樓市觀瀾：調控時代商用物業如何投資

　　在國家政策的調控之下,房地產的發展儼然進入了下半場。在后調控時代,不管是開發商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場,向商業地產市場轉移。在這樣的背景下,本來就很專業的商業地產投資,究竟蘊含著怎樣的機遇,投資商用物業必須注意哪些因素?且看專家建議。

　　商圈成熟度

　　專家解析:一個城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價值,一般來說越是成熟的商圈,投資收益越穩定,而這也決定了投資回報率穩定,但也比較小。比如有的旺角商鋪已經很成熟,一般很少出售,而且即使有也售價高昂,普通投資者難以承受。

　　現有商鋪租金與售價

　　專家解析:現有租金水平與賣價直接決定了核心商圈商鋪未來的增值潛力以及投資回報率,只有全面調查了解到了當前的商鋪租金情況才有可能計算出未來的投資回報率。

　　商圈業態組合水平

　　專家解析:一個商圈商業業態的組合水平,直接決定了該商圈未來的增值潛力和價值。一個商業業態組合水平高,比如商業業態配置合理而且高中低端商業都兼具的商圈未來的發展空間就大,其商鋪的增值潛力就大,投資回報率相對就高。

　　商圈人流量與消費者結構

　　專家解析:交通便利、居住人口眾多,高端人群豐富的商圈,不但可以帶來大量的人氣,同時更能創造更多的消費需求。因此,一個商圈的地理位置以及其輻射范圍內的居住人群結構都是決定其商鋪未來發展的重要因素。一般來說,地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對較大,其消費者結構水平也相對偏高。

　　寫字樓集中區

　　專家解析:選寫字樓盡量找寫字樓集中的區域,因為這些區域周邊配套相對比較成熟,而且企業的進入也有趨同效應。比如城市的CBD或者大型工業園區的中心,這些區域寫字樓的未來的發展空間大,因此增值潛力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等區域。

　　投資“一手”寫字樓

　　專家解析:為了降低交易風險,新手盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個方面,則建議選擇3年左右的次新寫字樓,不僅周邊的配套相對成熟,人氣上漲過程中,價格也有進一步上漲的空間,而且由于時間還不太久,產品設計不會顯得過于落伍。

　　如果純粹為了投資而投資,現在或許不是最好的選擇,但是如果兼顧自用而選擇投資寫字樓,將其更重要的使用功能發揮出來,或許是寫字樓投資的最高境界。

來源：齊魯晚報

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