金九樓市慢熱開局 博弈反彈

　　今年被寄予厚望的金九已經過半，但市場表現卻不盡如人意。來自機構數據的顯示，全國多個城市金九上半月成交量大打折扣。連續數月持續釋放的樓市需求后勁不足正在顯現，這與不少前期以價換量的項目為提高利潤借提價形成新的博弈，加上短期難以放松的調控政策環境，今年的金九銀十注定需要更長的熱場時間。　

　　全國樓市整體低迷開局

　　就市場而言，所謂“金九銀十”是指樓市經歷7、8月的淡季后，成交在9、10月出現爆發性的增長。

　　從今年6月份開始，樓市高調復蘇逐步顯現。不管是一線城市還是熱點城市，各檔次樓盤項目都出現了價格的反彈和成交量的增長。甚至在7、8兩個傳統淡季，樓市依舊呈現淡季熱銷的狀態，連續數月的反彈也使得市場各界對于隨后到來的“金九銀十”信心倍增。

　　淡季不淡給“金九銀十”注入了更多信心，但從9月前兩周的成交數據來看，市場并未出現預期中的上行趨勢。中原市場研究部統計數據顯示：中上旬，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調幅度達到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。

　　在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調了5.5%。在二線城市中，大部分城市均有不同程度的下調，其中天津成交量為5145套，同比下調了9.5，重慶、成都、杭州、蘇州、無錫均有不同程度下調。

　　標準普爾分析人員在9月19日召開電話會議上表示，9月份內地房地產銷量不如預期，主要由于上半年剛性購買力部分已經得到釋放，下半年樓市逐漸趨于平穩，剩余購買力將下降。

　　事實上，每年9、10月雖然是房地產銷售的黃金期，然而，由于近些年受到調控政策等不確定因素影響，“金九銀十”并非意味著樓市供需雙旺，以近4年30個主要城市新房月成交量來看，只有2010年出現了“金九銀十”，因為當年7、8月成交量很低；2009、2011年的9月成交量都低于8月。在不少業內專家看來，今年6、7、8三月成交量都不低，所以9月環比大漲的可能性不大。

　　買賣雙方博弈重現

　　在“金九銀十”慢熱開局的同時，樓市買賣雙方新的博弈似乎又開始上演。

　　隨著市場持續回暖，標桿房企的年度銷售計劃完成情況良好，資金鏈狀況亦大為改善。受地方推地力度加大的影響，恒大、華潤、金地、萬科、招商等房企紛紛出手，擴充土地儲備。根據中原集團研究中心監測數據，8月份10家標桿房企總購地金額達111億元，環比上升26%。其中，萬科以51億元的購地金額繼續領跑，其今年前8月累計購地金額已達135億元。

　　在目前市場情況下，供應量未明顯增加是導致金九成色不足的最關鍵因素：8月，中原監測的12個重點城市供應量小幅增加，環比上升約12%。其中，廣州、成都、重慶、武漢、福州的新增供應增加的幅度較大。由于成交依然處于高位，而供應并未隨之大幅增加，因此總體來看主要城市住宅市場依然呈現供不應求現象。其中，北京、深圳、杭州、福州、寧波供不應求現象尤為明顯。

　　在偉業我愛我家副總裁胡景暉看來，購房需求量的逐漸萎縮，是導致9月份北京樓市成交量下滑的根本原因。今年上半年，由于兩次降準和兩次降息的貨幣政策松動，在剛需的集中入市的刺激下，截至目前，市場存量和市場需求均得到大量釋放，短時間內有限的剛需數量難以讓整個市場獲得長久的增長動力。

　　同時，進入10月之后，又到了許多大企業特別是上市房企抓回款、抓業績的關鍵時候，加速推盤，快速銷售，全力實現2012年的銷售目標，會成為很多企業的銷售策略。在市場需求并沒有大幅增加，而推盤量加大的環境下，即使放松貨幣政策，房價也不可能出現大驚大喜。

　　買賣雙方博弈加劇在二手房市場表現得尤為突出。某中介相關人士表示，目前客戶的購房意愿與6、7月份相比略有下降，市場觀望情緒有所加重。買賣雙方仍處于深度博弈中：一方面購房者趨理智，另一方面業主仍預期未來房價上漲而高調掛牌價。

　　日前，國信證券發布房地產行業周報認為，地產“金九”序幕剛剛拉開，去年“金九銀十”落空導致同比基數較低，今年“金九銀十”可期，維持其在“金九銀十”到來前博弈反彈的觀點。

　　政策存在不確定性

　　北京麥田房產市場分析師張葉松看來，樓市金九銀十走勢如何，政策因素起著關鍵作用。他表示：“自2009年房地產深度調控以來，每逢‘金九銀十’時節便是政府密切關注房地產市場的時候，通常會采用控制貨幣政策、出臺或可能出臺新調控政策的悲觀預期、控制新盤放盤量等幾方面來抑制市場過熱。”

　　2012年下半年，房地產調控基調再度趨緊。在7月兩部委發出緊急通知要求鞏固調控效果后，地方政策“微調”現象明顯收斂，并陸續出臺一些限制措施。8月，武漢啟動預售資金監管并對預售價格嚴格審查；海口糾正限購政策漏洞；山東實施預售資金監管并逐步實施現房銷售試點。隨著多地區中小銀行收緊首套房貸款優惠，對后市的預期再度轉向不明朗。

　　中原市場研究部總監張大偉分析認為，信貸與樓市的關聯度非常大，在信貸松動的情況下，樓市調控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續松動影響了市場繼續升溫，部分購房者也再現猶豫。

　　此外，復雜的宏觀經濟環境也使得樓市調控難以放松，9月9日，國家統計局公布了8月CPI指數同比上漲2.0%，結束了今年3月以來連續下跌走勢，并小幅上升。另外，8月PPI指數同比下跌3.5%，仍然繼續下跌，并創下34個月新低，體現企業的投資信心繼續下降，實體經濟進一步走低。

　　鏈家地產市場研究部分析師常清認為，雖然目前房價上漲趨緩，但仍然存在較大的壓力和市場上行的風險。一方面，當前經濟形勢并不樂觀，房地產及上下游產業鏈巨大，尤其是地方調控的博弈心態也會再度加大。另一方面，在食品類價格的帶動下物價出現上漲，不利于房價走勢的平穩，也會帶動房價的漲價預期。此外，隨著房企的去庫存，供應緊俏的問題將逐漸浮出水平。

　　CRIC評論員黃健華表示，盡管前期的回暖行情在持續，但并不意味著“金九銀十”房價可以出現一個質的變化，目前的市場依舊處于從嚴的調控環境中，房價依舊是調控的重點，開發商盲目提價或許會再次將自己帶入危機之中。因此，我們還是建議企業在“金九銀十”這樣一個今年最后的銷售旺季，采取適當的降價策略，為企業全年的業績奠定扎實的基礎，今年下半年政策環境仍然存在諸多的不確定性。

來源：京華時報

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