樓市“金九”成色不足 供需雙方博弈繼續升級

　　樓市傳統銷售旺季“金九銀十”已經過半，記者采訪中發現，調控政策并未松動的情況下，購房者的觀望情緒依舊濃郁，9月樓市呈現旺季不旺的態勢。專家指出，“金九”成色不足，將引發供需雙方對“銀十”的博弈繼續升級，但短期內樓市難有大變化。

　　10月3日，兩位看房者在一處打折樓盤的展區內了解詳情。當日，2012上海房地產秋季展示會在上海展覽中心開幕，本屆展示會的展出面積近2.8萬平方米，約200家房地產企業和代理機構集中展示最新樓盤，吸引了眾多看房者。新華社記者裴鑫攝

　　9月樓市不溫不火

　　進入下半年以來，部分地區樓市出現回暖跡象，因此今年的“金九銀十”也備受期待。但從實際情況看，一些城市的成交量并未出現明顯上漲，“金九”成色稍顯不足。

　　據中原市場研究部監測顯示，北京9月二手住宅網簽成交量預計為12500套左右，環比下降約12．3％。天津市場也呈現出旺季不旺的態勢，我愛我家市場研究中心統計，9月天津市二手私產住宅共成交5274套，環比下降7．4％。

　　國慶長假前夕，在位于天津市南開區的海泰公寓售樓處，記者并沒有看到有買房者前來咨詢，偌大的房間顯得非常冷清。據置業顧問陳小姐介紹，進入9月，來看房的人也沒有增加。“國慶節期間，我們售樓處也會放假。”陳小姐說，因為看房的人也不會太多。

　　鏈家地產的李曉煒分析原因時指出，抑制投機投資需求使地產市場的泡沫正在被擠出。在樓盤促銷優惠和剛性需求的帶動下，今年6月至8月，新建商品房與二手房成交量都超乎預期，部分剛性需求和改善需求得到釋放。“現在成交量和成交均價保持平穩，正是樓市調控政策的目的所在。”

　　購房顧問網主編、資深樓市評論人蘇步超認為，9月樓市可以用波瀾不驚來形容，這恰恰表明樓市正朝著健康方向發展。

　　供需雙方博弈“銀十”

　　一方面，開發商積極推盤入市，希望借銷售旺季加速資金回籠；另一方面，購房者繼續觀望，出手謹慎，供需雙方的博弈再度升級。

　　搜房網數據監控中心統計，多地開發商加快了樓盤入市速度：10月份，深圳六區預計將有24個住宅項目開盤或加推，環比9月預開盤總量上漲約26．3％；北京新建商品住宅預計開盤共計49個項目，環比9月上漲19．51％；在天津，有64個項目預計開盤，數量環比增加48．84％。

　　不僅樓市供應量猛增，項目的促銷優惠也非常明顯。“十一”黃金周長假期間，天津共有15個項目推出不同特惠。分析人士表示，上述現象表明，開發商對市場有所期待，希望在樓市傳統銷售旺季搶占先機，但市場成交能否真正回暖，還有待購房者的回應。

　　在天津融僑觀邸樓盤的售樓處，新近推出的小戶型吸引了不少顧客前來挑選。但置業顧問周樂告訴記者，雖然看房的人不少，但購房者現在越來越理性了，他們往往是綜合比較多方建議，也不急于出手。

　　“調控政策并未放松，購房者的觀望心態也沒有大的變化。”中國房產信息集團天津總經理張勇說。

　　此外，“限”字當道的環境下，投資炒房行為繼續受到遏制。記者了解到，目前各家銀行的貸款利率，依舊執行首套普通住房首付款最低三成，二套房首付款最低六成、利率不低于基準利率1．1倍的標準。

　　10月樓市難有大變化

　　對于即將到來的10月樓市，專家普遍預測，市場將延續9月的平穩態勢，在成交量和成交均價上不會有太大的波動。

　　天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示，調控下的房地產市場不會“一點就著”。他認為，“金九銀十”也不再是置業者心中的價格最低點。限購、差別性信貸、保障房建設和房價問責制的“調控四原則”，已穩定了消費者的預期，也會影響消費者的選擇。因此，當前房價不具備大幅上漲的市場基礎。

　　鏈家地產分析人士說，由于臨近年底，銀行回款壓力增大，放貸額度也將逐漸收緊。預計進入四季度后，貸款審批會更加嚴格，從而延長二手房成交周期。因此，10月二手房市場將繼續以穩為主，成交量相對于9月，甚至可能會有所回落，市場回暖、價格反彈出現的可能性不大。

