北京四環內純居住用地面臨斷供

　　“金九”過半，伴隨著大量新盤的涌現，土地市場亦迎來了井噴。值得注意的是，雖然土地供應空前繁榮，但位于四環內的地塊卻寥寥無幾，僅有西城區月壇南街的兩宗商業金融用地和豐臺區花鄉板塊的一宗配套公建用地，住宅用地新供為零。在核心區住宅未來面臨斷供之憂的背景下，核心區在售樓盤的價值，再一次得以凸顯。

　　城區土地新供為零

　　“金九”伊始，土地市場硝煙四起。繼月初多宗土地入市之后，9月17日，北京市土地整理儲備中心又掛出11宗土地，其中包括豐臺五佐鎮兩宗多功能用地，花鄉板塊的一宗配套公建用地，以及朝陽區來廣營的一宗居住用地。其余7宗土地多位于大興生物醫藥基地板塊和通州馬駒橋板塊，昌平亦有1宗居住土地。

　　從整月來看，9月有望成交的地塊達38宗。其中，純住宅用地或含住宅的用地為14宗，占預計總供應的36.8%。其中，多位于大興、通州、亦莊等郊區板塊，位于四環沿線的僅1宗，即豐臺花鄉地塊，且該地塊為住宅用地配套的“公共租賃住房”項目。也就是說，四環內純居住用地新供為零。

　　對此，北京房地產業協會秘書長陳志分析認為，在前期土地總體供應量較少的情況下，下半年加大土地供應，本身是符合調控要求的。從房企角度來看，從上半年至今，首先要進行的是走量、回款，而在全年任務完成較理想，對市場走向判斷更清晰的情況下，到年底幾個月，企業也到了增加補充土地儲備的時候。在這個時候加大土地供應量，有助于從一定程度上緩解企業的“土地饑餓”。但由于城區土地供應稀缺，因此，核心區在售樓盤的價值，再一次得以凸顯。

　　CBD核心幾無供量

　　伴隨著城區土地供應的日益減少，核心區新盤數量亦出現遞減的趨勢。據中原等機構的統計數據顯示，9月北京計劃入市的39個新盤，五環外甚至六環外的樓盤成為絕對主力，共有28個。剩下的7個五環內的樓盤則零散分布在豐臺、朝陽和大興等板塊。而在核心城區，更是鮮有新盤入市。

　　尤其是曾經炙手可熱的CBD板塊，在售樓盤除廣渠金茂府、鴻坤花語墅外，幾無在售項目。然而，在巨大的供應缺口的背后，是高端置業人群的猛增。據亞豪機構數據顯示，未來CBD將吸納15萬左右的從業人員，然而區域內新供給將以綜合體、寫字樓等商業形態為主，住宅配比僅為25%。因此，CBD將長期面臨“斷頓”之憂。

　　在多位專業人士看來，CBD的供求矛盾未來將呈不斷加劇的趨勢。“近年，伴隨著央視以及大量跨國企業的進駐，CBD的置業人群出現暴漲。然而，從目前在售樓盤的客群情況來看，CBD所吸引的不僅僅是這些進駐的企業的高管，它是來自全市各個區域的，甚至是吸引了不少全國投資人士的目光。因此，現有樓盤很難真正滿足購房人的置業需求。”一業內人士表示。

　　高端公寓價差懸殊

　　雖然核心區供量稀少，但放眼整個北京市場，樓盤高端化趨勢日益明顯。據有關數據統計，9月入市的均價4萬以上的高端住宅中，主要集中在總價逾千萬的項目，低總價的項目非常罕見。因此，總價在200萬-300萬的高端城市公寓成為核心區域入門首選，例如位于南三環方莊板塊的方恒偶寓項目、位于CBD核心的金茂·悅公館等。

　　據了解，方恒偶寓在售平層面積為47至81平方米，均價28800元/平方米，層高3.4米，總價190萬/套起，挑高房源在售面積47-79平方米，均價38800元/平方米，總價210萬/套起。即將入市的金茂·悅公館與金茂府品質一脈相承，共154套房源，主力戶型在51-80平米之間，4000元/平方米高標準精裝并附全德系廚具，均價擬定為43000元/平方米，單套總價200萬元起，還可以享受金茂物業帶來的高端酒店服務，以及北京實驗二小朝陽學校名校教育所帶來的投資價值。

　　據亞豪機構統計數據顯示，8月報價超過4萬元/平方米的高端住宅，共售出911套，環比7月大增32.4%；銷售總面積15.1萬平方米，環比上漲46.3%，銷售總金額74.1億元，環比大漲58.1%，創下今年歷史新高。因此，在不少業內人士看來，在新一輪經濟刺激政策一觸即發的背景下，保值增值功能較強高端公寓，必將大行其道。

來源：京華時報

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