拼創新拼服務 樓市黃金下半場大戰打響

桃李春風一杯酒，江湖夜雨十年燈—連番調控下，中國房地產行業“黃金十年”大幕悄然落下。樓市上半場結束，下半場哨聲已經吹響。

　　這意味著，整個中國樓市告別充滿暴利的野蠻生長，走向平均收益時代。而不管房地產行業多么不情愿，從今年開始，在未來的日子里，全國大大小小6萬家房企和睦相處、共分利潤大蛋糕的美妙時光，將被更加激烈的行業競爭所取代。

　　樓市“下半場”，無疑是一個拼品牌、拼品質、拼創新、拼價格、拼服務的新時代。在此背景下，房企積極轉型，不斷創新，探求新的房地產模式成為必然。

　　事實上，各大房地產商早已運籌帷幄，紛紛尋找自己在下半場的競爭策略和生存之道，樓市黃金下半場的大戰已經打響。

　　房地產回歸居住屬性

　　最近，有人問經濟學家、北京科技大學教授趙曉：“在現在形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產調控政策，又能盤活房地產市場，讓房地產這個發動機再次成為中國經濟復蘇的引擎？”

　　趙答復：“我還沒有發現有這樣的好辦法，因為中國房地產已經正式進入下半場。”

　　在趙曉看來，與其他行業相比，過去的十幾年，房地產踢了個漂亮的上半場，至少5:0。

　　過去的十年，房地產的高速發展為解決國民居住、推動城市建設、拉動地方經濟等方面發揮了重要作用，但當房地產的發展速度遠遠超過其他行業，資源傾斜日益明顯，房價暴漲讓所有行業不堪重負之時，房地產行業勢必要進行重大調整。

　　據統計，2011年全年，全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了強制“限價令”；央行6次加息、上調存款準備金率；房產稅出臺，試點重慶、上海。調控手段招招切中要害，全國一線城市房地產市場“降”聲一片。

　　今年以來，溫家寶總理已8次特別強調：“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。”從7月底開始，國務院專項督查組趕赴16個省市調研樓市調控落實情況，這是近兩個月來中央第十次釋放調控不動搖信號。

　　中國房地產市場面臨的現實是，既不會被“拋棄”，更不會被“捧著”。趙曉表示，樓市上半場的黃金10年已落幕，以理性為核心的下半場已開始。

　　房地產這棵曾經的搖錢樹，開始不再那么容易賺錢。萬科總裁郁亮說，“房地產將告別暴利行業”。重慶金科副總裁李戰洪最近也撰文表示，在下半場，房地產行業從暴利時代走向平均收益時代或者說微利時代，已不可避免。

　　但樓市“下半場”還有得踢嗎？趙曉認為答案是肯定的：其一，我國的城市化和工業化進程還遠未完成，尚處在城市固定資產大規模形成時期，離不開房地產的持續發展。

　　其二，未來10年，我國至少還有2億農民進城，加上目前處于“漂浮”狀態的2億流動人口，只要解決好了城鄉二元戶籍問題，未來房地產市場的潛力還非常大。

　　重慶金科副總裁李戰洪預測“下半場”走勢，“短期走平、中期上漲、長期趨穩”。

　　萬科總裁郁亮認為，樓市下半場，房地產回歸居住屬性，開發商仍可賺取正常利潤，“未來15-20年的時間內，住宅市場依然有著很多的機會”。

　　好房子，好服務，好鄰居

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，作為“黃金十年”的樓市上半場主要以量為主，而樓市下半場，競爭將進入到以質取勝的時代，要真正靠產品說話。

　　但郁亮認為這還遠遠不夠。“除了要造出好的房子，更要提供好的服務、好鄰居。”他指出，上半場萬科“為普通人造好房子”，下半場加了一句，“蓋有人住的房子”。不但要把產品做好，還要通過食堂、物業服務等方式，吸引人們住進來。

　　“在房地產上半場做好房子就夠了，到了自住的時代就需要好服務了，那只要好房子和好服務就夠了嗎？還需要一個好的鄰里關系。好房子，好服務，好鄰居，這三個好體現了萬科對項目新的思考。”郁亮說。

　　萬科的各類服務創新，目前已逐步展開。上海萬科城市花園首度出現了為業主提供收納服務的“萬物倉”；杭州、武漢、北京、廣州物業開展一站式的家居裝飾服務業務—拎包入住業務；對接網絡電商、集快遞代收寄、生活用品及冷鮮配送、團購及物業為一體的“幸福驛站”應運而生；萬科自創社區餐飲連鎖品牌—“第五食堂”也在全國范圍內推廣開來。

