二三線城市樓市過剩風險加劇

　　就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》，規定凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。這一規定，簡而言之，就是買房送戶口，顯然與中央三令五申的房地產調控背道而馳。　

　　當一個城市的新建住宅供應量超過當地居民家庭戶數，那意味著什么？中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面。　

　　2005年前后，建筑面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個三線城市，已經可以被視為大盤了。然而現在，總建筑面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個名為花果園的超級大盤，總建筑規模更是達到了1830萬平方米，堪稱中國第一大盤。　

　　根據公開資料顯示，花果園是宏立城集團啟動總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態區，一個總建筑面積1830萬平方米的貴陽國際中心。僅此一個樓盤，規劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。　

　　有業內人士指出，此次貴陽市政府之所以敢“頂風作案”，正因樓市嚴重過剩，別無選擇。公開信息顯示，在貴陽，總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規劃居住人口預計總計約達110萬人。　

　　據不完全統計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，這些樓盤預計總建筑規模也不下3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬人。但據貴陽市2010年第6次人口普查的數據顯示，全市常住人口中，居住在城鎮的人口為294萬人，占68.13%；居住在鄉村的人口為137萬人，占31.87%。比較之下，貴陽市房地產市場的供給過剩可見一斑。　

　　然而，天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據筑房網此前發布的數據顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。業內人士紛紛預言，貴陽將成為繼鄂爾多斯與溫州后又一個樓市崩盤的城市。　

　　其實，面臨類似風險的城市并不止貴陽，中國的很多二、三線城市，都存在不同程度的房地產供給過剩的現象，武漢、長沙、成都、呼和浩特……在過去的房地產熱潮中，這些城市興修了太多的房地產項目，但卻沒有相應的需求支撐，在房地產調控擠出投資投機需求的作用下，供給過剩的風險愈加突出。　

　　幾個月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結束高利貸帶來的資金鏈壓力其正在開發建設的項目中數棟高層陷入停滯，成為一片尚未封頂的爛尾樓。在游資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產市場，這樣的爛尾項目只是冰山一角。　

　　近日，也有媒體曝出在河北唐山，開始出現多個項目停建或者緩建的現象，在調控的重壓之下，當地由于資金鏈發生斷裂的中小開發商不在少數，原來開盤即被搶購的樓盤，現在工地上十分冷清。　

　　這也衍生出另外一個問題。當我們談論中國房地產市場時，是否需要將京滬穗等一線城市與其他城市分開？它們分屬于兩個房地產市場。可以預期的是，當房地產調控持續，這些一線城市的房價，尤其是地段較好的地區，并不會受到太大的沖擊，但在那些二、三線甚至四線城市呢？鄂爾多斯的康巴什新城，或許是二、三線城市房地產投資過剩、庫存積壓的縮影。

來源：中華工商時報

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