盈利增長遠低成本增速 1.4萬億庫存"包袱"施壓房企

　　難關剛過的地產企業正在陷入低利潤率的怪圈，持續增長的成本與快速下降的利潤率形成合力，正在不斷蠶食著房企未來的發展預期。據銀萬國分類的149家滬深上市房企已經公布的2012年上半年年報顯示，上市房企在6月末存貨為14044.7億元，在降價換市場的影響下，盡管房企的資金鏈有所改觀，但是依然面臨著成本快速上漲、庫存積壓過大的影響。

　　悲壯過關

　　雖然大多數企業并未像綠城那樣斷臂求生，但是犧牲利潤成為了它們的選擇。

　　據鏈家地產市場研究部統計，149家上市房企上半年營收1934.96億元，同比上漲17.82%；實現利潤255.45億元，同比上漲5.12%。這個增長速度遠遠沒有追上成本的上漲，甚至盈利增長不及成本增長的1/4。

　　“用人成本快速上漲也是利潤下滑的主要原因，目前北京工地一個泥瓦工一天的工資在250元左右，而且要求只工作8小時，薪酬必須當月結賬，對企業的壓力非常大。”北京保利地產副總王英男向記者表示。

　　“像我們這個項目已經壓了4年了，資金成本太大了，基本上已經沒有什么利潤了。”北京日月房地產開發公司開發副總錢越向記者表示。他透露，現在北京非上市的中小房企的平均純利潤在15%左右，而上市大房企的純利潤則更低。

　　在已公布的149家上市房企的財務報表中記者看到，代表地價和建安成本的營業成本合計1625.2億元，同比上漲20.87%，財務、管理和銷售費用合計237.57億元，同比上漲25.43%。遠遠高于利潤增長。

　　盈利能力下降是企業發展過程中必然遇到的危機。

　　隨著犧牲利潤換成交量的持續推進，房企的債務危機得到了暫時緩解。149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%。債務方面，短期借款和一年內到期的長期借款合計2780.73億元，與年初相比增長5.87%。

　　壓力依然

　　盡管化解了債務危機，但是房企依然面臨著巨大的庫存壓力。

　　據鏈家地產市場研究部統計，149家上市房企在6月末存貨為14044.7億元，與年初相比增加998億元。同期，149家上市房企6月末預收款項為5201.3億元，與年初相比增長852.4億元。

　　鏈家研究部常清認為，由于預售制度使得房企在銷售和交付物業之間存在時間差，對于已經銷售但是尚未交付的物業價值，在房企的資產負債表中同時認定為資產中的存貨和負債中的預收款項，這部分物業并未對房企形成真實的庫存壓力。所以目前的房企庫存與年初相比僅為微增，上半年謹慎拿地，以價換量成為了房企共識，去庫存效果初顯。雖然下半年開始部分房企收回優惠和折扣，部分項目出現了漲價現象，但是目前的庫存依然處在高位，價格上漲的動力和空間有限，下半年的房價依然會以穩為主。

　　值得注意的是，在此輪房地產調控中，房企命運出現了截然不同的結果。以萬科、中海、保利、恒大、龍湖等快周轉為代表的房企，通過降價等手段逐步渡過了危機，而以少項目運作追求高利潤的企業如綠城、星河灣、雅居樂、世紀金源等均受創嚴重。

　　同時中小房企依然面臨著巨大的壓力。8月最后一周，北交所企業國有產權成交金額34.2億元，房地產業、電力、熱力生產和供應業、建筑業居成交金額前三位。新增掛牌項目總金額1.15億元，石油石化業、金融業和房地產業居掛牌金額前三位。北金所、北油所等專業交易平臺也有多宗重點房地產項目掛牌。

　　拿地補倉

　　“企業做大了，就像被綁在車輪上，即使利潤低也不得不硬著頭皮拿地。”一位上市公司老總向記者表示。

　　由于市場調控影響，在過去一年多的時間內，房企基本上未曾大規模拿地，鏈家地產統計，恒大、中海、保利、富力等18家房企上半年末持有土地儲備建筑面積合計5.99億平方米，與年初相比增加448萬平方米，其中10家房企的土地儲備面積與年初相比出現下降。以上半年銷售面積保守估計，這18家房企土地儲備足夠7年開發。

　　但是土地儲備作為衡量房企發展前景的主要指標，各家企業在今年下半年開始均積極拿地補倉。

　　以萬科最新公布的8月份月報顯示，8月萬科拿地金額超過40億元，拿地城市基本分布在上海、杭州、東莞、沈陽等主要城市。1-8月合計拿地總額約為160億元。拿地金額達到去年總額的一半。

　　同時龍湖地產在7月份拿地金額達到了42.76億元、8月份達到了69.7億元，中海地產7月份拿地金額29.7億元、8月份6.36億元。

　　而接下來的9月份，各地方政府均進入了推地高潮，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環比增長30%，創年內新高。

　　業內人士認為，隨著大量優質地塊入市房企拿地積極性將被進一步調動，下半年將進入瘋狂的補倉期。

　　
來源：北京商報

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