一級開發是把雙刃劍 兩房企深受重倉之苦

　　“土地一級開發”這個詞，在利益關系本就復雜的房地產市場，是個小眾領域。能夠參與地方土地一級開發的企業，多是與地方國資企業或與地方密切相關的明星民企。在這一輪宏觀調控下，前有土地市場受調控影響導致價格下滑，后有二級開發銷售不暢所帶來的現金壓力，這讓曾經安穩一方的地方一級開發商處境堪憂。

　　處境一：大股東急欲擺脫“不良資產”

　　中國新城鎮，作為香港上市公司，是少有的以主營土地一級開發為核心業務的民營企業。曾經的大股東上置集團，則是上海風云一時的地方房企明星。

　　9月初，上置集團一紙公告，宣布與中國新城鎮的母子公司關系解體。公告稱，上置集團董事會通過實物分派的形式剝離所持有的中國新城鎮26.59億股份，占中國新城鎮總股數59.2%。具體方式是每持有3股上置集團股份將可獲分派1.408075股中國新城鎮股份作特別股息。完成后，中國新城鎮不再是上置集團的附屬公司，中國新城鎮的財務業績也不再體現在上置集團的財務報表中。

　　上置集團剝離中國新城鎮，實為無奈之舉。

　　根據中國新城鎮已公布的上半年業績數據，截至今年6月底，中國新城鎮實現收入1.24億元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177萬元，實際虧損3069萬元。這種虧損局面其實早在去年已經形成，2011年，中國新城鎮全年收入跌57%至6.4億元，毛利跌63%至3.4億元；凈虧損2億元。對于這一業績產業的原因，公司的解釋道出了土地一級開發商的集體困惑。“我們的經營業績主要由土地使用權公開拍賣的次數和其中達成的成交價所帶動。而公開拍賣的次數及成交價格又非集團所能完全控制。”

　　也就是說，和地方政府捆綁在一起的土地一級開發商，有可能因土地出讓時間和出讓價格的“被調控”，而出現收益大幅波動。實際上，從去年開始，隨著房地產宏觀調控的深入，各地政府紛紛降低土地出讓低價，放緩土地出讓節奏。這對主營土地一級開發的企業來說，實在是致命的打擊。

　　而回看中國新城鎮上市之初，作為鮮有的主營土地一級開發的上市公司，資本市場對其發展潛力的解讀，幾乎極盡溢美之詞。第一大股東上置集團，因被看好穩定的股權投資收益，也成為當時的股市寵兒。

　　資料顯示，中國新城鎮主營上海羅店北歐新鎮項目、無錫鴻山新鎮項目及沈陽李相新鎮項目的土地一級開發，總占地面積超過36平方公里。早在2002年，羅店被列為上海市重點開發的“一城九鎮”之一，中國新城鎮即與上海羅店資產經營投資有限公司簽訂合作開發協議，圈地近6.8平方公里，首涉土地一級開發，其中中國新城鎮持股比例為72.63%。根據中國新城鎮高層的介紹，公司業務主要是先與政府成立合資公司，新城鎮負責整個項目的配套設施，如地上的水電、排污及交通等基礎設施，也會興建醫院、學校及一般商業項目；完成后將交回政府通過招拍掛運作，賣給二級開發的發展商，而“招拍掛”收入則由政府與新城鎮按出資比例分成。

　　隨后幾年，隨著上海房地產市場急劇升溫，羅店新鎮的土地價格也迅速飆升，當初每畝幾十萬漲至數百萬。到2010年中國新城鎮在香港上市時，這種一級土地開發身份給資本市場帶來無限遐想。另由于一級開發商不擁有土地開發權，故不需繳納土地增值稅，其毛利率被傳高達60%以上。

　　而因為遭遇了史上最嚴厲的宏觀調控期，中國新城鎮所運營的幾大新鎮，土地出讓節奏和價格都受到了重大影響。今年3月，公司無錫項目的部分地塊被公開拍賣，出讓價格為7500萬元，樓面單價僅1208元/平方米，在公司看來，如此低單價的出讓境況，是導致其業績下滑的主因。

　　處境二：難以承受巨額儲備之重

　　在地方土地一級開發企業中，中天城投是另一個明星企業。因為頭頂貴州最大體量的一級土地儲備商和保障房開發優勢，中天城投一度被市場熱炒。以“未來方舟”一個項目為例，這個整體占地達到9.53平方公里，總建筑體量720萬平方米，總投資規模達到600億元的項目，中天城投主導了幾乎絕大部分的一二級開發。

　　資料顯示，“未來方舟”又稱“中天城投漁安安井片區項目”，早在2006年，中天城投母公司金世旗國際控股股份有限公司便已介入該片區土地一級開發，并通過其后一系列資本運作，最終將這一業務轉移至中天城投名下。到2010年11月，中天城投開始籌備在二級土地發力，并通過旗下子公司通過掛牌方式獲得漁安安井片區四地塊，總占地面積81.8萬平方米，成交總金額9.422億元，規劃總建筑面積最大接近194萬平方米。次年3月又在漁安安井片區繼續拿下六塊地，總占地面積51.3萬平方米，成交總金額9.885億元。

　　也就是說，中天城投不僅可以與地方政府分享一級開發收入，還將通過商品房建設和銷售在二級開發中獲得更大收益。

　　只是到了宏觀調控期，未來方舟這樣的明星樓盤，同樣受到銷售壓力。因為體量巨大，未來方舟項目和中天會展城等項目一起，被市場視為貴陽天量存量最終導致泡沫高啟的代表。

　　于是，即便是中天城投這樣的地方龍頭國資，今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微轉和市場回暖。

　　9月底，一向在政策為頗為保守的貴陽市意外出臺新政，以一攬子內容刺激樓市成交，其中最大利好是首次購房的外地居民可獲辦本地戶籍，并在就業、入學和就醫方面享受同等待遇。中天城投相關人士坦言，系列新政若得到有效落實，將為相關樓盤帶來15%至20%的銷售額增長。

來源：上海證券報

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