從市場與政府調控博弈看房地產的死亡邏輯

從1998年到2012年，在市場與政府調控的博弈中，房地產一直在冬日生死與夏日井噴的冰火兩重天里野蠻生長。無論怎樣，借著中國城市化的東風，這個龐大的行業在房價瘋漲的過程中逐漸壯大。

只是2012年的今天有些不同，雖然在經歷嚴冬論調之后，房地產看到了夏日的再次火爆，甚至多數老百姓和開發商都已確信房價不會漲，但也絕無下降的可能之時，房地產行業卻感到了一種深深的窒息，這不是某個企業，而是對整個行業生死存亡的的擔憂與壓力，如同被扼住了死穴……

不得不面對的死亡邏輯

這是房地產企業一直在經歷的故事：2005年，一個房地產企業花了5億元買了一塊地，2007年，全部開發并賣掉賺了15億元；當年這個企業把原來買地的5億元加上賣樓的15億元拿出來，用20億元買地，只能買到原來一半的地；依次類推，等到第三輪的時候，這個企業只能買到四分之一的地……同時，房地產的信貸政策也是在逐年縮緊，資金杠桿越來越小。即，企業賣房的收入永遠跟不上地價的上漲，你的蛋糕只能越做越小……

這就是房地產的死亡邏輯：當地價上漲高于房價收入的時候，企業無法通過原始積累與價值創造實現擴大再生產，在蛋糕越做越小的時候，只有等死。

事實上，房地產的死亡邏輯在不同國家的某個發展階段都曾經或者正在經歷著，問題的關鍵在于此時的死亡邏輯影響的不僅僅是個體而是全局，它隱藏在各種各樣的現象與問題之中，若隱若現，卻把這個行業帶向了一條看似簡單的艱難之路。這也是我們今天探討這個問題的關鍵之所在。

死亡邏輯有幾個簡單的假設前提：第一、基于此前地價上漲高于房價收入；第二、基于房企每輪拿地都選擇具有可比性的類似地塊；第三、目前土地財政、稅收政策等一直持續下去。

正是基于以上假設，房地產開發商拿地、開發、銷售的商業模式才會走向一條死胡同；因為這個死亡的不歸路不僅在單個企業體現，更在于對于房地產行業系統發展的風險。就單個企業，它們可以通過不同的商業與運營模式來規避或者減緩這種風險，而整個行業在假設前提的大趨勢下的走勢其實是一個必然的結果，那就是一步步走向死亡……除非假設前期的根基發生變化。

房企五種戰略應對死亡邏輯

既然房地產開發是一個正常的模式，那么要擺脫死亡邏輯，最好的辦法就是消除造成這種邏輯的假設前提：

第一，以價換量消除價格因素：開發商可以開發區域上做文章，即從地價高的一線城市，轉向二三線、甚至四線城市，通過以價換量的方式，實現企業的規模擴張，畢竟中國城市化率的空間很大，這點做得最出色的當屬恒大，2011年恒大平均地價僅為700元左右，可以說它一直都在這個死亡邏輯的邊緣，因此受到的影響目前還是比較小的。

第二，戰略轉型擺脫單一邏輯：企業可以從住宅轉型到商業、工業等其他業態，來緩解這種相似地價及相似運營模式造成的對整體規模的影響。雖然各種類型用地均呈上漲態勢，但是不同業態產品的規模效應與利潤空間還是有很大差別的。

第三，死亡邏輯下的技術創新：既然這個死亡邏輯是大勢所趨，那么企業在蛋糕不得不做小的同時，還可以選擇把蛋糕的價格賣得更高，這就需要再房地產技術多下功夫。例如，鋒尚對綠色節能環保地產技術的研究已經走在行業前列。

第四，系統創新超越死亡邏輯：系統創新不是指精細化管理，雖然這點對于企業后期發展很重要，但是它無法解決死亡邏輯這一固有問題，我們說的系統創新是指在房地產開發價值鏈上系統戰略規劃與核心競爭力的培養，即，超越企業開發系統本身的創新。

例如：在選擇在上游做產融一體化的城市與地產開發模式，甚至通過基金平臺等模式運營；或者選擇在下游做商業地產、工業地產運營，進而從單純銷售模式轉向經營與服務模式。

第五，穿越死亡邏輯是最高境界：既然死亡邏輯客觀存在，那么最有效的方式就是尋找在這個邏輯范圍之外的空間，一些企業選擇在海外投資開發，以規避在目前政策市場環境下難以改變的死亡邏輯。目前、萬科、萬通等房企在這方面都做了一定的運營實踐。

政府四個方向打破死亡邏輯

對于單一企業而言，可以采取以上不同的商業模式、管理方法和技術手段去規避、緩解、跳出、甚至超越死亡邏輯；而對于房地產行業本身而言，這個死亡邏輯則是無法回避、甚至對于未來是致命的，因為在現有城市發展和制度政策下這個趨勢是無法在短期內轉變的。

十幾年城市化進程的快速發展，從1998年30%到2011年47%，以及未來70%、80%城市化率的預期，使得中國地價和房價上漲成為一種必然，問題的關鍵是上漲的速度及幅度超過了正常發展的合理值，期間還伴隨著收入分配不均導致的中產階級較少的社會問題。

