以租代售 多地小產權房“巧立名目”曲線入市

　　記者日前在北京、遼寧、江蘇等地采訪時發現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專家建議有關部門盡早出臺清理整頓方案，明確農地流轉相關制度。

　　【私家農場】 農地里長出生態大棚“50年不變”

　　一些農村打著“生態大棚”的名義變相對外出售小產權房，則已經侵占了農用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農場”在北京、廣州、大連、南京等大城市周邊遍地開花。

　　“旅順北路生態莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小產權房。”順著《大連晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個大棚旁都有一座獨棟住房，屋內面積大約70平方米，還帶一個半地下室。

　　負責銷售的村民王經理說，這不是小產權房，我們不銷售產權，只對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業戶。王經理說，這里原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現在建了70多套大棚，是村里開發的項目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光了”。

　　【以租代售】 舊村改造房成會員制養老中心

　　在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設的養老公寓已經售罄。銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養老產業園性質，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷，拆遷補償歸買房者。“伊舍小鎮”在房地產網站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完。

　　會員協議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發建設的，產權歸屬村里。購房者經認購后可享受當地榮譽村民待遇，給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證，大可不必擔心產權。

　　據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。

　　【旅游地產】 景區生態林地遭到別墅蠶食

　　記者發現，隨著相關部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生態地、承包林地、景區周邊等建設開發并沒有嚴格禁止，一些開發商通過打擦邊球的方式開發所謂的“旅游地產”，建設“分時度假村”，對林地和具有生態保護功能的山坡地形成威脅。

　　江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區和南山竹海景區，處于丘陵地帶，周邊生態環境良好。茶場不僅生產茶葉，也是鄉村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發現在茶場一邊坡地上，出現了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場面鋪排。

　　當地旅游部門知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為旅游業配套的賓館項目報的，老板一直想對外銷售。“溧陽市的農村旅游項目近年來出現了不少這類商業地產，我們都叫它‘田園地產’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說。”

　　專家：

　　“小產權房”不能一拆了之

　　近來，國土資源部多次強調“小產權房”不合法，將進行試點清理。有關專家表示，“小產權房”已經形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問題而是現實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。

　　購買人群

　　解決“小產權房”問題，需要深入研究購房需求，區分購房人群，測算各類比例，分類處理，從而為今后制定清理方案打好基礎。記者在采訪中發現，購買“小產權房”的人群大致分為三類，他們的需求各異心態不同，清理的難度也各不相同。

　　一是買不起大產權房的城市低收入家庭和進城農民。二是退休后到農村居住享受田園生活的老人。三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數人購買小戶型投資。

　　超額利潤

　　記者調查發現，小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。

　　江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

　　處理方法

　　有關專家表示，“小產權房”已經形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問題而是現實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。

　　清華大學教授蔡繼明、中國房地產業協會顧問袁倫華等學者認為，清理整頓工作的“路線圖”應劃定三條界限：

　　一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的“小產權房”不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應罰沒或拆除。

　　二是“黃線”內可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規劃的“小產權房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。

　　三是“紅線”和“黃線”之間的部分。“小產權房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房。因此，可將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分“小產權房”，質量驗收合格后，轉變為公租房或保障房。或者按照經濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的“小產權房”，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題，從而減少社會震蕩。

來源：濟南時報

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