樓市成交量不足 “金九”在糾結中前行

‘金九’已過去大半，卻未如房企期望般‘金光四射’，取而代之的則是稍顯‘成色不足’的成交量。對房地產企業來說，雖然二三季度以來的成交回升有效緩解了房企的各項壓力，但庫存壓力、資金壓力依然是懸在房企頭上的一把‘達摩克利斯之劍’，保證‘金九銀十’的成績，也成為房企們的首要大事。要成交量還是利潤率，開發商正在做著艱難的抉擇，再加上買房人的觀望情緒，共同造成了在糾結中前行的‘金九’。

　　開盤還是不開

　　“開盤的節點如何選擇至關重要，我們最近開會一直研究的就是‘金九銀十’的推房日期，也設計了很多開盤方案。”一樓盤營銷負責人對新金融記者表示。既想開盤熱賣，又想盡可能多地提升銷售房源的利潤率，使得大多數樓盤在選擇開盤節點上頗為糾結。

　　據中國指數研究院天津分院不完全統計，9月份天津預計共有37個項目開盤，從分布區域看，9月份計劃入市項目大多數集中在市內六區和環城四區，分別有8個和15個項目入市。“與8月份主要以老盤加推不同，9月份即將入市的項目以純新盤為主，共計有24個項目計劃入市，占上市總量的64.8%。而老推新有13個項目入市，占比為35.2%。入市戶型豐富多樣，包括高層、洋房、別墅等，滿足不同層次人群需求。”中國指數研究院天津分院研究總監鐘文輝表示。值得一提的是，此前的8月份天津原計劃有36個樓盤開盤，但最終實際開盤項目只有24個，且推盤高峰集中于8月中下旬。12個樓盤推遲開盤，推遲開盤項目大部分將其開盤時間推遲至9月份。

　　“這些8月份推遲到9月份開盤的樓盤，就是看好‘金九銀十’，且在觀望樓市走向。”業內人士表示。而這種開盤時間上觀望的情況，延續到了9月份的中上旬。據不完全統計，9月上半月天津樓盤開盤量不足預計開盤量的一半。在業內人士看來，一是由于不少樓盤依然在觀望“金九銀十”的樓市走向和買房人心態，二是在看重利潤率，優惠有所減少的情況下，對能否實現開盤熱賣尚無充分信心。

　　而這種推房的謹慎態度也直接影響了9月中上旬的樓市成交。鏈家地產市場部根據天津市國土資源和房屋管理局顯示信息統計，截止到9月17日，9月前兩周天津市新建商品住房共成交3571套，環比下降7.1%，同比下降14.1%；成交面積共37.6萬平方米，環比下降7.8%，同比下降15.3%。不只天津，全國許多城市都出現了9月中上旬“成色不足”的問題。中原市場研究部統計數據顯示，9月中上旬，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套，同比8月同期的167375套下調幅度達到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。

　　不過隨著“金九”即將過去，近期有所動作的樓盤開始多了起來。單單9月22日就有萊茵櫟墅、花樣年花郡、紅星國際廣場、星河榮御等多個樓盤推出新房源。而這些樓盤此前大多進行了開盤預熱，如萊茵櫟墅開盤前邀請300位VIP客戶觀看由天津美域話劇團表演的話劇專場、星河榮御舉辦了中秋民俗體驗活動等。“不少樓盤正從觀望轉入積極入市，畢竟誰也不想錯過‘金九’。”業內人士表示。

　　促銷還是不促

　　當樓盤推房意愿開始加強的時候，給出怎樣的開盤價成為各方關注的焦點。據搜房網統計，9月天津打折優惠樓盤總數312個，環比下降6.87%，是今年3月以來優惠樓盤占比首次低于六成。9月前兩周，天津新建商品房市場的成交均價為10466元/平方米，環比上漲4.8%，同比上漲10.1%。

　　沒有價格優惠和促銷支撐，成交量很難有大的起色。中國房地產信息集團評論員黃健華表示，隨著3月以來市場回暖氛圍的持續，房企業績壓力有所緩解，資金壓力得以逐步改善，企業目前的降價動力明顯削弱。自7月以來，房企降價優惠的措施逐漸減少，優惠幅度開始收窄，而房價止跌回漲也開始成為主要趨勢。“但根據我們的監測，價格回調的項目多數還是得不到市場的認可，滯銷也不是沒有可能。”黃健華表示。

　　天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示，部分城市主城區樓盤減少優惠提價的做法，萬科等大房企入市搶地等，并未改變房地產開發商的預期。“目前業內并未形成一致的共識，甚至還有‘賭一把解套走人’的心態。”叢屹表示，當前消費者的信心已經顯現出不足，5、6、7三個月的剛需釋放不具備持續能力，開發商此時減少優惠，并不是明智之舉，反倒可能讓消費者觀望情緒加重。

　　有開發商已經為打破“金九銀十”的平淡在做準備。據了解，上半年曾率先在全國啟動降價促銷，占據市場先機的招商地產，近期將在天津啟動“五盤聯動”活動，加大品牌推廣力度，并給出一定程度的優惠。“當然當前市場情況下，優惠力度不會像上半年時那么大。”招商地產內部人士對新金融記者表示。業內人士表示，其他大型房企在年底業績壓力下，接下來推出促銷計劃的可能性正在加大。

　　目前的市場依舊處于從嚴的調控環境中，房價依舊是調控的重點，開發商盲目地提價或許會再次將自己帶入危機之中。“我們還是建議企業在‘金九銀十’這樣一個今年最后的銷售旺季，采取適當的降價策略，為企業全年的業績奠定扎實的基礎。”黃健華表示。

　　叢屹則認為，“資金為王”的時代沒有過去，調控之下，“加快資金周轉加上精細化管理和品質化運作”的思路不能丟。“經驗上，降價10%左右，啟動銷售的效果仍然是明顯的。”叢屹對新金融記者表示。

來源：新金融觀察報

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