廣州限售高價住宅 地方政府面臨房價管控壓力

據介紹，采取控制預售、暫緩網簽等做法的不止廣州。不少地方都有類似“經驗”，以期交出一份漂亮的“調控答卷”。圖為高價樓盤林立的廣州珠江新城。

　　限購、限貸之后，是限售。

　　9月24日晚間，廣州市國土房管局在其官方微博上承認，該局對廣州市“中心城區個別異常高價的住宅項目”，采取了“限制預售規模和控制交易節奏”的措施。該局強調，上述“階段性的行政措施”是“必要的，也是必須的”。

　　廣州市國土房管局在微博中解釋，出臺此項政策是為“引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售”，因為該局注意到，“最近珠江新城等中心城區個別高價住宅項目定價偏高，且開盤后出現大量集中網簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期”。

　　按當地媒體25日的報道，廣州也因此成為廣東省首個公開確認“限售”的城市。

　　對于廣州的限售，某上市房企營銷總監認為，由于該政策是暫時性的，因此長期影響不會太大。但10月是樓市傳統旺季，是中高端樓盤銷售的一個良機，在這段時間進行管控，開發商應該是有苦難言。

　　“臨時休克措施”

　　據當地媒體報道，廣州限售令被曝光，是因為有幾個位于珠江新城的高價樓盤，近日只拿到申報預售證總量的1/3。

　　某外資房企總經理昨日稱，據他了解，珠江新城是廣州房價最高的區域，近期有客戶指責一些樓盤“捂盤”，而這些樓盤則抱怨稱不是不想賣，而是監管部門不發預售證。這才有了后來房管部門通過微博承認要管控預售規模一事。

　　不過，該總經理認為，這種管控做法長久不了，而且也沒聽說有“正式文件”，“談不上是一種措施，只能算工作上的一個做法。”

　　早報記者昨日致電廣州市國土房管局，多位接線人員對此并不愿多談。

　　某上市房企營銷總監認為，廣州的限售令并無操作細則，帶有隨機性。他猜測，可能是近期該市中高端樓盤成交較好，為了對“十一”及整個10月樓市做好布控，防止中高端樓盤進一步升溫，才臨時管控一下。

　　他認為，“臨時休克措施”在執行上可能表現為，哪個樓盤成交太過集中就暫停或減少批復其預售規模一段時間。

　　對于這種行政色彩頗濃的措施，上述營銷總監感到難以接受：“樓盤具備預售條件，為什么不讓賣？！”

　　新華社25日援引專家觀點稱，這種“限賣”降低了“紙面房價”，對短期穩定市場預期有一定意義，但從長遠看，不應做美化房價統計數據這種表面文章。

　　房價管控壓力

　　“限售”政策推出的背后，是地方政府面臨的房價管控壓力。

　　新華社25日在題為《“限賣”降低“紙面房價” 廣州做法引爭議》的報道中分析，不少地方政府在調控方案中明確要求，年度房價漲幅控制在經濟增長和居民收入增幅之內，因此這一數據是檢驗地方政府調控成果的重要依據，也成為開發商、地方政府和購房者博弈的重點。

　　國家統計局發布的數據顯示，今年8月，廣州市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅較7月略有擴大，漲幅領跑北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

　　廣州市國土房管局在24日的微博中稱，根據該局對市場運行態勢分析，近期中心區域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成廣州全市均價結構性上漲。

　　當地媒體在25日的報道中也普遍提及，珠江新城房價高企。有報道稱，目前珠江新城多個豪宅項目售價在5萬元/平方米以上，個別項目的一些房源單價甚至達8萬元。

　　而中指院提供的監測數據顯示，今年8月，廣州市新建住宅樣本平均價格僅為15300元/平方米。

　　“近期廣州中高端客戶進場增多，也不排除當地的剛需樓盤供應出現下滑和不足，使得中高端樓盤成交、價格對總體量價走勢產生了明顯影響。”某外資房企總經理分析道。

　　據新華社報道，此前廣州市國土房管局公布的統計數據顯示，7月廣州樓價同比漲幅約8%，而網易同月統計則大漲22.5%。對此，廣州市國土房管局回應數據打架是“統計口徑不同所致”，而中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家認為，統計口徑不同客觀存在，但不排除相關政府部門出于調控壓力有盡量選擇“冷數據”的動機。

　　地方調控房價的“經驗” 　　

　　廣州并非孤例。

　　在25日的報道中，新華社援引市場分析人士的介紹稱，采取控制預售、暫緩網簽等做法的不止廣州一地。全國不少地方都有類似的“經驗”，以期交出一份漂亮的“調控答卷”。

　　新華社記者發現，除了控制預售，一些地方政府在統計中將基本不入市成交的保障房納入均價統計，平均房價包括保障房、二手房、新建商品房等多種性質的住房。

　　“最終實際上是用一些本來就不受市場關注的地區或地段低房價抵消了高房價的現實。使市場價格人為在數據層面降低，營造調控成效明顯的表象。”市場分析人士認為，由于當前市場出現的回暖趨勢，上半年一直遇冷的改善性大戶型很可能會加快入市，造成下半年成交均價的結構性上漲。

　　9月中旬，南京還一度傳出過要對房價“限漲”的說法，但該說法此后遭南京市物價局、住建委相關負責人否認。

　　無論是限漲還是限售，對于房價走勢的影響究竟有多大，目前尚無定論。

　　某外資房企總經理認為，調控兩年來，眾多房企不拿地、少開工，隨著剛需樓盤不斷去化，一線城市中高端樓盤在成交結構上影響日趨明顯。預計明年3月以后，隨著剛需樓盤的進一步去化，加上新增供應不足，中高端樓盤對各大城市成交結構的影響將更加明顯。

　　他認為，一線城市間存在聯動效應，市場情況會相互傳導，廣州樓市出現的情況不排除會傳導到北京等城市，廣州的做法也不排除為其他城市所仿效。

　　新華社則援引專家說法稱，地方政府在向社會發布房價數據時，應根據城市的區域、房屋的類型等分別發布數據。

來源：東方早報

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