北京商業地產向郊區擴散 優質地塊成爭奪焦點

北京今年年內將有49個商業項目入市，其中35個項目位于五環以外，北京五環外及周邊的郊縣已經成為商業地產爭搶的焦點。

　　自房地產宏觀調控實施以來，限購限貸等政策導致商品房的銷售下降，房地產開發商的日子并不好過。商品房屬于宏觀調控政策比較集中的行業，相對而言，商業地產不是當前宏觀調控的重點，因而成為開發商躲避政策風險的避風港。目前，隨著北京城區商業地產逐漸飽和，已經出現商業地產向郊區發展的傾向。

　　北京商業地產向郊區傾斜

　　“2010年，我們進入燕郊開發商業地產的時候，基本上是獨家經營，現在周圍突然增加了多個商業地產項目。”北京陽光鑫隆集團商業地產項目部謝清竹告訴中國商報記者。

　　不僅燕郊如此，大興、通州、房山、昌平、順義的商業地產開發也都方興未艾，北京的商業地塊出現了郊區化的趨勢。

　　“相比較住宅地產而言，商業地產沒有這么多的限制，一些開發商開始小規模投資商業地產。”謝清竹認為。

　　在中國商業地產中，萬達是標桿性的公司。萬達悶聲發財，在悄無聲息中獲得巨大成功，這刺激著越來越多的開發商開始試水商業地產。

　　“萬達公司成為開發商爭相效仿的對象，誰都想參與其中。而在此之前，萬科等大型房地產開發商已經開始涉足這一領域。”謝清竹說。

　　2012年以來，房地產開發商躍躍欲試，商業地塊成交量增多，轉投商業地產的趨勢愈發明顯。

　　截至2012年7月11日的統計，北京今年年內有49個商業項目入市，其中35個項目位于五環以外，北京五環外及周邊的郊縣已經成為商業地產爭搶的焦點。

　　商業地產引發投資關注

　　謝清竹在近郊的商業地產項目以中低端為主，燕郊項目每套售價60萬元。在他的項目中，拆遷戶成為了購買的主力。

　　“拆遷戶很少會投資信托、基金，也沒有其他更好的投資渠道，在家門口買一個商鋪，是比較穩妥的生意。”謝清竹透漏。

　　與拆遷戶的考慮不同的是，一些擔心資產貶值和縮水的人也相中了商業地產。尤其是近期央行降息之后，資產貶值的擔憂便開始發酵。“為了實現資產保值，投資商業地產的人增多了。”謝清竹認為。

　　中國住宅地產發展多年，商品房的價格已經多次翻番，再加上嚴厲的房地產限購政策，使投資商品房的風險增加。而商業地產卻沒有出現大幅度的增長，其價值長期被低估，這吸引著投資者的目光。

　　“我們在燕郊的商業地產項目每平方米售價1.9萬元，周邊有些商品房的價格都高于此。”謝清竹說。商品房和商業地產價格倒掛，使得投資商業地產比購買商品房還劃算。

　　“當前，投資商業地產具有雙重優勢：在價格上，商業地產處于價格低谷期，尚沒有出現價格泡沫，處于比較健康的市場狀態。從經濟政策看，消費正成為拉動中國經濟發展的強大力量，商業地產未來會有很好的發展空間。”亞豪機構市場總監郭毅告訴中國商報記者。

　　商業地產具備價格、政策的優勢，成為近期商業地產交量上升的主要原因。而伴隨著成交量的上升，北京的商業地產持續升溫。

　　“樓市是一個整體，隨著商品房市場的回暖，投資者投資商業地產的意愿也在增強。”鏈家地產市場部常清認為。數據顯示，6月北京商業地產成交4540套，環比上漲61%，同比上漲80%。

　　除了國內投資者，國外一些機構也相中了商業地產。凱德收購了保利位于大興區的一個商用地塊，正是看好中國商業地產的長遠發展。

　　地塊成為爭奪焦點

　　一個商業地產項目要進入良性運營，一般都有一個較長的養商期。從北京近郊來看，商品房開發量比較大，周邊居住人口消費能力較高，養商期也在縮短。大興、房山等地2009年開發的商業地產，現在已經基本度過了養商期。

　　如果地段好，也可以縮短養商時間。因此，地塊的爭奪成為商業地產的核心。由于城市發展不均衡，商業地塊出現的地區也不平衡。“商業地產優質地塊出現后，肯定會受到爭奪，而且以后出現的機會越來越少。北京郊區商業地產的優質地塊較少，預計今年下半年可能會有好的商業地塊。”常清認為。

　　在北京近郊區域，商業地產發展也是冷熱不均。北京的亦莊、望京等已經形成成熟的社區，受到開發商的追捧。通州、豐臺等地雖然有商業地產的規劃，但何時能落實，還沒有確定。

　　商業地塊的地理位置作用更加突出，爭奪也變得更加激烈。“想要獲得優質的商業地產項目，就需要從上游提前介入。”謝清竹認為。

　　不同的商業業態對不同的商業地產要求不一樣，餐飲、商超各不同。地塊的位置確定之后，才可以明確周邊居住人群的消費能力，從而制定合適的地產產品類別。

　　資金和人才考驗開發商

　　北京近郊商業地產開始升溫，但從目前來看，仍然面臨著多重考驗。

　　商業地產是比較專業的領域，涉及的環節比較多，其中資金鏈是商業地產后期開發中最關鍵的環節。與投資商品房的開發模式不同，投資商業地產前期沉淀的資金比較多，而回籠資金比較難，要做好資金準備，確保現金流的順暢格外重要。

　　“以住宅開發為主的公司，基本都是高負債率。而如何應對前期大規模資金的沉淀，則需要商業地產開發企業重新梳理資金鏈和融資模式。”郭毅認為。

　　確保資金鏈順暢，才能談后期的經營和管理工作。

　　“做商業地產，最重要的是用什么方式去變現。只有盡快把資金壓力拋給社會，才能考慮如何做好后期經營。”謝清竹直言不諱。謝清竹告訴中國商報記者，他曾經1億元接手一個項目，資金壓力巨大，最后將項目40年的經營權變現為2億多元，才敢考慮后期的經營。

　　而經營工作最重要的是經營團隊。商業地產成為新興投資行業，在中國還處于起步階段，商業地產人才缺乏，已成為行業的瓶頸。

　　“我們有一個2萬平方米的項目，正常的招聘渠道3個月都沒有合適的人，最后只能從其他企業挖一個招商經理過來。”謝清竹透漏。

　　萬達是培養中國商業地產人才的“黃埔軍校”，因為很多商業地產的項目都有萬達的“前員工”參與。因此，萬達商業地產人才流失率非常高。

　　“前幾年很多地方出現了‘商改住’，大多是資金或者人才環節出了問題，被迫改為商品房。現在，不允許開發商中途‘商改住’，一旦某個環節出現問題，很容易出現爛尾商業地產，或者消費能力很差的商業地產。”郭毅認為，除了優質地塊外，資金和人才仍是商業地產的掣肘。

來源：中國商報

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