房地產步入“白金時代”

首先，概述房地產的“黃金時代”

　　追本溯源，談“黃金時代”應從房地產的“青銅時代”說起。

　　我國房地產業首先是走過了風雨兼程的“青銅時代”，此間經歷了“啟蒙時期”和“啟航時期”。房地產“青銅時代”的啟蒙源于撥亂反正的住房制度改革。繼而掀起房改熱潮，福利分房被叫停。后又有“驚世一槌”敲開了中國土地使用權的有價轉讓。房地產“青銅時代”的啟航始于石破天驚地引入“香港模式”（期房銷售）。正是這“商品房預售制度”使我國房地產揚帆起航，乘風破浪。

　　當住房作為一種特殊的商品，成為百姓新的消費熱點之時，世界也迎來了前所未有的最廣泛和最迅速的、持續的經濟增長，而我國房地產業也進入了風起云涌的“黃金時代”。

　　眾所周之，在房地產“黃金時代”中引爆行業快速發展的，是2003年國務院下發的《關于促進房地產市場持續健康發展》（18號文）。在該文件中，首次明確了房地產的國民經濟支柱地位。這不僅是房地產業發展的新里程碑，也是房地產業“野蠻生長”后的發展新機遇、新動力。轉年《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》出臺，規定土地使用權需以公開“招標、拍賣、掛牌”方式出讓。房價持續上揚，漲幅明顯。

　　就在2007年樓市首次拋出“拐點論”后的2008年，全球金融危機悄悄襲來。對此，全國掀起一股強勁的救市潮。在此輪“救市”中，利益集團一切皆依就勢而為。一如筆者在《“救市”就是“就勢”》文中所言：“政府依金融危機就勢出臺‘救市’政策；銀行依‘救市’政策就勢放貸收益；開發商依獲得資金就勢‘囤地、炒地’及‘捂盤’；央企依其特殊身份就勢拿地稱‘地王’；地價依‘地王’頻現就勢上漲；房價依各路推手就勢高企不降…”可以說，全球金融危機就勢成了中國地產業發展的良機。

　　在過去十余年樓市中，房價的暴漲暴跌、博弈各方的此消彼長，各地的地王的涌現時見。這些“熱鬧”的場景，共同構成了過去房地產“黃金時代”前所未有的“野蠻生長”。誠然，房地產行業“黃金時代”的飛速發展，其增長卻有些瘋狂。由于房價上漲過快，造成群眾的不滿。故在2009年歲末，溫家寶總理在接受新華社專訪時稱“我有決心，本屆政府任期內能把樓市管好，使房價能夠保持在一個合理的價位”（見筆者《另解溫總理專訪話外“音”》一文）。自此，樓市行政調控的大幕拉開。同時，也吹響了結束房地“黃金時代”的集結號。

　　評點：黃金除了用作珠寶裝飾外，因其保值功能、避險功能，主要用作國家儲備。在房地產“黃金時代”，人們發現房子除居住功能外，還具有保值增值的作用，便出現了“炒房客”。故，稱此時期為房地產的“黃金時代”。但不幸的是，曾被視為中國經濟支柱產業的房地產業，由于其政策執行不力、監管缺位，逐漸異化為“土地財政”的提款機。更令人堪憂的是，其非理性的發展使貌似繁榮的市場背后危機四伏。

　　其次，淺談房地產的“白金時代”

　　毋庸置疑，一個時代的結束即意味著另一個時代的開啟。

　　中國的房地產已告別“黃金時代”，似乎已成為了一種共識。值得注意的是，政府各有關部委不僅紛紛表態，堅持調控不放松，且還下發文件重申從嚴調控的具體辦法。而央行雖降息但強調嚴格執行差別化住房信貸政策，同時，地方微調樓市政策接連再遭嚴厲封殺等。由此，市場內外也有一種聲音“如果房價再出現反彈，政策就會加碼。”

　　從“新國十條”出臺至今，已經經歷了兩年多的時間。目前中國房地產市場調控已經經過中場休息平穩進入了下半場，在這兩年多的時間里，我們經歷了限貸、限購，經歷了加息、降息，目前市場的現狀已經傳達出一個信息——樓市逐漸變得清晰，趨于平穩。而隨著樓市調控和經濟結構調整持續，我國房地產市場無疑正在經歷巨變階段。這一切，均預示著房地產步入“白金時代”。

