房價維穩為主 地產業優勝劣汰步伐加快

　　經歷了上半年的沉寂和六七月份的短暫爆發，房地產市場來到了“金九銀十”沖刺全年銷售目標的十字路口。

　　多數業內人士認為，對于“金九銀十”，各方樂見的一個局面是，房價維持穩定，成交量迅速反彈，但目前的全國房地產市場仍處于膠著狀態，房企應把握時機，防止被市場淘汰。

　　“金九”未見開門紅

　　與早前地產商們紛紛以價換量大力促銷，進而推動了樓市成交回暖不同的是，基于部分房企出現存量缺口、前幾個月集中成交后部分項目已接近完成全年任務等因素，開發商并不急于推出新樓盤，甚至有提價的傾向。

　　全國房價在6月份呈現漲聲一片，并最終引來8個督查組緊急分赴16個省市，嚴格整頓樓市調控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺政策，重申嚴格執行房地產調控政策，并在執行層面進一步加大監管力度。

　　住建部政策研究中心主任秦虹9月11日在“中國百萬銷售精英2012年會暨房地產投資趨勢論壇”上表示，房地產調控政策不動搖，還會持續相當一段時間，住宅的投資屬性會進一步弱化。

　　截至9月20日，中原市場研究部統計數據顯示，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調幅度達到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調，下調超過10%的城市有21個，整體市場成交量在金九未見起色。

　　在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調了5.5%。在二線城市中，天津、重慶、成都、杭州、蘇州等均有不同程度下調，其中天津成交量為5145套，同比下調了9.5%。

　　中原市場研究部總監張大偉分析認為“金九”未現開門紅的主要原因有幾點：第一，調控政策再影響，督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購房者的積極性，開發商以價換量基本結束，目前是很多城市都出現了價格止跌，之前熱銷的項目都出現了折扣減少，購房者再現猶豫，高性價比房源明顯減少。

　　第二，各地庫存均有所減少，在上半年的以價換量過程中，開發商損失利潤，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有非常明顯的下調，可售項目減少影響了成交量放大。

　　第三，信貸未繼續放松，信貸與樓市的關聯度非常大，在信貸松動的情況下，樓市調控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現象，雖然目前主流首套房利率依然為8.5折，但信貸未繼續松動影響了市場繼續升溫，部分購房者也再現猶豫。第四，土地價格未明顯下調，最近1年多的各地土地供應減少，形成供應缺口。

　　鏈家地產市場研究部統計，今年9月，北上廣深一線城市共有104個商品住宅項目將入市，較8月份計劃開盤量減少12個，只有北京9月份預計開盤項目為38個，多于8月的37個，其他三個城市均不及8月。據目前統計數據，上海9月將只有26個住宅項目開盤，遠低于同期的44個。

　　鏈家市場研究部常清表示，雖然7、8月市場表現較為平靜，但總體仍維持高位，而改善和附帶投資意愿的購房需求預計會在“金九銀十”有所增加，后市延續當前走勢的概率較大。

　　德佑地產研究主任陸騎麟則告訴時代周報記者，目前整個市場并不支持大幅度反彈，購房者和開發商都會出現分化，市場還處于拉鋸期，由于政策的不明朗，價格不會出現大漲大跌。

　　住建部此時釋放出從嚴信號，一定程度上，也是防止9、10月份出現量價齊漲的局面，房價仍將以維穩為主，開發商根據現金流健康狀況，有部分會小漲、部分會降價。經過前幾個月的資金回籠，資金相對充裕的企業不會作明顯降價動作，可能會在土地市場有所動作，而資金緊張的會加快跑量。

　　行業優勝劣汰步伐加快

　　值得關注的是，9月上旬，萬科、華潤置地、恒大三家房企拿地金額達82.4億元，已超過8月全月5成。萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會再買很多地。近幾個月，在土地市場上表現活躍的，幾乎清一色的是大型地產商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數量眾多中小企業，基本上都比較沉寂。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，本輪房地產調控和市場調整的過程中，開發商嚴重分化，行業優勝劣汰的步伐進一步加快。數據顯示，2012年上半年，全國商品房銷售10強企業的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

　　全國房地產開發企業數量，由2000年的2.7萬家持續增加到2008年的8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產開發企業數量的高點，未來逐漸減少將是大勢所趨。“從行業環境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業，民間融資成本太高，當前房地產開發利潤，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業，他們的品牌號召力大，有財力扛得住降價打折帶來的利潤損失，而多數中小企業的項目并未順利回籠資金，當前的經營壓力依然沉重。大企業的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內的央企財大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內的非國企經驗老到、主流產品適銷對路，現金流情況良好。上半年降價跑量賣房，下半年低價拿地，明后年增加的房屋供應，成本更低，競爭更有優勢。”楊紅旭稱。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也向時代周報記者表示，本輪樓市調控以來樓市進入下半場，2012年經濟探底與轉型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時占據優勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產行業。

　　“跑得快”贏得未來

　　在規模與利潤率兩方面，規模的重要性在當前是最重要的，規模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度。從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業在當前相對膠著的市場背景中跑贏市場。

　　張宏偉認為，當前市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續采取“跑得快”的高周轉市場策略，以現金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。

　　“跑得慢”就要落后，從高周轉類型企業來看，這些企業并沒有因為上半年完成銷售業績指標而止步，而是繼續以價換量，采取跑得快的市場策略。其中，除了行業龍頭萬科，中海地產和保利地產正在全力沖擊中國房地產行業的“千億俱樂部”。

　　“從戰略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發能力等方面優于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉策略其實是將當前市場沉寂的狀況攪渾，中小房企不一定看得清楚或把握得住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。從這個角度而言，大型房企主導未來市場發展格局。”張宏偉說。

　　但是，在企業“跑得快”的同時，并不應該忽視企業利潤率這個比較關鍵的因素。通過多元化手段降低成本提升利潤率已經顯得非常關鍵，在未來，房企不僅僅要關注規模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。

來源：時代周報

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