近日，一條“商品房預售制將取消”的消息引發市場強烈關注，而消息傳出當日，滬深兩市地產股整體下挫。
很快，相關部門做出澄清，否認正在研究取消商品房預售制。預售制繼續，關于預售制的話題也在繼續，而這樣激烈的市場反應，無疑顯示出當前市場對于調控政策繼續出臺的敏感情緒。
“敏感”時間
盡管關于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
據知情人士透露，此番傳出“取消期房預售”的說法也算“事出有因”。此前，中國社科院專家在有關報告中指出，在目前開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售有利于控制開發商資金鏈，促使其快建快銷。而國務院督察組抵京調研后，此言論再度被炒作，進而演化成取消期房預售的傳言。
消息發布當天下午，住建部有關負責人表示，網上的傳言純屬謠言，該負責人表示，《城市房地產管理法》明確規定可實行商品房預售制度。
“很多年前已經對于這個制度有所討論。”中華企業市場部經理戴正芳如是表示。翻看公開資料，在2005年，有關討論已經存在。而這次引發的激烈反應，與目前所處的市場環境不無關系。
6月，市場成交創出新高，隨之有消息稱已有項目有漲價跡象。與此同時，相關部門一再強調對于調控的不放松，并從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。
漢宇地產分析人士表示，此次開展專項組督察透露出了下半年樓市政策從緊的態度。7月，市場成交環比下挫。而正是在這樣一個“敏感”的時間點傳出了“預售取消”的傳聞。
對此，戴正芳認為，正是“從目前的時間節點來看，取消預售制不大可能實現。如果推出這個政策，對于房價并沒有正面的影響，反而可能會有負面的效果。”
預售爭議
現行的商品房預售制度始于1994年，分析人士表示，其設立的初衷是在當時房地產市場水平相對低下、行業面臨能否繼續生存下去的壓力之時，通過縮短房地產企業資金回流的周期，來緩解整個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。
“縱觀房地產市場十多年來的快速發展，提前預售有其合理性，并做出了其貢獻。”漢宇地產市場研究部經理付偉表示。
CRIC研究中心評論員楊晨青則在認同預售制貢獻的同時認為，時過境遷，現如今的房地產已不是當年那個需要制度性扶持才能生存下去的行業，目前整個行業所面臨的是非理性增長的困境，而預售制度所形成的資金杠桿效應正是其中推手之一。
而另一方面，由于銷售和實際交房存在時間差，使得消費者在購房過程中需要面臨各種違約風險，而由于整個行業規模的快速擴張，房企間參差不齊，這類風險近兩年以來出現的頻率越來越高。而在調控之當下，這樣的風險也有所增加。
在上半年面臨諸多“房鬧”，筆者采訪中房信分析師薛建雄時，其也將原因指向預售制度。也許正是預售制度在調控的當下，面臨種種的質疑，才引發了“取消”傳言。
而楊晨青則并不認同將取消商品預售制度和本輪房地產調控掛鉤，在她看來，其更應當是一種基于行業長期發展的制度性調整，而不是在中短期內控制房價回漲的政策工具。
未來猜想
對于取消預售會否執行，采訪中多位專家表示，從長遠來看，取消商品房預售、改期房銷售為現房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預售制并不現實。
“預售制對于保證開發商的資金安全和產品質量，有很大作用。如果以現房出售，開發商的資金成本會增大，由此也會產生成本的轉移。”戴正芳認為，“如果要取消預售制，可以實行逐步的緩慢的消化，以遞進的形式去消化，逐漸往現房銷售靠攏，以確保購房者的安全。”同時，他也表示，房地產行業是大資金投入行業，目前經營已經受到制約，如果預售也取消，房企可能放棄造房，最終結果并不好。
而剛泰集團規劃投資中心常務副總經理傅強則認為，“所有單價很大的東西，比如飛機輪船房屋等，都有預售制度。預售制度能降低其成本，如果取消預售制，從企業的財務資金成本來講，會大大增加成本，并導致商品價格上漲，也就意味著取消預售會導致房價上漲。”
“另一方面，目前房企面臨存貨高的問題，取消預售制，對于開發商的資金鏈而言，將有很大的影響，會出現嚴重的問題，也會影響銀行資金的安全性。”
傅強認為，相關部門在處理市場問題時會很理性，會促使調控目的與操作政策相協調。即使未來有可能取消預售制，也需要有相當長時間的過渡，和很多配套政策的支持。
楊晨青則表示，如果將取消商品房預售作為樓市調控后續，房地產市場供應的萎縮必然將導致房價在供求矛盾的推動下更快地上漲。在她看來，這和調控目標并不一致。
來源：新民晚報
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