土地成交量不斷攀升 業內稱市場是理性“發熱”

9月伊始，路勁嘉定拿地，招商徐涇拿地，融創綠城則又在唐鎮出手。典型房企拿地速度明顯加快；土地供應量及成交量不斷攀升；較高溢價再現，一場土地“盛宴”似乎已然開啟。而在本年度剩下的幾個月里，隨著推地的增加，這樣的土地“熱潮”也許不會退卻。

　　熱度正常

　　在筆者發稿時收到消息，徐匯一地塊將于27日掛牌，起價31.5億元，目前已有31家企業申請。

　　一塊地塊吸引諸多開發商競買，在調控以來的樓市中已不多見。而本月12日，這樣的“熱鬧”場面已經出現。40家房企關注，13家房企“瘋搶”，經歷一個多小時的“鏖戰”后，上海招商置業有限公司最終以8.86億元的總價拿下上海徐涇鎮海天花園西側地塊。現場參與競標者不乏大牌房企的身影。

　　據統計數據顯示，9月截至9月19日本市共成交經營性用地12幅，其中居住用地成交5幅8月同期成交1幅，出讓面積26.5萬平方米，較8月同期上漲134.5%。

　　房企的角力，較高溢價的再現，土地成交量及供應量的不斷攀升，在9月成交金色不足時，對于土地過熱的擔憂又啟。

　　對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱，“目前土地市場有熱度，不過熱”。在他看來，上海存貨較高，消化期達12個月以上，土地市場屬基本正常。

　　事實上，目前的上海土地市場有溢價成交也有流拍發生。

　　原定于9月12日與徐涇鎮海天花園西側住宅地塊同日出讓的浦東新區外高橋新市鎮E06-03地塊，此前因出讓人要求提前終止了掛牌活動。據了解，該外高橋新市鎮地塊并非首次出讓。分析人士稱，該地塊價格仍高于周邊已出讓的同類地塊。

　　換手操作

　　就在招商地產溢價拿地幾天之后，被稱為“搶收金秋”的招商降價賣房活動也開始啟動。被稱為“底價裸奔”的房源為位于奉賢海灣的招商海廷，“將近6折的優惠”、“最低價不到400萬元即可以擁有獨棟”，優惠可謂誘人。對此，招商地產相關人士坦言，如此降價“是為了沖擊年度銷售任務”。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海告訴筆者，“作為房地產上市公司，往往在年報業績中將營業額放在考量首位。”房企會在加速銷售回籠現金后尋找投資方向再拿地，以實現新的銷售。

　　也有分析人士表示，目前招商地產上海在售的4個項目均以高端為主，而此次招商溢價所拿之地小戶型占比較大的特質和同時進行的“底價賣房”，令人對招商調整產品結構有所想象。

　　“溢價買地的同時降價賣房，這樣的動作應該是在‘換手’”，陳晟則如是稱。在陳昇看來，將部分產品降價出售，而對未來適銷對路的產品志在必得，這是房企在進行熱點調換，在根據市場潛在熱點進行布局，并非簡單的產品結構調整。

　　拿地謹慎

　　截至9月20日，已有20余家上市公司公告拿地，其中，萬科斥資近70億元。尤其進入8月后，房企拿地增多。有分析稱，隨著未來土地供應的集中釋放，土地市場的成交熱度或直接傳導至二三級市場，對后續樓市整體預期走勢產生影響。

　　對此，陳晟認為，“下半年，隨著土地的加推，土地成交會加大，但傳導到房價的可能性并不大。”前不久北京土地市場的叫停動作，在陳晟看來是由于“北京存貨減少，開發商惜售而致政策預警”，由此可見政策對于市場的反應和調整。另外，目前上海土地供應量尚不足。 另一方面，房企拿地的積極態度下依然有一顆謹慎的心。作為開發商的宋海就表示，盤谷地產一直關注嘉定新城的土地出讓，但對于地塊的把握卻很是謹慎。

　　宋海認為，下半年土地市場會有“小高潮”，但不會出現很高的溢價，“現在開發商比較理智，不會像以前一樣不計成本，面粉比面包貴的現象肯定不會再有。”

　　“對于房企而言，如果說以前是有100元錢會拿150元的地；現在則是有100元，只會拿60元、70元、80元的地。”宋海如是稱。

來源：新民晚報

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