房地產市場回暖是正常回歸 真正的拐點尚未出現我的搜狐

　　房地產成交量的迅速攀升刺激了部分房企的神經，不少項目的房價有逐漸抬頭的態勢。不過，在近日開幕的“平衡與發展可持續的中國房地產”2012博鰲房地產論壇上，與會專家和房地產代表均表示，市場回暖不是假象，而是正常回歸的現象，但也絕不意味著拐點的到來。

　　記者在論壇現場了解到，房企對目前的市場回溫現象非常敏感。遠洋地產[簡介最新動態]控股有限公司副總裁陳潤福表示，目前的市場情況是一個平穩的現象，并非出現了類似于2009年反轉式的強烈增長。他認為，從4月份至今的銷售業績來看，銷售量確實在上升，但是，把它放到長一點的周期來看，其實是平穩的。這個時候，供方、需方都在適應新的市場規則。

　　針對目前回溫的市場，萬科企業股份有限公司執行副總裁周衛軍則表示，“近期局部回升的原因是前期大量積累剛性需求陸續入市所導致的，還有首次置業信貸環境的改善，也成為近期成交量增加的原因。但是，不可忽視的是庫存依然非常巨大。”另外，周衛軍在論壇中還表示，“因為銷售疲軟，融資緩滯的雙重擠壓，大量的房企主動減少了開工，由于開工的減少，在未來半年時間里面可能會產生供應的短缺。明年3月份之后可能會產生房價上漲的可能性。”

　　而在金地（集團）股份有限公司董事、總裁黃俊燦看來，成交量的上升并不叫市場回暖，而是正常的恢復，“自從調控以來，特別是今年年初幾個月，成交量的低量徘徊太不正常了，龐大的需求存在，但成交量卻非常低迷，而四五月份逐漸地恢復過來，成交量逐漸回升，局部有樓盤庫存去化很快，但這也是正常情況。”同時，他認為，政府對投機需求的打壓會持續較長的時間，因此，開發商還是要在產品結構上下工夫。

　　另據記者了解，此次論壇聚集了眾多業內專家和開發商內部人士，來自論壇組委會消息顯示，2012博鰲房地產論壇出席嘉賓陣容和參會人數，均已確定超越此前任何一屆。

　　言樓市回暖為時尚早中國房地產業處調整震蕩期

　　中國房地產業界的千人大會博鰲房地產論壇8日—11日在海南省博鰲舉行，出席會議的知名學者和業界代表普遍認為，目前輕言樓市回暖為時尚早。政府的樓市宏觀調控決心和措施不會因“穩增長”的政策基本面發生動搖，房地產業處于調整震蕩時期。

　　第二季度以來，中國部分城市樓市出現了一波“量價齊升”的行情，令公眾對房地產市場的宏觀調控效果產生疑慮。

　　中國房地產協會副會長朱中一接受采訪時說，一季度時，房地產業界還在討論如何過冬，這個冬天多長，想不到5月份以來是這么一個狀況。樓價放量上升的原因主要有幾個：萬科、恒大等大企業首先降價，以價換量，在他們的引導下，很多企業降價促銷，量上去了；6月份以來，在穩增長的政策基本面下，基準利率調整、降息等相關經濟刺激手段相繼出臺，房地產行業肯定也會受到影響，價格也上來了。

　　但朱中一同時表示，應該看到樓市成交數量和價格等指標是緩慢環比上升的，而新增投資、新開工面積、新購土地，同比還是下降的。所以，樓市回暖的基礎不牢，仍在調整震蕩。

　　“回暖是局部的。”萬科股份有限公司執行副總裁周衛軍指出，前期大量積累剛性需求陸續入市、首次置業信貸環境改善是近期成交量增加的原因。

　　根據國家統計局1—6月份統計數據，全國住宅銷售面積到6月末時同比下降了11.2%，大部分城市的房價低于去年同期，70個大中城市里價格同比下降的城市是57個，持平的2個，上漲的僅11個。

　　金地集團董事長黃俊燦也認為，樓市未出現“回暖”，而是“恢復正常”，價格不會出現類似于2009年的“反轉式”大幅增長。

　　但國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松提醒說，控制銀根、地根和投機性需求，短期市場上會出現局部性、階段性的供大于求。行業將本能地減少新土地的購置和開發，這種強烈的正反饋，加上房地產行業特定的開發周期，市場的調整后期必然形成強烈的供應不足、新開工不足。一旦市場趨穩，將出現供求關系的逆轉。

