地產業整體庫存高企 市場預測消化壓力較大

　　今年以來，盡管房地產公司不同程度采取了“以價換量”去庫存的策略，但房企庫存依然處于高位。據市場預測，庫存消化時間雖從年初的12個月降到當前的10個月，但整體壓力較大。

　　房企庫存量仍在高位運行

　　根據中原地產市場研究部的監測，自2011年5月份起標桿房企在售項目庫存量呈逐月攀升的態勢。2012年3月份以來，銷售市場持續回暖，標桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看，目前標桿房企的庫存量依然處于高位。“截至2012年6月底，標桿房企在49個城市可售項目庫存量同期增加60%。”北京中原市場研究部總監張大偉說。

　　一位國企地產公司人士告訴記者，經過一輪促銷手段后，性價比高的項目庫存得到釋放，但市場整體庫存依然很大，“主要原因是當前市場庫存不僅包括可售庫存，還有新建住宅庫存。一般來說，新建住宅庫存半年后可以入市變成可售庫存。”上述人士還告訴記者，目前其公司的可售庫存規模在200億元左右，下半年新建的商品住宅入市項目有8個，預計總量將在7萬平方米。

　　截至2012年7月底，全國新建商品住宅庫存總量為20321萬平方米，與上月相比增加0.4%，但增長速度已有所放緩。從2008年開始，全國新建商品住宅庫存量開始攀升，一直到2012年才放緩速度。以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為標桿房企的動態銷售速度，據此推算，標桿房企的庫存消化時間在2011年5月底為6個月左右，隨著調控深入，該指標在2012年1月達到12個月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。

　　今年3月份以后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降，到6月底，該指標降至10個月左右，“但指標下降速度依然緩慢。”張大偉說。

　　“各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平，房價出現大幅反彈的可能性很低。”金地集團4.71,-0.06,-1.26%總裁黃俊燦表示。

　　轉戰二三線城市搶空間

　　記者了解到，在房地產行業整體庫存高企的情況下，一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉戰土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導致一線城市和個別熱點城市的后續供應出現一定空缺。

　　以北京為例，截至8月底，北京樓市新房可售庫存為79242套，再次跌破8萬套，較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀錄，預計消化完需要8個月時間。而同期的三線城市唐山，目前庫存為16890套，按照當地去庫存能力，全部消化完至少需要16個月時間。

　　“一二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調整到位的樓盤積極入場，致使2011年下半年以來市場交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團相關負責人表示，特別是進入今年二季度后，各主要一二線城市成交量開始回歸至較高水平，房價下降趨勢得到緩解。

　　易居研究院數據顯示，2012年8月份，一二三線城市新建商品住宅價格環比綜合指數分別為100.15、100.15、99.98,即新建商品住宅價格比上月上漲0.15%、0.15%及-0.02%。總體上，一二線城市房價仍呈現上漲趨勢，而三線城市開始出現下跌。

　　從三類城市的房價走勢可以看出，三類城市的房價走勢差異明顯。一線城市較早受樓市調控的影響，因此從2012年6月份開始，就出現了上漲動力不足、高位盤整的態勢。而二三線城市在8月份房價出現了回落。“這與8月份庫存量與交易量有很大的關系。”易居研究院副院長楊紅旭說。

　　綜合來看，8月份十大典型城市住宅月度新增供應量少于成交量。除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應量，這給未來房價帶來了上漲的壓力。華遠地產2.83,-0.02,-0.70%原董事長任志強表示，真正影響房價的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投資以后，商品房的投資是下降的，說明未來的預期供應量會大幅度下降。在他看來，市場全部庫存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房價在3月份前就會暴漲”。

來源：大眾網-齊魯晚報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