樓市“金九”不金 “銀十”量價難齊升

“金九”已過，“銀十”近半。昨日上海又現“地王”，不過土地市場的熱度并未在樓市中得到反映。截至昨日，已經有11家上市房企發布9月份銷售業績及前三季度銷售總額，從數據來看，“金九”成色并不明顯，甚至不少房企銷售數據環比下滑。業內預計，由于9月份新增住宅供應量大增，而銷售量走低，“銀十”量價大漲的可能性很低。

　　房地產預售許可審批權下放至縣級

　　業內稱意味著預售許可制度短期內不會取消

　　昨日，國務院發布關于第六批取消和調整行政審批項目的決定，其中對“房地產預售許可”審批權進行了調整。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，“房地產預售許可”原來由“縣級以上地方人民政府房地產管理部門”負責審批，下放后，實施機關變更為“設區的市級、縣級人民政府房地產管理部門”。

　　業內人士認為，審批權下放導致的變化并不大，而這也從另一個側面證明，預售許可制度短期內不會取消。

　　“預售制度下放應該對于房地產的影響不會太大，因為原來也是放開到縣一級，這次調整對于房地產整體的宏觀調控沒有太大的影響。”暨南大學教授胡剛表示，這個政策不應該被理解成宏觀調控政策的放松。

　　審批標準未變 難度降低

　　“下放審批權并沒有降低審批標準，對預售項目的直接影響不大，但一定程度上可以降低審批的難度，有利于增加項目上市量。”中原地產市場研究部總監張大偉分析認為。“下放審批可以更好、更直接、有效地監管區域內樓盤項目預售狀況，也可以將樓市波動情況更直觀地監控。”

　　不過，市場人士認為，房地產審批權下放更需要嚴格審批制度的監管。“對預售資格的審核關乎買房人的切實利益，包括審批的價格都應該符合市場情況。”張大偉表示。

　　鏈家地產研究部張絮認為，國務院明確預售許可審批權的下放，也證明短期內預售許可制度并不會取消。

　　胡剛也分析稱，預售許可制度雖然此前多次傳言要取消，但是真正取消的可能性很小。“房地產行業是一個資金密集型行業，采取預售制度有其本身的客觀性。雖然現在的預售制度有很多問題，但是并不等于這個制度本身到了一定要取消的地步。”總價45億元 樓板價27055元每平方米 溢價率42.9%

　　上海現今年總價新地王 “面粉貴過面包”難再現

　　記者 李媛昨日，上海土地市場迎來集中出讓，其中，備受關注的徐匯區濱江商住辦地塊被保利地產旗下的保利建錦、信保天津股權投資基金聯合體奪得，總價45億元，折合樓板價27055元每平方米，溢價率達到42.9%。上海今年的總價新地王由此誕生。

　　上海規土局網站公示信息顯示，該地塊吸引了35家房企領取競買申請書，不過，只有4家提出了競買申請。有消息稱，除保利外，另外三家參與競拍的房企為綠地、中海和華潤置地。

　　保利的競拍代表在競拍結束后對媒體稱，競拍價格略高于預期，今后還會盡量拿地。

　　昨日，另兩塊成交地塊的溢價率也分別達到30.1%和59.8%。

　　上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏認為，聯合開發有助于分擔開發風險，與金融機構聯手不失為拓寬融資渠道的有效方法。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，未來部分個別熱點土地交易還可能繼續升溫，但整體土地價格重現2009~2010年那種“面粉貴于面包”的非理性現象可能性不高。

　　上海一日土地出讓金超上月六成 業內預計

　　四季度土地成交或達到去年同期水平

　　記者潘彧地王再現，無疑給旺盛的土地市場再加上了一把柴。有數據顯示，三季度土地市場出讓金環比大增355.7%，土地市場已現全面復蘇。

　　據悉，從昨日開始，上海連續推出五宗地塊進行拍賣，昨天“三地連拍”，出讓金達56.78億元，超過上海9月全月出讓金六成。

　　珠三角市場也不甘落后。10月8日，萬科以6.5億元競得桂城街道A14街區C地塊，樓面價1834元/m2，溢價1.7%。9日，保利地產以總代價9.45億競得廣東佛山南海區桂城兩幅地塊。據了解，連續5天，南海國土局將有13宗地塊相繼出讓。