　　萬科對樓市下半場的研判是，調控一方面使投資型需求淡出，自住型需求回歸主流；另一方面自住型購房者也傾向于一次到位，減少換房次數。

　　為此，萬科在房子的戶型上該變小的變小，該調整的調整，更在其居住功能上不斷完善。據內部人士介紹，例如88平方米過去可能只能做兩房，現在做成三房，夫妻、孩子及老人就都可以有一個獨立的生活空間，勝任三代共同居住的要求；在衛生間面積不大的情況下也要做到三分離，以適應多人同時使用的需求。

　　無獨有偶。龍湖地產也從物業管理上發力，為業主提供“好的服務”。2012年4月，龍湖物業體系“管理之星”赴新加坡體驗考察高端物業服務活動啟動。這是繼2011年迪拜之行后連續第三年對物業管理人才的高成本培養。

　　來自龍湖的消息稱，今年該企業在物業管理人才出國考察培訓上的總預算將達300萬元。在樓市環境并不理想的當下，肯花如此大價錢進行物業人才的培養在業界并不多見。

　　龍湖斥巨資在物業人才培養上發力，其實是其積極備戰樓市下半場的戰略部署之一。

　　第三方調查機構賽惟咨詢公司獨立完成的《住宅業主忠誠度調查報告》顯示，在行業客戶忠誠度總體下降的2011年度，龍湖地產逆勢上揚，業主忠誠度為76%，較上年上升4個百分點，名列行業前茅。同時，客戶再購和推薦意愿也有不同幅度上升。

　　“在樓市下半場的激烈競爭中，客戶忠誠度對房地產企業的重要意義將增強，物業也必將為提升龍湖競爭力發揮重要作用。”業內評價說，當野蠻生長的中國房地產行業最終回到理性的發展軌道時，這種回歸商業邏輯原點、以提高客戶居住感受為核心的產品理念，或許就將成為未來企業最重要的競爭優勢來源。

　　轉型創新開鑼

　　萬科、龍湖通過提升服務押寶“下半場”，只是眾多地產開發商謀求變局的一個縮影。

　　深圳市都會城市研究院院長高海燕認為，房地產已經走在去暴利化的路上，走在常態調控的環境下，轉型和創新將是各大房企的“下半場”關鍵詞。

　　“未來優質品牌企業會發展得穩健一些，差的企業正在被洗掉。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，整個房地產行業需要適應國家轉變發展方式的主線，適應市場的變化，滿足市場的需求，通過轉型創新，才能使企業生存下來，并越做越大。

　　廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲也表示，面對新環境，房企必須轉型創新，探索房地產業發展新模式—在產品結構上，要增加住宅品種，適當降低住宅投資的比重，加大對商業地產、旅游地產、產業地產等產品的投資，實現產品多元化；產業鏈條上，要利用其商業運作與資金優勢，與各行各業緊密結合，實現跨界經營。

　　在盈利模式上，李戰洪接受時代周報記者采訪時則稱，過去，房地產行業主要依靠囤積土地等待升值來盈利，下半場會轉變到依靠城市選擇、依靠多元化的產品、依靠成本控制實現盈利。房地產企業需要慎選進入城市、打造更優秀的產品及差異化產品來獲得盈利。

　　據李戰洪預測，越來越多的房企將開始轉向三、四線城市，房企細分特征也會日益明顯，開發商將不只是做住宅地產，還會出現產業地產、旅游地產、商業地產、養老地產和酒店地產等多種細分，各種經營模式將更加明顯。

　　而在現實中，行業轉型、創新已經開鑼。不久前，號稱國內第一個“在家里種菜”的世界首創專利產品—室內園田樓盤在沈陽發布，2000戶家庭，每家配備一個10-20平方米的“園田”，業主在家便可實現“亦耕亦居、復返自然”的生活方式。

　　首創室內園田綠色生態住宅之舉，可謂思路新、理念新、視野新，讓人耳目一新。國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，當前房地產市場面臨著激烈競爭，現在這種搞專利產品的創新模式，值得同行關注。

　　合生創展集團則將轉型方向之一放在產業地產上。位于廣州花都的TIT國際產業園，就是一個規劃用地達3000多畝的“巨無霸”項目。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹最近表示，在嚴格實施房地產調控政策的背景下，房地產開發與產業結合的趨勢越來越明顯，“房地產和產業的結合，使房地產服務于實體經濟，而不是脫離于實體經濟發展，這將是一些有實力的房企在今后轉型升級過程中必然要選擇的方向”。

　　此外，轉戰城市綜合體也成為各大房企在“下半場”重構發展戰略的一致性選擇。據統計，從2011-2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中在廣州市區和周邊的城市綜合體將不少于20個。

來源：時代周報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