商品房預售制度更需要調整 保障市場雙方利益

　 近日，商品房預售是否可以取消引發業內人士爭論與思考。北師大教授董藩認為，商品房預售制度是一項偉大的發明，在市場供應短缺的情況下，預售制度幫助開發商擴大了投資規模和產出能力，大大緩解了供求關系，甚至上升到緩解房價上漲壓力的高度，而地產獨立評論人牛刀則認為預售制度為投資客炒房，熱錢熱潮房地產提供了工具。在不同角度分析商品房預售制度，每個人會看到不同的側面。

　　誠然，在中國房地產發展初期，對于資本密集型的房地產行業來說，需要通過各種資本進入房地產行業拉動整個行業的高速發展，商品房預售制度的出現，一方面增加了房地產市場又一融資渠道，擴大了地產開發投資的來源；另一方面將購房者需求與房地產開發“綁架”，降低房子建設后無法售出的風險。同時在供少于求的時期，預售制度相對保證了大部分購房者的購房機會。預售制度對房地產市場的發展起到巨大的推動作用。

　　隨著房地產市場的成熟，商品房預售制度各種弊端開始顯現，開發商將房貸風險和財務風險全部向購房者和銀行轉移，一旦市場轉下，房價下跌，開發商破產，購房者無法還房貸，受傷害的不僅僅是購房者，更是對銀行和金融體系的傷害，此外，預售制度的出現，購房者全款購買的設計中的規劃，購房個體面對的是作為機構的開發公司，購房者利益受到侵害的時候，在開發商的強權下，可能顯得無法得到賠償和保障。

　　當前房地產市場還在高速發展，取消商品房預售制度不現實，但從保證市場公平、保護消費方面來看，預售制度需要做更加完善的調整。美國的商品房預售方式可有一定借鑒意義。在美國，開發商在拿到建設許可，未開建的時候，預售房產。確定買賣雙方同意的房產價格，買方房產預售購買協議，買方交押金，最多20~25%。開發商最多可以拿到房款的20~25%。這可以看做是房產的首付，在房產完成以前交給開發商了。開發商承諾的是，房子的建設進度，建設質量，通過大概5~6次的政府建設達標評估。購房人的承諾是，如果房子按期按質量完工，一定要以合約的價格購買房產，不可反悔。同時開發商可用與購房者的房價合約，當做一個信用證到銀行抵押，獲得短期商業貸款，此外購房者還有70%~80%的購房款需要向銀行借貸，而銀行必須在房產完成后，房子貸款數額才能給到開發商。另外政府和業界的監管部門，確保市場的公平的角度，嚴格執法，保障市場雙方的權益。

　　按預售合同價格交房、房價上漲成本讓開發商承擔；見房才放按揭款，保證了銀行和金融體系的安全，同時又沒有完全斬斷預售融資渠道，完善了預售制度，值得借鑒。

來源：大江網

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