樓市庫存維持高位 房企料加快推盤

　　在經過二季度以來的熱銷后，房企自身庫存量有所減少，但降幅依然有限，從絕對量上看庫存仍處于高位。這或推動開發商未來繼續擴大供應量、加快項目推盤入市的步伐。　

　　另一方面，不同城市之間樓市庫存情況卻出現了較大差異。業內人士認為，近年來個別城市的土地實際供應量偏低，這將影響到市場庫存規模，并可能導致未來部分城市樓市供給不足，推動房價上漲。

　　四大房企庫存微降

　　Wind資訊統計數據顯示，上半年房企銷售普遍飄紅，不少企業都完成了全年銷售目標的50%以上。7月以來，市場繼續回暖，世茂、中海等房企甚至完成了調整后全年銷售目標的七成以上。

　　但“以價換量”的結果，是房企凈利潤整體下滑。中報數據顯示，今年上半年，“萬保招金”四大行業巨頭營業收入總額超過674億元，同比大增近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元。房企現金流狀況雖然普遍好轉，但房企凈利潤增長乏力，房地產投資回潮的情況并未出現。

　　另一方面，房企庫存仍然處于高位。據鏈家地產市場研究部統計，截至二季度末，“萬保招金”四大房企的庫存合計5157.68億元，比年初增長8.35%。剔除預售款部分，四大房企的真實庫存為2499.43億元，與年初相比，僅降低1.56%。

　　這也是整個房地產業庫存狀況的縮影。有數據顯示，房地產行業的整體庫存金額高達1.18萬億元。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，萬科等十大標桿房企的庫存消化時間已從年初的12個月降到上半年的10個月左右，但整體壓力仍然很大。

　　上述機構的數據還顯示，2011年底，十大標桿房企總土地儲備約為4億平方米，比2008年底增長了約1.8倍。從今年上半年的情況看，開發商補充土地儲備的熱情不高，但總體的土地儲備情況仍處于高點。

　　“庫存高企依然是各家開發商必須面對的巨大挑戰。”張大偉說。這種壓力或將促使開發商加快銷售節奏。多數機構認為，“金九銀十”或將迎來市場供應的高峰，同時在本輪的庫存釋放中，企業毛利率將繼續保持在相對較低的水平。

　　部分城市庫存或不足

　　盡管房地產行業整體庫存高企，但在不同城市間的樓市庫存情況也不盡相同。近幾年，大量房企轉戰土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導致一線城市和個別熱點城市的后續供應出現一定空缺。

　　根據北京市住建委的數據，截至8月27日，北京樓市新房可售庫存僅為79242套，再次跌破8萬套，并較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀錄。近期房企推遲領取預售證的節奏，被認為是供應減少的主要原因。

　　受政策預期不明朗和備戰“金九銀十”等因素影響，自8月13日以來，北京已有半個月的時間沒有期房項目入市，現房項目有3個領取了預售許可證。如果按照當前的銷售速度推算，北京市場的庫存僅剩9個月的消化周期。

　　北京的情況在不少熱點城市都存在。根據中國指數研究院的統計，截至今年7月底，廣州、深圳兩個一線城市的庫存消化周期均為8個月，南京、蘇州、杭州、廈門、惠州等熱點城市的庫存消化周期均不足9個月。其中，蘇州現有的庫存量僅夠4個月的消化。

　　從長期來看，土地供應量的減少將導致一線城市面臨后續供應不足的問題。上述機構的數據還顯示，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。

　　相比之下，大部分二三線城市的潛在供應充足。數據顯示，最近三年半以來，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，可供7-10年消化。大連、唐山、哈爾濱等城市的消化周期，則需要15年以上的時間。

　　二三線城市的樓市將迎來快速發展階段，已成為公認結論。但業內人士擔心，未來一線城市庫存不足可能導致未來市場供需失衡，并促使這些城市的房價上漲。

來源：中國證券報 張敏

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