　　萬科、五礦、星河灣等多家房企負責人也在論壇上表示，由于房企庫存土地減少，新開工項目滯后，供給不足的情況可能在明年3—4月份出現，房價或有反彈。

　　在穩增長與地方財政的壓力下，一些城市試圖放松調控的愿望時有露頭。劉中一分析說，當前，既要防止經濟進一步下滑，又要堅持房地產調控不放松，確實是一個難題。但中國今年把經濟增長預期目標調低為7.5%，已經為房地產調控留出了空間，體現了中央政府堅持樓市調控，促進經濟轉型發展的決心。

　　出席“2012博鰲房地產論壇”的多數開發商認為，房地產宏觀調控將常態化。

　　周衛軍認為，從中遠期來看，房地產行業調控已上升到民生和政治的高度，將呈常態化。政策至少在兩方面不會動搖：需求方面，抑制炒房的現象，支持自住；供給方面，打擊囤地，增加普通商品房的供應。

　　在住宅市場調控面臨調控壓力以及保障房建設總量加大的背景下，一些房企開始向商業地產、旅游地產等非住宅類產品業態發展，以分散市場風險。

　　北京首都創業集團有限公司總經理劉曉光說，宏觀調控形勢嚴峻迫使房地產行業加快轉型步伐，以綜合開發為主的多業態經營形式將成為潮流，行業內部分化的趨勢也將更加明顯。

　　五礦建設有限公司總經理何劍波表示，“要為明年做點準備”。他說，明年應該會有很多市場上的變化機會，企業現在更多要從土地儲備、產品結構、開發節奏，包括銷售準備等方面抓緊鋪排，爭取抓住周期性波動中的機會。

　　朱中一說，房企轉型首先就應做好區域定位，房地產企業過去更多地關注大城市、一線城市，但未來新的增長空間，肯定來自二、三線城市和中小城市。

　　住建部政策研究室主任秦虹認為，未來中國房地產市場將增速減緩，分化加劇，過去那種有錢做房地產就能賺錢的格局不太容易再次出現，今后的市場屬于那些品牌美譽度高、專業化能力高的房企。

　　博鰲房地產論壇創辦于2001年8月，至今已連續舉辦十二屆年會，是中國房地產行業規模最大的專業論壇。

　　樓盤頻現熱銷樓市是否回暖開發商分歧巨大

　　北京、南京等地樓盤最近頻頻出現熱銷，一些樓盤甚至連夜漲價，樓市是否真的回暖了？從昨天召開的2012年博鰲房地產論壇上看，到場的數百家開發商以及業內人士分歧巨大。

　　成交回暖是剛需釋放

　　遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福比較樂觀，他昨天在論壇上表示，“調控進行了很長時間，如果從4、5、6、7月份的銷售業績來看，確實是銷售量在上升。但把它放到長一點的周期來看，其實是平穩的。”持類似觀點的還有浙江廣廈董事長楊玉林，他認為是剛性需求的逐步釋放，造就了這一輪回暖行情。

　　回暖只是暫時和局部

　　相對而言，另一部分房地產商比較悲觀，認為在調控常態之下，行業回暖只是暫時和局部現象。“從中遠期來看，房地產行業的調控應該是一個常態，因為這已經不是一個行業和經濟的問題了，現在已經上升到民生和政治的問題上了。所以，這種調控趨勢應該是長期的。”萬科執行副總裁周衛軍表示。金地總裁黃俊燦認為，目前的市場不叫回暖，而是恢復正常。

　　行政手段如何替換

　　相對于開發商對行業冷暖的關心，論壇上經濟學家更加關注目前階段背后政策如何替換。財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康認為，從中長期來看勢必合乎邏輯地淡出。經濟學家樊綱也持類似觀點，“目前房地產市場調控的當務之急不是重復抑制房價，而是要盡快地用經濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策。運用行政手段不是長遠的辦法，用經濟的手段，如稅收、利率、信貸等政策來替換下類似限購這樣的政策。”

來源：京華時報

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