樓市清淡 小產權房暗潮涌動

　　多地新房和二手房簽約量創下新低，而面對“小產權房群體”持續擴大，專家建議區別對待

　　史上最熱黃金周卻成了樓市“寒季”。

　　“據中原監測全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數為1.6萬套，相比之前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。

　　北京市住建委網簽數據顯示，國慶節假期前三天，二手住宅網簽總量僅為137套，比平日大幅下降。據統計，9月30日至10月5日期間，廣州全市總成交量為731套，僅比9月28日當天一天561套的網簽成交量多了170套。9月30日至10月3日四天共網簽490套，同比去年網簽量下降272套，同比跌幅35.7%。

　　盡管如此，高壓下的小產權房依舊還在活躍。

　　北京小產權房最后一個黃金周？

　　10月7日，《中國企業報》記者發現，作為重點整頓區域的房山區小產權房仍在“熱銷”。 房山區是北京市小產權房最集中的幾個區縣之一，在北京市國土局的名單上，它以29個項目數僅次于昌平區位居第二。據記者了解，這些小產權房有一半以上都已經出售，而之所以銷售旺盛，最主要的原因就是它低廉的售價。為吸引更多的買房客，這些小產權房甚至打出了永久產權的宣傳語。

　　或許這是北京小產權房最后一個黃金周。

　　今年4月，北京市被納入國土資源部清理小產權房試點城市。7月，北京開始集中清理整治小產權房。時隔兩個月，9月17日，市國土局公布，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目，現正在進行查處。

　　在屬于通州區的小產權項目中，位列整個名單第66號、北京乃至全國最大的小產權房項目，便是張家灣鎮張灣村太玉園。

　　“兩年前我買房的時候，中介就跟我講應該很快就會辦到房產證，現在兩年時間過去了，只是經常聽小區里的人談起房子‘轉正’的事，根本就沒有房產證的影子。非但如此，現在又趕上國土局清理小產權。”太玉園小區住戶王峰對《中國企業報》記者表示。

　　王峰今年三十剛出頭，夫妻倆從外地到北京打拼五六年，辛辛苦苦攢了30多萬元，眼看買商品房越來越沒有希望，長期租房子又不現實，只好在太玉園買了一個二手房。“聽說國土部門剛剛下發政策，說是清理小產權房。小區里好多人都在談論這事，我們也不知道怎么辦。”

　　“說實話，我現在有點后悔，不該選擇小產權房。”王峰說。

　　記者了解到，像王峰這樣的剛需一族，不僅在通州太玉園小區，在其它郊縣的小產權社區里也不在少數。

　　不過，與心里打鼓的王峰不同，也有住戶并不以為然。

　　在離太玉園大門不遠的地方，一對正買菜歸來的年輕夫妻說，“早就聽說要清理小產權房，房子是用來住的，我們又不賣，無論是大產權還是小產權，對我們來說沒有多大意義。如果讓搬，怎么搬？再說了，小區里成千上萬的住戶，又不是只有我們一家。”

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓表示，現在各地幾乎每天都在新建小產權房，主要購買群體是中低收入階層，他們普遍存在“賭政策”的心理，畢竟“法不責眾”，政府部門很難“一刀切”。

　　湖南火炬律師事務所律師羅曠在接受《中國企業報》記者采訪時分析稱，小產權的出現是由于一些城市房價過高，遠遠超出普通工薪階層的購買力，導致許多工薪階層買不起房，而小產權房房價相對低得多，故許多工薪階層明知小產權房不受法律保護，看上其價格低廉，抱著僥幸的心理來購買，以期國家到時能出臺相關法律來保護他們的利益。

　　調查還發現，購買小產權房的購房者，還有一種是退休后到農村居住享受田園生活的老人以及中等收入人群為度假享受考慮購買小產權別墅，少數人購買小戶型投資。

　　除了已經建成的成熟小產權社區，亦有被叫停的小產權項目。

　　在房山區西潞街道太平莊村唐城公寓，經附近居民指點，記者找到幾棟剛建完兩三層并未完工的小樓，周圍雜草叢生。村民告訴記者，這便是唐城公寓，聽說唐城公寓沒有獲得審批，未封頂就被叫停了，還有傳聞說這個項目將被拆除。

