北京商改住項目逆勢熱銷 鼓吹稀缺違規銷售

自2011年2月北京實施限購政策以來，住宅市場因部分人失去購買資格，一度進入“冰封期”。而打著“不限購”旗號的商改住項目卻成為樓市新寵，受到眾多無購房資格的剛需客青睞。2011年6月1日，北京市五部門聯合發布通知，全面叫停“商改住”。但近日，新華網記者走訪北京市場發現，一些商住項目依然逆勢熱銷，甚至被貼上“稀缺、絕版、自由購”的標簽。　

　　業內人士表示，相比普通民宅，商住項目的弊端日益顯露。比如產權到期后續期尚無明確規定，商住混雜影響項目品質等。隨著房產調控和禁止“商改住”政策的細化，商改住項目將逐漸退出京城樓市。

　　限購之下“商改住”大熱

　　“不限購、低總價、投資自助兩宜”，開發商為“商改住”項目制造的銷售噱頭頗多。近幾年，北京“商改住”項目層出不窮，這些項目雖按商業性質立項，但卻以住宅、酒店公寓、LOFT等商住結合形式出售，為開發商促銷和投資投機性需求進場提供了便利，同時吸引著眾多初次置業的年輕人和投資者。

　　“聽說樓市最近又回暖了，房價眼看跟著上漲，但我還有2年才擁有買房資格，所以一些‘商改住’項目也會考慮，雖然產權只有40年或者50年，但如果等房價上漲才入手，會更不劃算。”日前，著急購置婚房的孫先生向新華網記者如是表示。

　　事實上，孫先生的想法道出了不少沒有買房資格的剛需一族的困擾和擔憂。而近期，不少開發商抓住市場上的剛性需求，積極推出“商改住”項目，爭奪市場份額。

　　據悉，由北京住總房地產公司開發的SOCO公社目前銷售狀況良好。銷售人員告訴記者，項目位于霍營地鐵站附近，均價17000元/平米，目前僅剩52平米的平層大開間幾十套，其余戶型均已售完。銷售人員稱，該項目物業費3.10元/平方米/月，商水商電，房內通有天然氣、中水。對于記者提到的“商改住”叫停令，他表示，“我們是在政策出臺前拿到審批的，并且已經完成產權分割。”

　　“我勸您還是抓緊時間定下來，我們是趕在政策出臺前最后一批拿到預售證的，現在商住房已經不批了，這樣的房子以后想買都買不到了。”日前，記者以購房人身份詢問K2百合灣售樓處時，銷售人員做出如上表示。此外，多家樓盤銷售人員也均以項目“稀缺、絕版”為理由向記者大肆宣傳，試圖說服觀望人群搶搭商改住市場的“末班車”。

　　據了解，K2百合灣項目預計9月初將推出兩棟樓王，均為商住兩用LOFT戶型，有70平、80平多種戶型可供選擇，均價15000/平米左右。銷售人員郝先生透露，目前購房排號已達到400多個，銷售火爆，只要拿到排號卡，就可以優先選房子，并且可享受大幅度優惠。當記者追問有多少優惠時，該售樓人員卻表示，每平米可能優惠1000元左右，但具體優惠額度還沒最終確定。

　　而位于北京西四環的中堂項目，銷售形勢同樣一片大好。截止8月2日，該項目410套房源已銷售254套，簽約率為62%。在記者走訪的多個“商改住”項目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購令的出臺使關注樓盤的購房者多了起來，來咨詢和簽約的人比以往增加不少。而限購令下，商改住項目不僅得到剛需一族熱捧，也成為不少投資客首選。k2百合灣郝先生表示，有業主買房是為出租，認為今后LOFT會絕版，稀有戶型更能增值。

　　為何開發商如此熱衷開發“商改住”項目，并在逆勢下熱銷？一位從事房地產行業多年的人士對記者表示，“商改住”項目之所以有市場，原因在于商業立項地價低，將商業項目改成住宅來賣，資金周轉快、利潤高。與此同時，“商改住”項目不在限購范圍之內，總價較周邊普通住宅樓盤低，更容易吸引購房者關注。在政策過渡期，開發商“利用”購房者心理，刺激剛需、改善性需求，導致商改住項目銷量持續上揚。

