摩天大樓泡沫化趨勢漸現 受困高空置率

　　50億、60億、73億，這三個數字分別是目前深圳、廣州、上海第一高樓的投資額。機構數據顯示，目前全國152米以上建成以及規劃建設中的超高層建筑總投資額為1.7萬億元。未來，在全球十大最高摩天大樓榜單中，可能有7席被中國的摩天大樓所占據。

　　眼下各地摩天大樓開發熱潮并沒有降溫跡象，業內人士認為，中國的摩天大樓數量已顯現泡沫化趨勢，部分城市可能出現供給過剩的局面，摩天大樓的運營也面臨諸多問題。

　　高空置率困擾兩大地標

　　在距離2010年廣州亞運會開幕式舉辦地海心沙不足1公里的地方，投資達60億元的廣州國際金融中心看起來雄偉壯觀。在廣州國際金融中心上班的Alice說：“剛開始，我們還有些不習慣，這座樓太高，每天都要換乘一次電梯才能到達公司所在樓層。”廣州國際金融中心有6組電梯，以致于物業公司為每一位訪客印制了電梯換乘指引。Alice所在公司的大堂可以俯瞰珠江，江對面就是廣州的另一個地標廣州塔，不過Alice已經對這樣的風景習以為常。“再美麗的江景也不會讓我產生加班的欲望。”

　　雅居樂集團是目前廣州國際金融中心最大的租賃客戶，雅居樂租下了1.2萬平方米整整四層作為其總部。雖然雅居樂曾對外表示將進駐，一方面是由于看中該項目的地標效應，另一方面也是由于其配套的優越性無地企及，但相關人士對中國證券報記者表示，租用廣州國際金融中心并非長久之計，就在距離這座地標建筑幾百米的地方，由雅居樂投資的雅居樂大廈已經動工。“三年之后，雅居樂就將搬離這里。”開發商越秀地產不久前披露，目前廣州國際金融中心寫字樓的出租率僅為50%。

　　位于廣州國際金融中心東南方向100公里，是深圳的地標建筑京基100。在京基100入口前廣場的旗桿基座上，開發商京基集團鐫刻了一行小字“世界第八高樓”。京基100的高度為441.8米，這一高度比廣州國際金融中心高出了3.8米，廣州國際金融中心在這個榜單上排在京基100之后，當然榜單排名也早已有了新變化。

　　投資50億元、已經竣工1年有余的京基100也面臨著降低空置率的問題，樓體的顯著位置是巨幅的招租廣告。普華永道會計師事務所深圳分所是目前京基100最大的租賃客戶。去年7月，普華永道剛剛簽約京基100時，京基集團為其舉辦了盛大的簽約儀式，這在國內寫字樓的開發歷史中并不多見。有深圳地產人士透露，京基100為了吸引普華永道進駐提供了相當優惠的條件，“京基沒想賺普華永道的錢”。

　　盡管京基100目前在高度上“險勝”廣州國際金融中心，但幾年之后這兩座摩天建筑都將被擠出世界前二十名。在高樓迷論壇網站統計的世界摩天大樓排行榜上，京基100和廣州國際金融中心的排名已經下滑到21和22名。而即將趕超這兩座摩天建筑的后起之秀，幾乎全部位于中國。有業內人士表示，在經濟發達的廣州和深圳，摩天大樓運營尚面臨諸多困難，其他城市興建的摩天大樓是否能帶來穩定現金流，需要進一步觀察。

　　泡沫化趨勢逐漸顯現

　　“中國內地摩天大樓數量已呈泡沫化。”由摩天城市網發布的《2012中國摩天城市報告》明確表示。這家一直關注國內摩天大樓建設的網站首次對國內摩天大樓建設熱潮提出了警告。該報告對目前國內摩天大樓的投資總額進行了估算：如果將中國現有152米以上商業辦公建筑作為統計對象，目前國內已建成、加上規劃中的摩天大樓總投資高達1.7萬億元。

　　該報告認為，國內摩天大樓建設已經出現了泡沫化趨勢，理由是目前以及未來中國第三產業的規模難以支撐起摩天大樓的高速發展。2011年，中國第三產業總產值為204983億元，增長9.4%，相當于美國當年第三產業總產值的26.8%，而中國的摩天大樓總量已經相當于美國的88%。美國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為1431億元人民幣，而中國僅為每座436億元人民幣。中國第三產業需要以每年14%的速度增長，才能在2022年接近2011年美國762722億元人民幣的水平。按照目前的摩天大樓建設速度估算，屆時中國摩天大樓數量將達到1318座，預計美國的摩天大樓數量為563座。到2022年中國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為576億元，僅為美國2012年對應值的40%。