　　小產權房仍可售賣

　　79處小產權房被清理，其是否仍可售賣？

　　在通州太玉園小區，記者發現，底商中有幾家房產中介掛鎖關門。附近的商戶和居民介紹，此前這里中介生意還很紅火。

　　不過，記者在調查中還是發現了端倪：房產中介仍在暗地里銷售小產權房。按照中介公司留的電話，記者致電銷售人員電話了解時，對方稱太玉園小區仍有房可出售。

　　“通州太玉園3居室、格局好、房主急賣、價格便宜”，“太玉園97m2、5567元/m2，總價54萬元”，“土橋太玉園、小產權、低價出售、正規兩居、隨時看房”，“太玉園小產權的房子、價格低、業主急售”，“太玉園小區、超值3居、不限購”……登錄北京二手房網，搜索太玉園小區后，大量有關太玉園的房屋出售項目撲面而來。

　　《中國企業報》記者以購買太玉園房子的名義撥通了一家房產中介的電話，一名趙姓中介人員熱情地向記者介紹，“太玉園200多幢樓100%全住滿了，火得很。現在出售的房子低層的少，主要是七層以上的。”

　　被問到價格時，趙姓中介人員極力介紹太玉園的便宜，“一套90多平方米的房子才50多萬，平均每平方米才5000多元。”

　　當記者問為什么這么便宜時，中介表示，太玉園是小產權房，買賣的時候可以過戶“小房本”，沒有大房本（即正規商業地產的房產證）。

　　見記者顯得有些猶豫，趙姓中介人員又說，“將來都是可以辦正規房產證的，放心。”

　　隨后，《中國企業報》記者咨詢別的小產權房項目的買賣情況，得到的回復都是大同小異，其中崔村鎮東崔村北別墅的戶主蔣女士向記者介紹，自己的別墅剛剛精裝兩年，才住了半年，不過自己準備出國，所以準備將別墅賣掉。“價格才每平方米5000多元，不過是小產權，沒有房產證，如果要買大產權的，價格每平方米10000多。”

　　小產權房如何解決

　　據張大偉援引各機構不完全統計數據稱，北京目前小產權房數量約占整個房地產市場的20%，涉及近30萬戶家庭。

　　那么，如何處理小產權房的問題？

　　有專家表示，小產權房的處理，比較可行的途徑是政府有關部門將其回購，用于中低收入階層的保障性住房。

　　萬科總裁郁亮也建議政府將小產權房改造成公寓，以提供給新進入城市的第二代農民工居住，解決部分百姓的居住問題。

　　“政府的處理方式大概有以下幾種：拆遷、搬遷、處罰和補交土地出讓金。”羅曠律師對《中國企業報》記者表示，“然而，對于搬遷或處罰來說，在實際操作中不具有可操作性，因為一些小產權房在建筑時也是有合法手續的，建筑物本身是合法的，只是其在轉讓過程中違反了集體土地不能自由轉讓這一條。而至于補交土地出讓金則更不具有可操作性了，如果補交給國家，但土地是該集體的，不能補交給國家；如果補交給該集體，集體自己處置自己的財產不存在補交的問題。”

　　“個人認為，小產權房問題也不是不可以解決的，首先國家應修改法律，規定集體土地在一定條件下可以自由轉讓，既然集體土地屬于集體所有，集體應享有自由處置的權力，這樣就可以解決小產權房的問題。”羅曠說。

　　清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，面對龐大的“小產權房群體”應采取正視的態度，他建議區別對待，通過政策調整、追責等方式，讓小產權房合法化。首先把小產權房所占土地按性質劃分：耕地上所建、建設用地上所建、自家宅基地節省土地所建。他認為，后兩者應給予合法化。對于耕地上所建設的小產權房，也要一分為二的對待：對于剛剛建設、規模小又違法違規的小產權房，應該立即予以拆除；已建設多年，居民已經入住多年的小產權房，他認為，在追究責任后允許其合法化。

　　北京市國土局新聞辦相關人員向《中國企業報》記者表示，目前只是公示了這些項目，提醒購房者不要購買，接下來更具體的方案還沒有確切信息。不過，小產權房項目成因不同，規劃、土地等具體情況也不同，不會一刀切處理，將結合每個項目具體情況，提出具體的處理措施。

來源：中國企業報 陳青松

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