　　在房地產“白金時代”主要支持的因素有三（不僅有以下這三個因素，因篇幅所限未能一一列舉）：一是，隨著中國城市化進程的推進，新增的住房需求也將增大。有數據顯示，城市化率每增加1%，就意味著新增城市人口約1300萬，也就新增住房需求約3.25億平方米。通常，發達國家城市化率一般在80%左右。目前，據2011年官方公布的中國城市化率剛好是51.3%，進程剛過半的中國城市化，要達到發達國家城市化率的水平，至少還需要30年。這就是說，中國的城市化發展空間還很大，房地產行業還有巨大的市場。二是，在未來10年婚齡人口的增速并不會比過去10年低，而作為婚姻成立前提的房子，這就是中國固有的國情。當然，如果國家能夠繼續加大力度集中力量建設普通公租房和保障性住房，實現住房的多結構性。在未來十年中，其樓市供求關系將會極大改善，但難以滿足正常的需求，更難以造成供嚴重過于求的局面。三是，房地產作為支柱產業作用將在一定程度和時期內，繼續得以延續。目前，尚無能替代房地產這個對經濟影響的比重和所拉動的相關行業數量之多的行業為支柱。即便是，用最大力度、最優惠政策來扶植一個替代房地產的行業也需時間，而這正是政府過去遺留的欠賬之一。

　　評點：白金可使鉆石保持原有的色澤且很牢固，是鑲嵌鉆石的最優材料。換言之，白金常作為寶玉石的鑲嵌襯托之用，而非用作保值增值之首選。房地產步入“白金時代”的特征之一，便是將淡化房子保值增值的資產作用，而回歸其居住的主要功能。在房地產“白金時代”，房價相對合理、行業分工細化、企業發展穩健、產品注重品質、戰略跨界多元，提高性價之比、展現真市場化等。

　　最后，簡言“白金時代”的調控軸

　　見微知著，雖說中國樓市最難預測，但調控主軸線卻可一窺。

　　2010年初，國務院出臺了被成為“史上最嚴厲”的樓市調控政策，且該政策一直至今尚未退出。依目前經濟形勢，“保經濟，穩增長”依然是未來很長時間內的主基調。就經濟市場而言，有其基本的供需關系規律，作為政府這只看不見的手不應隨意去調控，更不應將非常時期手段的行政調控作為常態。就目前而言，雖說樓市調控已取得一定成效。但回看中國近十年斷斷續續的調控無疑是失敗的，也是不該的。其打壓的應是住宅房價和投機行為（盡管把投資屬性從居住屬性中剝離開很難），而非房地產行業。誠然，只有房地產才能救經濟的觀點是不可取的，而科學適度的調控對于中國的樓市是需要的。但以政治化導向、行政化運作的調控房地產，卻是有悖行業健康發展的。

　　試想，“十八大”后，政府是否會尊重市場，放棄行政調控？從下屆政府的繼任者來看，其應會正確調整與引導房地產市場，其調控主軸線也應是以保障房為首要。換言之，政府這只閑不住的手，將著重于加強商品住宅和住房保障的法律體系的建設、完善相關配套措施、加大監管力度等。同時，也會繼續打壓樓市中的投機行為。

　　步入“白金時代”，樓市告別粗放式增長，進入精細化發展的新階段，房地產企業的轉型也將加快，房地產如何“自謀出路”成了一個關鍵的問題。房地產業在過去十年間，曾經歷過兩次大洗牌，目前正迎第三輪洗牌，其應盡早提高抗風險能力，并順應行業趨勢。常言道：“當我們不能改變世界的時候，我們就要改變我們自己”。步入“白金時代”，房地產的改變之路又在何方？其唯一出路就是創新，不斷地創新。在調控作為常態的形勢下，一個企業可能要堅持不斷在業務模型上、管理模型上、融資模型上不斷創新，才能適應新的形勢。

　　綜上所述，有理由說房地產已步入“白金時代”，也將預示著樓市暴利時代不復返。對整個中國地產業來說，有質量的穩健增長，正在代替快速的增長。或許，房地產被暴利“拋棄”后，才是一個走向常態的開始。而這，也正是步入“白金時代”的房地產所褪去浮華回歸本性的使然。

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