調控催化馬太效應 房企上演強者恒強

　　房產調控無礙龍頭房企強勁增長。規模大、背景厚的龍頭企業獲得了優先支持。因此，在資金、規模、品牌、管理及土地儲備等多方面占據領先地位的龍頭房企，已在行業調整中突破行業周期，呈現出強者恒強的態勢。房地產分析師已開始集體看多房地產。9月20日以來發布的逾50份房地產研報，看空的一份也沒有，持中立觀點的僅寥寥數份。　

　　房地產持續調控已經取得一定效果，今年“金九銀十”不再出現樓市“井噴”景象。穩定的房價、穩定的交易量、升溫的土地市場，這些跡象背后，涌動的卻是優勢房地產企業的“馬太效應”，在資金、規模、品牌、管理及土地儲備等多方面占據領先地位的龍頭房企，已在行業調整中突破行業周期，呈現出強者恒強的態勢。

　　盡管任志強前不久預言“明年三月房價暴漲”的論斷顯得嘩眾取寵，但部分事實顯示，樓市調控并不意味著全面蕭條。記者近期走訪了由華潤置地開發的一個高端大面積精裝修樓盤。雖然單價高達6萬/平米，但開盤數周內便賣出了5個億，完成網簽的已達40多套。

　　銀行支持“前十名”房企

　　在調控中，首先資金鏈的控制促使了行業的分化。規模大、背景厚的龍頭企業獲得了優先支持。

　　一位在大型國有銀行負責房地產信貸的人士告訴記者，目前銀行對于房地產信貸采用名單制，對于排名前十名的房業，大型國有銀行基本上都在無條件支持，只是風控較嚴。而對于其他名單內的房地產企業則要求有商品房實物進行抵押，業務也在做。而對于小型房地產開發商和政府投融資平臺背景的房地產開發商，大型銀行基本上已經基本不合作了。

　　在此背景下，我們看到近期不少大型地產商紛紛出手拿地。

　　對此，一位大型地產基金公司高層對記者分析稱，賣地收入相對于征稅、信貸、發債等其他方式，仍是地方政府割舍不掉的頭等經濟來源，關鍵是要選個賣地的好時點，“憋到年底肯定不是”。而“離金融資源比較近”的大型房企總要布局拿地，它們總能以比較理想的價格，以各種“時髦”的方式拿到相對便宜的頭寸，等著政府放地出來，參與到新一輪的資產膨脹中去。

　　上述信貸人士還分析指出，都說房地產行業危險，都怪銀行“傍大款”，但什么是好的行業呢？煤炭？鋼鐵？水泥？他認為，中國的產業行業具有特殊性，銀行無法左右宏觀政策和行業利潤的走向，最重要的還是做好風險控制和預判。

　　拿房地產來說，房地產需一個個樓盤滾動開發。因此銀行對地產商要看三到五年。一旦到三年看苗頭不對，資金馬上抽出來，并且不再貸款。小開發商的風險比較集中，但對于大型地產商，“銀行會用戰略的眼光來看，相信這種大公司會有政府及其他各方力量支持。”上述銀行信貸人士對記者表示。

　　通脹隱憂或催熱保值資產

　　9月20日以來，各大券商的房地產行業分析師出臺了逾50份的研報，看空房地產行業的一份也沒有，持中立觀點的僅寥寥數份，而給出“增持”、“買入”、“看好”、“推薦”內地房地產股的占比超過八成。

　　國泰君安房地產分析師李品科發布研報表示，17家內地房地產股8月銷售額達到693億元，同比上升15%，而1-8月17家房企銷售額達到5209億元，同比上升12%，完成去年全年的77%。對于未來則維持政策、行業將保持平穩的判斷，市場對于政策悲觀預期將修復，建議增持，以一二線龍頭為核心配置，如保利、招地、萬科等。

　　中信旗下一家股權投資管理公司的董事總經理個人非常看好一線城市的房地產市場，認為值得長期投資。他分析指出，中國新版的“十數萬億”投資審批出籠和隨之而來的資金“量化寬松”目前“復雜而確實”。復雜性在于，與上一輪“四萬億”相比，新一輪的投資在銀行參與熱情不高的情況下，有多少資金能夠最終落實尚待觀察。確實性是指，從發改委以“批發審批”的方式批出項目這一動作來看，從中央和地方“已經確實打算這么干了”。

　　展望未來，在國內外多因素作用下，中國仍有通脹抬頭之隱患，屆時，抵御通脹的資產將會重新受到資金追捧。近期黃金價格迅速上漲就是一個苗頭。

　　此外，中國政府網近日公布，國務院決定下放“商品房預售許可”審批權，這意味著簡化了審批流程，利于加快上市速度。其政策效應未來或許逐步發酵從而利好地產板塊。

來源：中國證券網

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