　　9月底，廣州房管局也在一天的時間推出了位于廣州中新知識城六宗宅地，總建筑面積累計達到127萬平方米。這些地將在10月底拍出。

　　而在杭州，10月11日至19日9天時間里，將有18宗地塊密集掛牌出讓，總出讓面積達58.5萬平方米，可建面積超過130萬平方米。

　　三季度一線城市

　　住宅土地出讓金環比大漲

　　事實上，土地成交已經連續5個月環比增長。光是10月9日一天，就有金融街、招商地產、首開股份等大型房企同時發布拿地公告。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，2012年第三季度一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環比第二季度大漲355.7%。而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%，達到了2011年調控后的最大值。

　　鏈家地產市場部張絮對記者表示，三、四季度是土地供應的旺季，開發商拿地熱情上升，大型房企拿地補庫存的意愿較為強烈。此外，政府也推出大量優質地塊吸引企業拿地，從而進一步推動了土地溢價率的上升。

　　中原地產研究部總監張大偉分析認為，從目前土地出讓的情況看，依然呈現明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖然比較高，但相比2010年的地王出現的地板價高于在售項目價格的現象還有差距。

　　“四季度土地成交或有望達到甚至超過去年同期水平。”張絮表示。

　　也有反對的聲音指出，目前開發商資金鏈緊張的情況并沒有明顯改善，住宅用地市場仍未走出低谷，房企拿地仍需謹慎以待。

　　三季度銷售數據顯示：

　　多家房企完成全年銷售目標

　　記者潘彧截至昨日，已經有12家上市房企發布9月份銷售業績及前三季度銷售總額，從數據來看，“金九”成色并不明顯，甚至不少房企銷售數據環比下滑。但由于房企目標保守，多家房企已經完成全年銷售目標。進入10月，由于9月份新增住宅供應量大增，而銷售量走低，房企“去庫存”壓力再增。加上消費者購買積極性下降，“銀十”量價大漲的可能性很低。

　　9月銷售額漲勢疲軟

　　富力地產9月銷售金額與去年同期相比下降17%，與今年8月相比，下降11.2%。花樣年控股9月合同銷售金額與8月份相比有所回落。

　　萬科、保利等龍頭房企也未出現大幅增長。萬科9月份銷售面積和銷售額同比分別下降2.78%和3.76%。此前，萬科已經連續7個月實現銷售面積同比增長，連續4個月實現銷售額同比增長。這意味著，萬科銷售連續數月同比增長的勢頭暫告一段落。而保利地產9月實現簽約銷售金額78億元，環比下降9%，已經是連續3個月環比下滑。

　　雖然“金九”不金，但是，從前三季度來看，多家房企提前完成了全年的銷售目標。

　　招商地產公告稱，今年1~9月，公司實現簽約銷售金額247.08億元，而招商地產全年銷售目標為210億元。越秀地產也公告稱，1~9月，公司累計合同銷售金額約110.2億元，該公司擬定的全年合同銷售目標為不低于100億元。此外，完成全年銷售目標的還有世茂房地產、禹洲地產等。

　　不過也有尚未完成全年銷售目標的房企。金地集團昨晚發布公告稱，公司前三季度累計簽約金額223.2億元，而該公司全年銷售目標是300億元。

　　鏈家地產分析師張絮認為，部分房企今年的銷售目標制定偏于保守，因此基本上都能完成年度銷售目標。

　　四季度房企或控制上市量

　　9月份的銷售數據普遍上漲乏力，但開發商推盤的勢頭很足。根據上海易居研究院統計，9月份20個典型城市新建商品住宅月度新增供應量比8月暴增59%，然而成交量卻比上月下降了4%。這是今年以來新增供應遠遠大于成交的唯一月份，開發商“去庫存”壓力再增。

　　對于后市，易居研究院副院長楊紅旭認為，基于9月份簽約數據有可能滯后，10月成交量可能高于9月。

　　張大偉則認為，大部分企業下半年成交量將高于上半年。預計在四季度部分房企可能會控制上市量，在土地價格上漲的情況下，開發商逐漸由之前的更關注現金流安全向保證利潤轉變。

　　而張絮認為，在沒有信貸政策利好的情況下，四季度成交量價上漲難度較大。從房企角度來看，積極調整價格，提高項目利潤率可能會成為選擇。但是目前購房者的積極性有所下降，綜合來看漲價難度較大，預計四季度房價或會保持較為平穩的走勢。

來源：廣州日報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