6成以上賣舊買新 改善性購房為京樓市錦上添花

　　“金九銀十”是改善型項目入市的高峰期，業內專家認為，改善型項目豐富了購房者的選擇空間，對于開發商來說，這類項目更是他們“火拼”的重點，為吸引購房者出手，獲取競爭優勢，相信會有項目打出價格牌，以突出產品的高性價比，專家建議有改善需求的購房者可根據自身的需求，選擇合適的新房或二手房。　

　　出手與否

　　要看市場現狀和樓盤素質

　　北京美聯市場研究部高級經理張磊在接受記者采訪時說，改善性購房者多數注重目標房屋品質且價格承受能力較強，他們多為第二次或者第三次購買房產，對于房地產市場已經有所了解，對看中的區域及房屋戶型等方面有著較為明確的定位，交通便利集中在三四環之間、戶型較大以100平方米左右2居室最受追捧、周邊教育醫療商業等配套成熟都是必須考慮的要素，目前改善型客戶6成以上都屬“賣舊買新”，原持有房屋只要價位比較合適便可很快被剛需客戶所消化，這樣同時也為改善型客戶提供了置業升級的房款來源。張磊提醒改善性購房者，目前北京房地產市場上，各種商業、教育、醫療等資源都集中在主城區域，跌價的可能基本不存在，大家完全能根據不同的需求去選擇。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，作為非首套的改善型置業，需求的彈性是比較大的，要受到內生需求、外部環境的雙重影響，而且受影響的程度大概各占一半，甚至外部市場狀況往往是決定購房時機的關鍵因素，比如現行的價格、未來的預期、目標樓盤的綜合素質等。

　　“非利空即利好”

　　開發商亦迎合需求

　　2012年，政府支持自住購房的系列措施陸續出臺，使得壓抑許久的首置剛需群體率先回歸市場，在3、4、5月份集中釋放，隨后轉入平淡期，而改善型需求購房比例開始增長。亞豪機構統計數據顯示，若以單價2萬元簡單劃分來看，3、4、5月北京市成交均價2萬元/平方米以下的剛需類普通商品住宅的成交比例一直在70%上下，分別為71.4%、69.3%和71.2%，之后3個月開始滑坡至65%左右，6、7、8月分別為63.5%、66.2%和68.1%。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，擁有購房資格和購房能力的剛需群體畢竟有限，不少開發商便已經著手調整營銷策略和供貨結構了，以尋找新的業績增長點，6月開始紛紛瞄準中高端的改善型需求，加推項目，確保總體銷量的穩定上揚。預期是影響購房決策的關鍵因素之一，尤其是對于單價較高、面積較大的改善型置業者來說，任啟鑫指出，隨著北京不少銀行相繼將首套房貸款利率優惠從8.5折恢復至9折，首置剛需將繼續蟄伏，對于改善型需求來說，利率一直沒有變化，非利空即利好，況且“金九銀十”也是優質項目的傳統供需旺季，開發商在推盤方面也更側重中、高端項目。

　　改善型需求強勢回歸

　　學區房仍受青睞

　　由于改善型需求較為多元，在各個區縣都有分布。粗略分類來看，包括別墅以及五環內的住宅，最近3個月銷量都在增加。亞豪機構統計數據顯示，6-8月北京市別墅累計成交960套，相比3-5月，增長40.4%；五環內住宅共成交6950套，增幅達50.4%。不過，有一類非常典型的改善型需求產品“學區房”，今年以來成交勢頭一直非常好，價格也很堅挺。尤其是中心城區的高價項目，購房家庭普遍擁有一套以上的住宅，對學區房的需求主要是因為孩子，這種需求是生生不竭的，造就了學區房的旺銷，包括老牌學區項目，此外開發商、名校合作辦學項目也保持旺銷，北三環的太陽公元，由于引入了人大附中該項目一直備受關注，2012年銷售58套，價格一路上揚，而其9月份即將入市的新房源預計售價已經由前期的57900元/平方米，漲至了65000元/平方米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫向記者介紹說，在7、8月住宅銷售略顯疲態的情況下，改善型需求強勢回歸，一方面確保開發企業的現金流，彌補剛需項目銷售的萎縮，另一方面也支撐著樓市價格的繼續上漲，進一步營造回暖氣氛，強化了購房者對于房價繼續走高的預期。北京美聯市場研究部高級經理張磊則認為，改善型客戶在目前市場上更多是處于一種“錦上添花”的狀態。在剛需客戶把年初冷淡市場烘托火熱之后，改善型客戶開始出手買房。一些高端項目開盤短期售罄的現象再次出現在上半年的市場，讓開發企業看到了市場上潛伏的強大購買力，讓后續準備上市的開發企業吃了一顆“定心丸”。張磊說，現在市場上剛需盤的供應區域與改善型項目已經基本區分開來，互相并無直接影響，但只有在剛需客戶強力釋放的背景下，改善型客戶的放量才會繼續擴大。

　　購房動機較多元

　　新房供應量小幅增長

　　同為改善性購房者，其入市動機和置業需求也存在細微差異。據亞豪機構副總經理任啟鑫介紹，改善型置業的動機比較多元，需求指標也相對復雜，大致可分為兩類：一類是為了提升居住條件但預算又比較有限，以換房為主要方式，如最典型的“小換大”、“郊區換內城”、“舊換新”，他們主要考慮目標房源及其綜合配套，能否滿足未來較長一段時期的居住要求，相對來說也是比較剛性的；另一類是為了增強居住體驗，添置新房作為“第二居所”，如長期居住在城里的家庭，更傾向于購買郊區的別墅、洋房等低密度產品，或因工作、學習需要而擇地購房，這類人資金預算有限，由于偶發性居住，所以一般會更加傾向于根據市場環境及預期來選擇購房時機，購房決策相對理性。

　　據北京美聯市場研究部高級經理張磊介紹，9月份預計入市的35個新盤中擬售均價在3萬元/平方米、主打改善型客戶的項目有6、7個，占到整體供應的2成左右。單從市場份額來看，改善型項目供應量有小幅增長，但也屬于正常放量。從年初到現在，改善型項目的供應一直保持平穩。

　　另據亞豪機構統計數據顯示，9、10月份，遠洋天著、K2·清水灣、北京半島等10余個別墅項目，以及首開·璞 、山水文園、中景·未山賦等大約20來個五環內的改善型住宅都有入市計劃。任啟鑫認為，“金九銀十”是房企“押寶”的重要階段，近幾個月來改善型需求增長迅猛，相關項目推盤量被進一步放大，占到總推盤量的1/3以上。除了供應占比顯著提升外，純新盤亮相在增多，而老項目推出新組團也成為一道風景，為市場注入新鮮血液。

來源：北京晨報 趙昀

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