　　居住成本高昂

　　對外地置業者或投資者來說，購置“商改住”項目雖然可以規避樓市限購政策，但是其中隱藏的風險也不小，消費者在置業之前需要謹慎考慮。

　　事實上，北京部分“商改住”項目產權年限大幅縮水現象嚴重。據soco公社銷售人員介紹，該項目2007年拿地，2010年末入市銷售，產權還剩下35年。根據我國《物權法》規定，普通住宅70年產權到期自動續期，而商業住宅如何續期尚不明確。目前商業地產大都是40到50年的產權，部門項目開盤時就已經消耗掉了一些時間，可能實際使用期限根本不到40年。此外，由于土地性質的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房產稅。

　　不僅如此，商改住項目的居住成本過高，也讓不少業主擔憂。“商改住”項目的生活服務收費標準參照商業地產征收。商業項目的水電費標準比民用高出至少一倍以上，取暖費、物業費等也都比住宅地產要高。一些商改住項目無法接通煤氣，無論成本還是方便程度，都遠不如住宅地產。

　　“項目按民水商電的標準收費，電費1元/度，按階梯電價標準，水費1元/噸。”在中堂紫熙臺售樓處，工作人員對記者介紹。據悉，不少后期入市的“商改住”項目都盡力運作成民水民電后再出售。對此，有知情人士透露，這些項目是申請臨時水電，也就是說，在打政策的擦邊球。

　　值得注意的是，商改住項目的配套設施也不一定完善。按照法律規定，住宅地產項目在規劃時，必須強制進行一些方便居民生活的市政生活設施配套建設，“商改住”項目則沒有此方面的強制要求。對此，購房者必須同時對周邊的生活設施進行綜合衡量，否則入住后可能會遭遇諸多不便。

　　違規銷售問題多

　　除了居住成本過高令人憂心之外，商改住項目游走于政策邊緣，違規私改規劃、交房質量問題等現象也屢見不鮮。

　　此前據媒體報道，位于回龍觀的東亞上北鑫座建筑綜合體項目，雖然項目是50年產權，屬于精裝修商業項目，但為了順利將項目變成住宅，開發商第一次交房采取毛坯方式，不設立廚房、衛生間，但預留了上下水，以便通過審核。在審核后，開發商再與購房者簽訂免費贈送的裝修合同，把廚房和衛生間做出來，這樣就相當于業主自發地更改房屋規劃，而與開發商無關。

　　高策地產顧問董事長李國平表示，目前商改住市場中類似現象很多，通常項目會在經過房屋驗收后才更改規劃，并將一部分私改規劃的風險轉嫁給購房者。

　　而位于大興西紅門附近的寫字樓項目“嘉悅廣場”，商業立項，但售樓人員卻向購房人暗示可以進行“商改住”。“我們不能和顧客談自住問題，性質就是寫字樓，產權4 5年。 但我們的層高是4.2米，領導不讓我們說能改成LOFT或者加層，其實您怎么改也沒人管，是您自己的事兒。” 銷售人員說。

　　對此，北京市房協有關負責人表示，如果每套房內確實都有獨立上下水，那么涉嫌違反了“商改住禁令”。開發商這樣做是把違規的風險推給了購房人，一旦購房人改建衛生間、改變了原有設計或結構，改造者可能承擔違規責任。

　　此外，商住樓盤“中弘？北京像素”因項目頂層、地下車庫漏水嚴重、交房質量問題較多，也頻遭業主投訴。有業內人士表示，商業樓盤房屋并不都適合居住，因為它是按照商住兩用的標準建造的。

　　而在北京市場，在缺少五證的情況下就公然售賣的商改住項目也不在少數。地處亦莊開發區的錦上國際區樓盤，物業類型為商住性質，但該樓盤至今仍未辦理預售證，就公然對外叫賣。售樓人員對記者表示，房源為精裝商住兩用loft，4.2米層高，均價為12500元/平方米，預計2013年9月可入住。“在項目交工之前，‘五證’肯定能辦下來。”

　　2011年5月16日，北京市住建委等五部門聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁“商改住”等違規行為。《通知》規定，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產證。盡管禁令已實施一年有余，但商改住項目在開發商見招拆招的靈活躲避策略下仍舊熱度不減。

　　不過，亞豪機構市場總監郭毅在接受新華網記者采訪時表示，并不看好未來商改住項目的發展趨勢。她說，商改住項目是房地產市場不規范情況下的階段性產品，隨著北京商改住項目供應量逐步減少，類似項目上市將呈現逐步下降態勢。從今年7、8月份來看，商改住項目上市情況就比去年同期大幅減少。目前住宅市場調控趨嚴，開發商開發商業地產的意愿增加，在商業消費土壤趨于成熟的背景下，純粹的商業地產項目將會獲得更廣闊的發展前景。

來源：新華網 胡可璐

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