　　南開大學房地產金融與法律研究中心主任徐保滿表示，從根本上講，樓市是由供求決定的。影響需求和供給的因素近期不會有太大變化，所以房地產市場仍會以穩定為主。

　　專家還分析，樓市打折促銷的現象仍將持續，而這對供需雙方都有好處。張勇判斷，隨著時間推移，開發商在資金回籠的壓力下，仍會采取一些促銷措施。叢屹認為，對房企來說，加快資金周轉、精細化管理、品質化運作的思路不能丟。從以往經驗看，降價10％左右，啟動銷售的效果比較明顯。

　　延伸閱讀：“銀十”成色值得期待

　　上海商品住宅供應量如今正迅速飆升。上周上海商品住宅供應環比增加77%。由于上海樓市近期呈現的明顯供大于求態勢，網上房地產顯示上海新建商品住宅可售面積已再度突破1000萬平方米，其中，外圍剛需樓盤的集體入市尤其搶眼，無疑對于目前依賴剛需拉動的市場來說是一個利好消息。有專家預計10月份成交量或向上突破。

　　周商品住宅供應驟增

　　策源數據顯示，上周（9月17日—23日）上海商品住宅供應為33.09萬平方米，環比前周增加14.39萬平方米，商品住宅供應量環比增加77%。從交易總量來看，上周上海商品住宅成交19.59萬平方米，環比增加了3.25萬平方米，環比增加20%。

　　從成交均價來看，上周上海商品住宅成交均價為21403元/平方米，環比下跌了1405元/平方米，跌幅為6%。從商品住宅個盤銷量排行來看，上周排名前10位的樓盤中，其中有4個項目的成交均價超過2萬元/平方米，只有1個項目的成交均價低于1.5萬元/平方米。從商品住宅成交構成來看，上周3萬元/平方米以下的公寓產品約占成交份額的74%，相比前周上升8個百分點，別墅成交占比為11%，較前周下跌5個百分點。

　　德佑地產研究主任陸騎麟指出，上周全市商品住宅市場出現了明顯的回升，是進入9月以來成交最高的一周。上周商品住宅成交面積排名前四的樓盤均為成交均價2萬元/平方米以下的剛需樓盤，且成交量都在70套以上。剛需樓盤成為了拉動成交的最大動力，全市商品住宅成交均價也因此有所下降。

　　對于當前“金九”的成色，金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示，上周商品住宅成交量較前周雖然有所上升，但在傳統銷售旺季的背景下仍然算是低位的反彈，“金九”前幾周的表現恐怕遠低于開發商的預期，或者可以說是“沮喪”的結果。九月尚余一周，金豐易居&佑威監控數據顯示，商品住宅目前僅累計成交了57.80萬平方米，剩余一周商品住宅需成交分別超過22.43萬平方米和28.13萬平方米才能分別和8月80.22萬平方米、7月85.92萬平方米持平。

　　黃志堅表示，“金九不金”已成定局，是否成為“銅九鐵九”，還要看最后一周表現。之所以造成這樣的局面主要是6月的成交導致部分開發商過于樂觀，取消或收窄優惠甚至漲價，以及有關部門頻吹“冷風”所致。

　　剛需樓盤仍將主導市場

　　無論是從當前樓市供應結構，以及需求結構來看，接下來的“銀十”都將是由剛需所主導。上海搜房數據監控中心分析師曲鵬指出，在經歷了8月底9月初改善型產品大量入市卻成交下滑的一段時間后，大部分改善型項目都意識到由于在6、7月改善產品的大量成交，使得當前樓市中中高端產品的購買力和購買需求都出現較大幅度的萎縮，所以相應地也都轉為常規銷售，不做新推。而此時的樓市中的主力購房群體基本上被剛需購房者所壟斷，在此形勢的指導下，從9月中下旬，剛需樓盤的入市占據全市開盤市場的絕大多數的份額，由于剛需購房者數量眾多，難以短時間被消化，所以剛需產品的強勢推盤必還將延續至10月份，2012年的“銀十”樓市，預計將會是剛需產品主導的市場。

　　德佑地產數據顯示，上周的新增供應絕大部分位于外環外區域，外環外的公寓項目占據了總供應面積的七成之多，主要集中在奉賢、金山社區網 論壇 商鋪、嘉定、閔行及浦東，尤其是奉賢區的公寓供應量接近于10萬平方米；上周的別墅供應量也達到7萬平方米，不過絕大多數都是金山、奉賢、浦東的經濟型別墅。

　　陸騎麟認為，供應量的大增，尤其是外圍剛需樓盤的集體入市，無疑對于目前依賴剛需拉動的市場來說是一個利好消息。目前，價格僵持是成交量無法取得突破的重要原因。隨著供應量的大增，如奉賢、嘉定等外圍高庫存區域的樓盤將面臨更嚴峻的同質化競爭，如果在這些區域能夠打開價格僵持的缺口，金九銀十的市場局面將有望得到改觀。不過，需要指出的是，上周獲取預售證的不少樓盤，都在前期有過熱銷行情，這些樓盤是否會收縮優惠幅度，尚有待觀察。

來源：新華網

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