房地產市場漸有回暖態勢

近來，中國市場新建商品住宅價格環比上漲的城市達50個，而二手住宅價格環比上漲的城市達38個。不過，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%；同比價格下降的城市達58個，少數價格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產市場數據，我們發現，在調控不變的大背景下，市場漸有回暖態勢。尤其是二、三線城市，對這種趨勢的反應比較明顯。不過，房價上漲幅度減弱，力度大不如前。

與統計數據相呼應的是，政府重審了“抑制投機投資需求”和“抑價保量”的政策基調與調控預期。中央對于防止房價反彈的明確要求，也表明了中央對市場調控的堅決與謹慎。那么，在這樣的階段下，市場回暖的苗頭到底會帶來什么樣的預期呢？調控的作用將如何呢？國務院對16個省（市）“各項政策措施得到了較好落實，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制”的基本結論，還是可以讓人比較放心。

市場不會長期暗淡，投資也不會持久低迷。在穩增長和控房價的矛盾中糾結的不只是購房者和開發商，政府也著急。房地產市場的下一步走勢將是什么樣呢？根據目前的情況分析，可以分為短期、中期、長期三個階段：短期，市場已經初步探明價量的短期底部；中期，市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖；長期，成交量增長可期但價格走勢難料。

短期價量底部探明

2012年一季度開發投資仍慣性處于高位，全國商品住宅銷售面積同比下降了15.5%至13387萬平方米，銷售額同比下降17.5%至7099億元，銷售均價同比下降2.4%至5303元。根據政策和市場來分析，2012年一季度的成交價量基本可以定為中短期底部。

政策方面看，在調控最嚴厲的試驗期和成交慘淡期，各地政府實踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁，目的就是試探政府的底線。結果是多數試探未遭及時糾偏，在降準背景下中央政府還進一步明確了鼓勵首置需求的態度。

需求方面看，這一階段的投資、投機寥寥，消費性需求明顯處于觀望狀態，而成交面積段主要集中在首置和首改戶型，主要城市90平方米以下戶型成交占比超過50%，剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數據極具說服力。

供應方面看，企業資金壓力、庫存壓力大，銷售采購不景氣，行業領頭羊的利潤不佳，發展姿態不好……開發商全面悲觀為了生存而“以價換量”，降價意愿空前。

除了以上三點，中國經濟也在這一時期面臨一系列復雜問題。在綜合的數據和論據下，我們可以推斷目前市場基本見底。

中期夾縫中曲折回暖

從長遠的角度說，中國的經濟發展不能只靠房地產。不過，這不是一兩天可以完成的任務。城鎮化發展的巨大需求，未來房產稅法的普及、執行都需要時間。短期內地方也不可能完全脫離對房地產的依賴。這都是現實需要，是“政策頂”。所以，中國的房地產在中短期內還是會讓人痛并快樂著，政府也會“有打有拉”。中國房地產市場會在“政策頂”和“市場底”的夾縫中回暖，價穩量升是最佳博弈結果。而宏觀經濟發展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調控政策交替、政策執行力度、土地供應變化等復雜因素都會影響回暖的過程。

“市場底”的底氣在于實實在在的消費需求。真實的需求將一如既往托住“市場底”——前提是房價不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸：房價過高而不加控制，實體經濟轉型就會乏力，主流消費群體消費能力就會削弱。投資和消費兩個層面都受影響的結果不只是阻礙城鎮化進程，甚至可能危及金融體系安全，危害宏觀經濟持續穩定增長。

在調控過程中，會出現許多“噪音”。那種鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交給市場”、鼓吹通過高房價“殺富濟貧”的論調貌似合情合理，實際上卻潛藏極大的危機：過高的房價是收入分配畸形通過市場發出的錯誤信號，不控制就會在經濟上誤傷龐大的中產階級，在政治上忽略中產階級。同時，中國也絕不可能繞過發展實體經濟去實現國家經濟結構的升級和轉型。

長期成交量增長可期 價格走勢難料

從量的角度看二、三線城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”傳統和需求以及家庭規模小型化等要素，都將支撐未來十年住宅市場需求量的穩步增長。

從價的角度看，國內的非高收入人群的收入在近幾年增長較快，但是他們的收入在被提前推高的房價面前仍然影響有限。這不僅受到收入第一次分配從“積累型”到“分享型”的轉型的影響，還取決于二次分配能否縮小差距。對于消費而言，房租是比較真實的價格信號，而房價更多的是與資產價格或是投資需求對應的價格信號。從這個角度看，目前國內房價有泡沫是不爭的事實。而凈出口與外匯儲備減少、國際資本回流以及國內資本外流等因素都有可能導致資產泡沫的破裂。

地產泡沫、人口結構變化和貸款增長迅速會加大一國遭遇金融危機的幾率，中國正進入這方面的“危險區域”，金融危機的“惡性”泡沫正在釀成。當然，中國房價泡沫與美國、日本有所不同，這要得益于真實消費需求的后續注入和相對低的財務杠桿，如果長久發展應當不致惡性破裂。但倘若中短期調控不好，加上前面提到的不確定性因素的影響，房價在激烈的過程中很有可能大幅震蕩，長期走勢實屬難料。

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