外資撤離房地產暗流涌動 主要為資本而非企業

房地產利用外資的各項統計數據急降的同時，輿論開始關注房地產外資領域標桿企業的一舉一動。近日，美國房地產公司鐵獅門和愛爾蘭房地產公司財富控股集團，出讓上海地塊或股權的消息，牽動了業界的敏感神經。

　　雖然鐵獅門公司及時發表了澄清公告，但事態演變并沒有因此停下。9月10日，與鐵獅門有多年法律業務合作的一家著名律師事務所的合伙人在接受本報記者采訪時表示，鐵獅門有些項目可能在近期出現對投資人的違約，這可能是鐵獅門退出項目或退出中國傳聞的來源。

　　“外資與內資的不同地方在于，其對收益率和周轉速度的要求更高，其金融屬性更強。在房地產行業受到持續調控、國內地產基金大規模發行等情況下，外資的撤離是必然的。”9月11日，浙江大學金融系主任楊柳勇教授告訴本報記者。

　　撤出的主要是資本而非企業

　　在外資進入中國房地產市場的具體管道中，鐵獅門較為特別。2004～2008年，正值中國房地產市場的高速發展期，海外資本多以財技方式進入內地房地產市場，或通過增資內地房企進入，或利用境內房企赴境外融資進入，或以外資私募股權投資基金身份進入，還可能通過其他各種隱蔽渠道以熱錢形式潛入中國房地產市場。

　　“像鐵獅門這樣以外商直接投資和設立資產管理公司兩種方式結合進入中國市場的外資較少。因為國內房地產市場與資產管理市場與美國有很大區別，水土不服在所難免。”楊柳勇說，這種水土不服目前就表現為，鐵獅門在過去4年里，只能依靠自有資金支撐項目開發，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發款項就沉淀了其近百億元資金。

　　這對于靠美國本土基金融資的鐵獅門來講，顯然是“不劃算的生意”。2011年房地產調控力度增強后，“鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時的40%以上降至20%左右，近期有些項目可能出現對投資人的違約，這是非常致命的。”戴德梁行投資部董事葉建成向本報記者分析認為。

　　從財務角度看，此例不孤。“摩根士丹利、黑石、麥格里等海外資本，也都以基金項目面目進入中國，做了很多財富管理類或信托類房地產基金。和其他類房地產信托一樣，大勢向下，這些項目不少都在提前清盤或不再繼續投資。”葉建成說。

　　這些退出的外資已經體現在監管部門的報表上。國家統計局數據顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產出現明顯下滑。1～7月，全國房地產開發企業本年到位資金同比增長6.2%，其中，利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。

　　“平均是每月利用外資額32.6億元。按此推算，預計今年全年利用外資的金額約400億元左右。而2011年和2010年，中國房地產開發利用外資額分別為814億元和796億元，這樣的話，同比跌幅接近腰斬。”楊柳勇分析認為。

原因中又有原因

　　外資撤出是對內地房地產市場的用腳投票嗎？反對者眾。其中，最突出的論據是，內地整個房地產的投資額每年大概是6萬多億元，銷售額差不多也接近6萬億元，而連續兩年總額在800億元左右的外資，所占的比例也不過才1.33%左右，所以，對投資資本的影響不會太大。

　　而且，外資此輪撤離與2009年的撤離有很大不同。“2009年外資的撤離稱得上減價拋售，那是為了解救美國總部的危機。外資急于回撤母國，低價拋售引發的市場恐慌現在都有陰影般的影響。”葉建成說。

　　而此番撤離，可謂原因中又有原因。

　　“表面上是內地房地產市場調控在加深，實際上是房地產行業門檻越來越高，消費者的要求也越來越高，超過了一些海外資本的風險偏好。”葉建成甚至認為，外資的此番撤出，意味著房地產行業大洗牌的真正來臨。

　　此外，美國樓市回暖也是外資撤離的原因之一。“而這里面有個很有趣的動向，美國市場的回暖和外資的撤離在帶動內資的外流，現在到國外置業的中國人越來越多。今年上半年，包括摩根士丹利在內的多家投資機構，組建了多個房地產投資基金，投資美國本土商業項目和住宅項目，還有養老項目的就有多個。”前述與鐵獅門合作的律師事務所合伙人說。

　　楊柳勇則認為，除了房地產開發與持有物業的領域，外資早已向房地產產業鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設計等各個行業都可見到外資的身影。“這些領域外資的撤離，也應當與大趨勢一起考慮。”

　　接受本報記者采訪的人士都提及匯率對外資撤出的影響。“外資一直在進行匯率反周期操作。2008年人民幣升值之前，外資用美元大量購買中國資產。在獲得中國樓市增長紅利的同時，還可以等待時機賺取人民幣升值的長線匯率差價。”楊柳勇表示，這種大趨勢對地產行業的影響正體現在這個地方。

　　對于未來一段時期房地產利用外資情況的變化，葉建成認為，除了美資，港資也頗值得關注。“他們的撤出對行情的影響可能更為直接。”

來源：中國房地產報 作者：李鵬

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