪價格是一路漲。去年底時廣州一些商業旺區商鋪的價格就比2010年時翻倍了。如天河南一路的街鋪單價，前年也就十多萬元，到去年底時就漲到20多萬元；珠江新城的商鋪，2010年時領峰推出可間成雙層的商鋪，單價叫到20多萬元就被指是‘天價’，但到去年年底，珠江新城的單層商鋪單價也都漲到30多萬元。北京路的商鋪2010年時成交單價超過30萬元已引人矚目，去年該區有商鋪成交價接近150萬元/平方米。不過今年以來，隨著商業貸款難，加上市場供應稀少，商鋪市場快速降溫，老百姓們也變理性了，盡管商鋪價格還在漲，但漲幅已明顯放緩，感覺近一年也就漲一成左右吧。不過有些區域的商鋪仍漲得高，象增城、金沙洲、萬博商圈等有新利好加入、有新項目供應的新商圈，商鋪的價格漲幅仍可觀；不過白云新城也有個別商鋪的價格，因為去年飆得實在太高，今年的價位甚至比2011年底的高峰時略有回調。”

　　后市展望

　　廣州城市價值遞增，商用物業價格還會漲

　　對商業地產的前景，廣州高力國際物業服務有限公司調研及咨詢部董事陳厚橋指出，商業熱潮住宅限購而起，未來走勢肯定也跟政策相關。從目前看，住宅限購政策還會再繼續。現在民間的投資需求還那么大，商業地產肯定還會繼續熱下去，只是市場會越來越理性、成熟，不會再像以前那么瘋狂。目前的價格雖然已到歷史高位，但發展空間還是不會小。就算是住宅限購令被取消了，廣州商業市場也依然會繼續走高。這主要是因為，與北京、上海、深圳等其他一線城市相比，廣州商用物業價格長期偏低，人家的甲級寫字樓均價要6萬元/平方米，廣州的卻仍在3.3萬元/平方米的水平。亞運會后，廣州城市價值持續增長，但在商用市場上一直未得到體現。廣州城市的輻射力越來越廣，影響越來越大，商用物業的發展空間自然更值得看好。因此，就算住宅不限購了，廣州城市價值的提升已足夠支撐本地商業地產價格的持續走高。

　　投資提醒

　　商用物業關鍵要有好地頭

　　陳厚橋指出，與住宅產品不同，商用物業投資的專業性更強，大家的資金實力和經驗不同，適合的產品也就不一樣。對普通老百姓來說，投資不能盲目跟風，一定要最適合自己的產品。資金實力強的，可關注成熟商圈的街鋪和寫字樓，還有高端公寓產品，預算相對較小又放眼長線的，優質地段的小面積產品或成長型商圈的新項目也值得考慮。另外，商用物業交易成本高，應做好長期持有、長線投資的準備。在選產品時，最關鍵就是地頭，特別是商用公寓產品，如果不是在中心商務區，沒有成熟的中高端商務氛圍作支撐，其投資回報就難上去。

　　近兩年廣州商用物業一手市場價格變化

　　類別2009年10 月-2010 年9 月均價2010 年10 月-2011 年9 月均價同比漲幅2011 年10 月-2012 年9 月均價同比漲幅

　　寫字樓含商用公寓 16788 元/平方米20115 元/平方米19.8% 23262 元/平方米15.6%

　　商鋪14252 元/平方米21975 元/平方米54.2% 18891 元/平方米-14%

來源：金羊網－新快報

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