如果說企業可以采取不同的方法應對死亡邏輯，那么政府要做的就是打破這個死亡邏輯，因為這是只有政府做得到的，即，通過深化政治經濟改革來打破死亡邏輯的僵局。這其中，可以從土地供應數量、土地價格后背的地方財政、抑制土地與住房投機的稅收制度和保障房功能與落實機制來進行思考與實踐。

第一，政府可以從土地供給的市場角度來打破死亡邏輯。從土地供給數量來講，自2004年到2009年，土地購置面積增幅高于10%的有14個月，而58個月是低增長或負增長，這也是近幾年房價大漲的背后推手。2010年到2011年增加的土地供給，大部分為保障性住房用地。事實上，2008年至今，商品房銷售面積已持續3年反超可供應面積，累積潛在的存量逐年縮小，即，未來兩年商品房供應是偏緊的。

所以，提供適合市場供需關系的土地供應量是打破死亡邏輯的一條重要途徑。而如何在整體用地規劃方面統一布局及調整是需要大手筆和大魄力的，這里不僅涉及到18億畝紅線，還包括農業結構調整、退耕還林和退耕還草、災毀用地和建設用地之間的統籌協調，也包括建設用地以及住宅用地具體項目之間的橫向和縱向的規劃，我們需要放在十幾年、幾十年之后就看這個問題，而不是追求短期效應。

第二，政府從供地價格背后的財政職能與考核機制入手來打破死亡邏輯。從土地供給價格來看，整體是在瘋狂上升的勢頭，以京城地價為例，即便是在調控如此嚴峻的2012年，地王之聲也是此起彼伏，原因之一就是同類地塊的起拍價仍是有升無減，所謂的樓面地價下降，其實是供地區域從主城向五六環轉移而已。這只是地方政府土地出讓的一個縮影而已。

歸根結底是要追溯到分稅制之后形成的蔚為壯觀的土地財政。動輒占到地方政府財政收入一半、甚至更多的土地出讓金和相關稅收，不僅成為高房價的重要推手，將房地產推向無法回頭高價時代，而且嚴重透支了政府未來十幾屆的可持續發展能力。今年上半年全國300個城市土地出讓金為6525.98億元，同比下降38%，使得地方政府財政受到不小考驗。在面臨土地財政和地方債務困境的同時，地方政府更需要考慮改變慣性支出和有質量增長等長期發展的問題，這同時也對政府績效考核的政治改革深入問題提出了考驗。

第三，政府從抑制土地和住宅的投機性來打破死亡邏輯。這個邏輯中隱含的一點，在于土地和住房都成為了一種完全意義上的商品，這就意味著它們擁有消費性和投資性的雙重屬性，而后者正是造成目前地價、房價，尤其是一線城市地價、房價瘋狂飆升的重要原因之一。因此政府需要從兩個方面消除這種投資屬性。

首先、就是從供地角度消除土地的政府投機動機，這取決于上一條政府對于財政職能、考核機制以及有質量發展的深入改革。其次、就是從稅收角度抑制住宅的投資性功能，例如，收取鼓勵房屋出租、收取房屋空置稅等措施，當然由于我國住房市場管理的粗放化和復雜性，決定了這是一件任重道遠的事情，當然德國模式等外來經驗也是可以借鑒的。

第四，從對保障房的功能及分配進行長遠規劃與落實，是打破死亡邏輯的最直接手段。十二五期間，3600萬套保障性住房是個具有誘惑力的數字，2011年已開工1000多萬套，2012年上半年，保障性安居工程已開工470萬套，基本建成260萬套，完成投資5070億元人民幣。到目前為止，人們關心的是兩個問題：其一、保障房的定義與功能，以及如何能夠實現分配的公平公正；其二、保障房的建設資金、質量及后期維護等問題。事實上，前者恰恰是決定后者的主導思想與核心機制，后者則是圍繞前者去進行實踐與調整。

對于保障房的實現方式一直是業界爭論的話題，以銷售為主的方式被認為是滋生腐敗與不公正的溫床，而租售并舉正在成為大家嘗試的一個重要方向，例如，北京的住房保障品種，已從原來的廉租房和經適房，增加到廉租房、經適房、限價房和公租房……當然，目前做的只是保障房建設的第一步，接下來我們依然需要探索。這個在未來即將見效的保障房運營機制一方面是在補我們過去十多年欠下的住房保障性功能的課，另一方面如果運行得當也是通過與商品房并行方式，打破房地產死亡邏輯的有效方式。

如同許多新生的事物一樣，房地產行業在經歷了最初的野蠻盲目和暴利之后，依然充滿了旺盛的生命力，面對各種政策環境與自身發展階段所必須經歷的死亡邏輯，政府與房地產企業已經開始行動，只是這種行動不應該是單一的、雜亂無章的，而是需要一個系統的統籌規劃，更重要的是在政治經濟體制改革不斷深入與房地產現代化企業制度建立中，尋找緩解、消除和打破死亡邏輯的方法和途徑。而這些，也足以讓我們振奮和期待，期待著在這條路上，我們不斷地打破各種障礙，破解這個看似簡單卻充滿危機的死亡邏輯。

來源：地產中國網 作者：鄭麗平

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