中國經濟及房地產現狀分析 未來20年難言下跌

截至目前，中國房地產已經走過了他黃金的十年，但隨著市場的冷卻，和人們投資日益冷靜，房地產已經開始進入了真正的需求時代，根據目前在限購情況下的房地產表現而言，在需求時代，結合目前和未來的經濟預期和社會狀況而言，房地產應進入穩定發展的20年白銀時代。個人認為,未來房價會呈現曲折上漲的態勢，也就是說，不會一直呈上升趨勢，會因為某些具體原因在一定時間內出現下降的情況，但總的來說是總體向上。漲幅應是圍繞實際通脹率（非統計局數據）向上增長。

對此，業內人士細分了房價難以暴跌的各種原因：
　　

第一，首當其沖的是城市人口的劇增。

目前中國城市人口剛剛過半，而國家還在鼓勵農民進城，同時根據國外發展經驗而言，一個成熟穩定的社會業態，需要超過9成以上的人口是生活在城市當中，而農民應成為一種職業，而不是一種身份。所以，在此前提下，截止今時今日，中國至少還有5-6人需要在城市買房定居。按一戶3人計算，還需要1.5-2億套住房，而這還是沒有計算城市新增人口以及農村新增人口的情況下計算的。而中國2011年7月到2012年6月新增商品房可售面積為76352萬平方米，按每套90平的中間值計算，新增套數為848萬套，也就是說未來20年，要是中國地產并不迅猛發展的情況下，就算是解決目前需要進城的農民的住房都是不夠的。
　　

第二，土地是不可再生資源。

說到這點，很多人都會想笑，我國地大物博，難道還沒有地來建房子嗎？但實際上真沒有，山地，高原，沙漠，氣候的惡劣，以及風沙等等因素，導致實際上只有，沿海平原，以及靠近大江大河，并且為平原的地區才能形成適合人民居住的大城市，但這些地區往往也是產糧的重要地區，大多數是屬于全國耕地范疇內的土地。07年10月31日中國的耕地面積已經縮減為18.2603億畝，已經逼近18億的耕地紅線，相信過不了多久，應該就會出現土地稀缺的情況。那么，增加土地的容積率就變得刻不容緩，這也是近年來，樓越修越高的原因所在。這也會涉及到下一個原因。
　　

第三，拆遷成本的不斷增加。

以我身邊的例子，成都為例。目前，成都市正在進行浩浩蕩蕩的北改工程。而北改某區域，政府拆遷開價為1W2一平米，這還只是政府的最初開價，也就是說最終拆遷價格只多不少，而該區域的目前的銷售價格撐死7000元每平。也就是說，來承接此項改造工程的開發商，拆掉這種七八層的老樓，就已經有十三四層已經成本出現了。那么剩下的用于出售的商品房無疑是需要分攤這筆巨額的成本。這是房價不斷上升的重要原因。
　　

第四，房產稅等新增稅收的征收，導致購房成本的上升。

其實，這個也無需多辯，大家也無需聽稅托多言。我們先且不論中國的房產稅是否合理，先看國外的情況，在征收房產稅的國家當中，只有德國的房價是負增長，這也是稅托的圣經。有99個開征房產稅的國家房價在上漲，只有一個在下跌，那么中國開征房產稅房價會下跌的論據就是夠的。這就是稅托的無恥論據。在這里，我需要告訴大家，德國房價下跌的唯一原因只有一個，不斷下降的人口數量和早已完成的城市化進程。而新增稅費，導致的無疑是成本增加。血淋淋的教訓，去年就有，在用控制房價的大旗下，大肆提升銀行貸款的利率等等一系列增加買房成本的費用后，去年買房的實際價格漲了還是跌了，到底漲了多少，大家應該心里有數。所以我認為，增加稅費，無疑是助長房價的一大推力。
　　

第五，造房成本的增加。

物價、原材料價格上漲，農民工工資增長，導致造房成本提高，另外，無論你承認與否，2012年竣工的房子，確實要比2002年建成的房子在原材料的使用上成本要高上很多。02年的可能外墻就是一層漆，目前已經斑駁不堪了，而12年建成的房子很多都是有大理石的外墻磚，可能還會有外墻保溫層，02年的小區，可能只有幾個花臺，而12年的可能有很多大樹，很多雕塑，噴泉，游泳池。
　　

第六，對于通脹預期的不斷增加和投資渠道欠缺。

有興趣的朋友可以先查詢一下中國自改革開放以來，人民幣的貶值情況。中國經濟發展的基調是一種高通脹高增長的模式。這也可以通過一個現實來解釋，歐美發達國家經濟增長幾乎沒有超過百分之4的，而今年上半年，我國經濟增長降為百分之7.9，經濟就已經出現了各種問題。而在這種高通脹的現實下，老百姓手中的錢在不斷蒸發，而投資渠道極其匱乏，讓很多資金不得不選擇房地產。另外，在高通脹的現狀下，其他所有商品都在暴漲的前提下，唯獨房地產價格持持下降，也是不現實的。
　　

第七，房地產是政府收入的主要支柱。

政府在房地產成本中的高占比已經不是秘密，一套商品房售價中百分之23-27都是土地價格，加上各項稅費，政府在房價中占比超過百分之70以上。這足以解釋為何一涉及到房地產調控的時候，地方政府就開始猶抱琵琶半遮面。房地產經濟一遇冷，今年就已經出現了各地方政府，試探性地私自松綁調控的情況。去年我寫過一個“房地產的限購，先扛不住的到底是政府還是開發商”的文章。而隨后的現狀，已經證明我預判的正確性。　所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。
　　

第八，是抑制過快上漲，而并不是降價。

國家從未說過要讓房地產暴跌，而是需要讓房地產健康穩定的發展，何謂，健康穩定，我個人的理解即為，不出現大起大落的情況，穩定發展，即為健康。那么在這一基調的前提下，房價圍繞通脹的預期向上穩定發展，就成了大勢所趨。
　　

綜上，即為，我理解的未來二十年房價為何會穩定向上的原因，其實原因還有很多，例如有房才有家的傳統守舊思想趕著房價上漲。中國錯誤的經濟發展模式，導致的房地產對經濟的捆綁等等，都是老生長談，沒有再說的必要了。

來源：房產之窗網

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