政策利劍高懸 庫存壓力依然 今秋房價或成強弩之末

　　自今年3月以來，樓市一直不太平靜。全國主要城市住宅成交量持續攀升，各地樓市回暖趨勢逐漸明顯。6月份全國房價首次實現止跌回漲后，樓市便隨著時節一起火熱入夏，量價齊升態勢持續，本是淡季卻是購銷兩旺。樓市異動也引起了中央的重視，如今，督查組督查歸來，傳統意義上的旺季金九銀十也已經臨近，未來樓市及房價走勢等成為了各界關注的焦點。

　　政策：調控走勢仍備受關注

　　7月以來樓市政策面一直波瀾不斷，溫總理強調決不允許房價反彈，國土部與住建部下發緊急通知抓落實，中央兩個月內連續十次喊話表達堅決調控不動搖的決心。7月下旬開始，國務院派出8個督查組對16個省市房地產市場調控政策落實情況開展專項督查。重點督查住房限購措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應和管理、稅收政策執行和征管等情況。

　　督查組已收官返京，又臨近“金九銀十”，調控新政會否出臺？對于樓市未來政策的走勢，業內猜想一片。有報道稱，督查組對各省市落實調控政策狀況基本滿意，暫無出臺新政的必要。但也有分析人士表示，當前房價上漲壓力較大，出臺新政才能抑制上漲趨勢。對于備受關注的房地產調控，近期還有官方媒體放話稱：“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲備。”

　　“一切的舉措都是為了遏制房價的上漲。可以預見的是，下半年的樓市調控依然不會動搖。至于調控加碼，除了再次收緊調控力度，進一步細化限購、限貸政策等，政策備選項中或將會有針對性的新政出臺。”專業人士分析，比如房產稅試點范圍擴大、推行保障房、取消預售制度等等。

　　資料顯示，目前擴容房產稅的呼聲最大，先是全國30余省市地稅官員進行為期6個月的房產稅稅基評估集訓，后又盛傳湖南、湖北兩省將開展房產稅試點。這個被稱為“房產調控最后一槍”的政策是否會在下半年推行，一切都還未有定論，但是住建部政策研究中心主任秦虹表示：“房產稅在全國推廣大勢所趨，是一定要出的。”

　　對于眾多開發商來說，面臨的壓力不只是政策的緊縮，還有面前數量不菲的庫存壓力。自2011年12月以來，中國房地產存貨量已處于歷史高位。國家統計局數據顯示，7月底全國商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加了259萬平方米。受限購、限貸的影響，房地產市場一直處于低迷狀態。7月份，10個大型上市開發企業商品房共成交358.25萬平方米，環比6月份下降30%，其中有八成企業同比跌幅超過20%。其中以綠城銷售面積跌幅最大，環比下降48.6%。另外從已披露的各家房企半年報中可以看到，上半年房企營業收入和利潤都出現了明顯的下滑。雖然上半年房企大多采取以價換量的策略加速去庫存。但是從各房企的成交量上可以看出，庫存壓力依然不容樂觀。

　　國家統計局8月9日發布的數據顯示，2012年1至7月，房屋新開工面積103905萬平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月擴大了2.7個百分點;其中，住宅新開工面積77140萬平方米，同比下降13.4%。自今年4月該指標出現2010年以來首次同比負增長后，本月新開工面積降幅繼續擴大。如果持續下跌，導致的后果就是日后商品房的供應會趨緊，從而房價的穩定也會受到影響。“現在全國住房的存貨量比較大，開發商的主要任務是消化庫存，造成一些企業不愿拿地，新房屋開工率降低。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，無論從近期要緩解自身緊繃的資金鏈和存貨壓力來看，還是從長遠為穩定房價而打算，未來堅持“以價換量”降低庫存仍是開發商的首要任務。

　　房價：后繼乏力很難大幅飆升

　　從今年5月開始，房地產市場出現了一輪明顯的回暖。國家統計局公布的數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市達到50個，70個城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.14%，與6月0.02%的漲幅相比，7月漲幅顯現出繼續擴大之勢。7月50個房價環比上漲城市的數量，比6月份足足翻了一番，甚至超過了上半年新房環比價格上漲的城市數量總和。北、上、廣、深等一線城市的樓盤頻頻提價，漲價霸氣。在北京，位于朝陽北苑的一處樓盤北京城建N次方每平方米就暴漲了5500元。在上海，自去年底以來連跌數月之后，今年6月份上海商品住房價格指數環比小漲0.2%，7月份銷售均價仍有所反彈，且不少樓盤收窄了之前的優惠幅度。尤其是即將試運營的軌道交通13號線和11號線沿線樓盤，近期更是紛紛提價。

　　然而，之前幾個月價格的上漲卻對8月份的成交量造成了影響。據中原市場研究部統計數據顯示，8月中上旬，全國54個主要城市新建住宅合計簽約165930套，環比7月同期的182096套下降了8.9%。一線城市中，上海成交降幅超過30%，二線城市中，杭州、南京、武漢等均有近20%的跌幅，三線城市跌幅達到了9.9%，四線城市的跌幅達到了11.7%。

　　對于8月成交量的下滑，北京中原市場研究部總監張大偉認為，首先是供應量下滑，大部分熱點城市開發商認為在上半年的以價換量中，犧牲了很大的利潤，在最近資金緩解以后，都不同程度減緩了供應節奏。其次是近期房價的反彈，對成交量造成了一定沖擊。第三是最近督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞，在一定程度上影響了購房者的積極性。

　　而在偉業我愛我家副總裁胡景暉看來，8月樓市成交量明顯下降的原因主要是上半年成交回升所依賴的剛需，在連續多個月釋放后已經表現出乏力的態勢，直接影響到了交易量的繼續回升。觀察人士也表示，即將進入9月，金九銀十或許會為此受到影響。

　　“今年淡季的樓市一反常態表現出的是淡季不淡的態勢，各地成交量居高不下。如果說5月份的回暖，還讓很多購房人持續觀望，那么6月央行連續兩次的降息則立刻成了眾多看房者心慌的利器。”專業人士表示，出于對房價再次上漲的恐慌，被抑制多時的剛性需求最終得以井噴式釋放，也就導致了前幾個月樓市的一片量價齊升。然而這種短暫性、恐慌性的購房不會得以持續，在這之后更多的人還是會選擇觀望。

　　專業人士判斷，接下來的金九銀十在成交量上很可能會出現個小高峰，但從8月樓市已顯露出的降溫苗頭可以看出，由于剛需的后繼乏力，就算房價再有上漲也很難大幅飆升。

來源：中華工商時報

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