　　報告表示，地方政府和開發商建設摩天大樓的熱情依然高漲。目前有10個城市欲建設總高超過美國第一高樓541.3米紐約新世貿中心的地標建筑。報告還顯示，中國內地共有54座城市在興建摩天大樓，其中2011年第三產業占GDP比重超50%的城市僅有11座，而第三產業占GDP比重出現下滑的城市卻有17座。

　　在部分擁有摩天大樓的城市，已經出現供給過剩的跡象。由于摩天大樓的建設速度超過了第三產業的發展速度，新地標的落成往往意味著舊地標租金下降。在廣州，廣州國際金融中心取代了中信廣場成為新地標；在深圳，京基100取代了地王大廈占據城市最高點。現在廣深兩地已經有公司計劃從舊地標遷往新地標，舊地標的出租率已經出現下降。

　　1999年，德意志銀行證劵分析師、現巴特萊銀行亞洲房地產研究組組長安德魯·勞倫斯第一次提出了“摩天大樓指數”的概念。他認為，經濟繁榮時期人們自信心膨脹、信貸寬松，因此投資巨大的世界第一高樓往往能獲得足夠的資金。但是這些摩天大樓往往建設周期過長，等到它們完工之時經濟景氣周期已經過去，于是便有了“高樓建成之日，即市場衰退之時”一說。

　　當然這一“魔咒”也并非一直靈驗。摩天城市網的報告對“勞倫斯魔咒”進行了修正。其認為，摩天大樓的建設總量出現爆發式增長，說明經濟資源本身已經出現配置混亂，經濟環境已經出現結構性震蕩，市場自信心過度膨脹才導致了摩天大樓泡沫累積。

　　雖然該報告并未對目前的摩天大樓熱潮作出具體的預測，但認為目前中國的狀況與上世紀70年代的美國十分相似。而美國的經驗是，一次突然性的經濟調整可以讓一座摩天大樓的價值下降30%。

　　多因素促成摩天大樓熱

　　“摩天大樓熱是中國房地產過熱的表現之一。對于一些城市而言，建造超高層大樓確實沒有必要。”中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜對中國證券報記者表示。汪利娜認為，部分開發商出于迎合地方政府目的而積極開發超高層建筑，地方政府往往會給予這些項目以政策上的優惠，這可能是摩天大樓熱的深層次原因。“政策優惠很有可能彌補開發商需要面對的資金壓力，這才是開發商開發摩天大樓的動力。”

　　汪利娜認為，目前中國的房地產市場亟待解決的首要問題依然是滿足人們的居住需求，超高層大樓看似節省空間，而實際上這些建筑往往以建筑群的形式存在，最終并不一定節省土地。加之這些建筑多數是商業地產，并不利于解決住宅領域的難題。

　　“靠城市混凝土、玻璃森林提高城市形象的做法可以說逐漸過時了。”建筑理論專家、汕頭大學長江藝術與設計學院院長王受之一直對國內的摩天大樓熱持批判態度。他認為，從人的需求角度看，沒有人希望自己工作的環境是脫離地面幾百米的高空。“如果有可能，誰不希望自己在山清水秀的自然環境中工作？”

　　王受之認為：“在數字技術繼續發展的未來，大型公司并不需要很多人在高層寫字樓上班，也不需要行業密集在一個很狹小的區域內，公司雇員人數少，而工作效率會更高。”他承認，目前的建筑技術已經使得建造超高層大廈沒有技術障礙。“超高層建筑的最大問題是高層本身。為什么要做超高層建筑？把我們未來的商業區建造成湖光山色、低調宜人，這才是21世紀CBD最大的挑戰。”

　　不過，依然有諸多聲音對摩天大樓的建設持支持態度。曾有多位房地產行業人士對中國證券報記者表達過對京基集團的艷羨：一個知名度并不高的開發商，憑借一個摩天大樓項目而蜚聲中外，建多少住宅都換不來這樣的影響力。“摩天大樓是經濟的助推劑，人多地狹的北上廣深，市中心只有興建越來越多的摩天建筑才能容納全中國乃至全世界最優秀的公司。”有專家如是說。

來源：中國證券報-中證網 張昊

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