地方政府"微調"政策 保障"剛需"入市

措施以提高公積金額度、稅費優惠為主

　　盡管被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控政策已實施兩年時間，效果也已經充分顯現，價格趨穩或回落，成交量下滑趨勢明顯。由于嚴厲的調控政策，不少剛性需求也受到了一定的抑制，各地方政府也開始通過“微調”，鼓勵剛性需求。　

　　自去年末以來，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復提及，但隨著調控的深入，房地產投資增速還是大幅放緩，迄今為止，個別地區甚至上演了“負增長”。為應對房地產開工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認定標準等措施，通過稅、費以及信貸手段保護剛需。　

　　公積金額度放寬　

　　2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開始，個別城市首套房貸即可享受優惠利率。如果說，首套房貸利率的上浮或是優惠與信貸額度有關，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。　

　　去年9月份，常州掀開了二三線城市上調公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調整為，家庭最高貸款額度由40萬上調為50萬元，個人最高貸款額度由24萬元調整至30萬元。南京、吉林市隨后跟進，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬元調至45萬元，個人最高貸款額度由25萬元調整至35萬元。　

　　今年2月份以來，沈陽、廈門、濟南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽、呼和浩特、南昌等多個二三線城市陸續調整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬至20萬不等。其中，克拉瑪依還調整了貸款限制范圍，將“申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內有效”調整為“2年內有效”；繳存職工“為沒有經濟收入的子女購買住房的，可以申請提取公積金”，調整為“為直系親屬僅限父母和子女購買住房”可以申請提取公積金。南昌與濟南還對公積金繳存上下限進行了新的規定。　

　　一線城市當中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規定》征求意見已經展開。此次征求意見，將先向各區政府、市政府各部門和市住房公積金管委會委員征求意見，進一步修改完善后，在適當時機向廣大公眾征求意見。而住房公積金貸款業務一期將力爭在今年9月底前正式上線。　

　　據悉，在貸款制度設計中，深圳將整體統一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過最高可貸額的前提下，個人公積金賬戶積累時間越長、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時，在申請人的設置上，規定“父母可以為共同申請人”，這意味著職工及其配偶申請公積金貸款時，可以將職工及其配偶的個人公積金賬戶余額加上其父母的個人公積金賬戶余額，一起來計算該職工的公積金貸款額度。　

　　房貸利率的優惠不僅針對首套房，繼首套房利率全面下調至基準之后，合肥二套房貸全面松動，建設銀行、交通銀行、招商[簡介最新動態]銀行、浦發銀行、中信[簡介最新動態]銀行、徽商銀行、興業銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺提高二手房最高貸款限額等優惠政策。　

　　稅費優惠補貼　

　　與公積金貸款額度放寬的單一表現形式不同，地方政府的稅費優惠主要有兩種表現形式。　

　　首先，地方政府直接明確進行稅費優惠補貼。　

　　貨幣補貼也可以算作稅費補貼的一種，5月初曾轟動全國的揚州貨幣補貼成品房就是其中一例。5月初，揚州市高調對購買成品住宅進行貨幣補貼，雖然補貼額度并不高，但是同樣表明了地方政府的態度，同時被業內認為是“成功”地試探了政策底部。江蘇省住建廳對揚州微調的態度則是“若與限購相悖則堅決叫停”，這也就意味著江蘇省住建廳層面默許了揚州的做法，揚州并不在“限購”城市名單中，所以，也就沒有與限購相悖的可能。　

　　安徽馬鞍山開啟了稅費優惠的按鈕。2011年8月20日，馬鞍山宣布，自住性住房需求者與高層次人才購房契稅100%補助。今年2月份之后，各地陸續公布了新的稅費調整方案，安徽蕪湖表示，自住普通商品房免收契稅并給予購房補貼。4月中旬，遼寧營口市宣布，公務員等年內在本市站前區、西市區兩區內（職工在縣區內工作居住的，可在屬地購買）購買新建商品住房的可獲得一次性住房補貼，補貼直接撥付給開發商。　

　　其次，上調普通住宅認定標準。　

　　從表面上看，隨著城市總體房價的上漲，上調普通住宅認定標準是必然之舉，但此前連續幾年，很多城市都沒有上調過這一標準，同時，上調標準將影響到購房繳稅的額度。上調普通住宅認定標準，也算是變相的稅費優惠。　

　　北京、上海、天津等城市去年末今年初紛紛上調普通住宅認定標準。去年11月中旬，北京宣布住宅標準認定從總價變為單價限制，地域劃分更細。湖北武漢則是將中心區住宅總價由100萬元調至140萬元；遠城區總價由80萬元調至90萬元。　

　　與其他城市紛紛上調普通住宅認定標準不同，今年2月初，江門可謂“反其道而行之”，自2005年以來普通住房標準首次下調，由2011年下半年的7574元/平下調至7204元/平。　

　　買房贈戶口　

　　我國獨有的戶籍政策使得大城市戶口獨具魅力，地方政府在微調政策之時，同樣沒有忽略這一點。　

　　2011年11月，吉林長春對申請落戶者的經濟能力和購房面積不再要求。與長春相似，隨后江蘇無錫將購房落戶門檻從100平米降至70平方米。2012年1月12日，廣州從化將本該取消的購房入戶政策延緩2年。　

　　中國社會科學院此前一份研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮，中小企業破產可能激增。同時，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調控的難度在不斷增大”。　

　　社科院發布的《房地產藍皮書》指出，2012年，我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標；另一方面，宏觀經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。　

　　中原市場研究部研究總監張大偉此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，后續地方政府可能通過調整之前過度嚴格的調控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優惠利率擴大等。　

　　而國務院督查組剛剛結束了對地方房地產調控的調研，無論是地方政府、還是房地產開發商，等待“會診報告”無疑是個“漫長”的過程。在此期間，地方政府“不敢”輕易出牌，開發商也選擇以觀望為主，不對項目銷售做出過多調整。　

來源：中國經濟網—《證券日報》

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