地產調控效果幾何 督查組只問不答

　　調閱當地房地產及土地市場數據，聽取地方政府匯報，現場走訪保障房和商品房樓盤，召開開發商和房地產業內人士座談會，這幾乎是每一個國務院督查組必做的“四部曲”。

　　7月25日至8月3日，8個國務院督查組就這樣在全國16個省區市內開展自己的工作。“他們主要問問題，沒做出什么指示和表態。”在北京，一位參加了座談會的開發商人士如此表示。

　　但巨大的壓力已經開始籠罩在各地政府之上，督查組所過之處，不僅各地政府紛紛站出來明確表態要繼續堅持房地產調控不放松，一些能暫時遏制房價反彈的臨時性措施也開始或明或暗地實施。目的只有一個：控制住房價的反彈，保持此前房地產調控的效果。“如果房價反彈得過快，我認為中央政府會毫不猶豫（地出手）。”資深投資銀行家、地產投資人與融資顧問滕威林這樣認為。

　　但沒有人對短期市場走勢能有肯定的預期。“今年的市場幾乎一個月一變，我們根本無法把握。”一位開發商這樣對本報表示，因此他決定采取的策略是，“未來一兩個月，能賣房子的就趕緊賣。誰知道政策又會有什么反彈呢？”

　　控漲目標被詢問

　　按照已公布的信息，往16個省區市派出的國務院房地產市場調控工作督查組共有8個，每組負責兩個省區市的督查。出發的時間也基本集中，多在7月25日、26日出發。而對各組第二個省份的督查也多在7月30日或31日開始。截至本報發稿時，多數督查組都已完成對兩個省區的督查任務。

　　在北京，由國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組于7月30日正式開始對北京進行督查，而此前他們剛剛完成對山東省的督查。

　　此次，督查的重點包括住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況、稅收政策執行和征管情況。督查的方式則是深入有關部門和機構核查政策落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。

　　“之前應該是聽北京市的匯報，走訪了幾個保障房和商品房的樓盤，不過多是由國企開發的項目。”一位知情人士向記者轉述道。

　　對于督查的前半程，外界知之甚少，市場傳出來的消息更多來自督查的最后一項內容——房地產業內人士和開發商座談會。北京，這場座談會連續開了兩天，業內專家、房地產經紀公司及中介機構、開發商代表陸續參加了座談。但參加者很難從督查組成員口中了解到他們的態度，因為他們主要是在提問題。限購令執行情況、成交量能否持續、下半年的市場供應等問題都在被詢問的范圍之中。

　　直到督查組座談結束之后，參與座談的代表才得到一些具體的指示，不過并非由督查組發出，而是北京市建委。“督查組的座談結束之后，住建委又召集我們開了個會。”前述開發商人士稱。在此前的座談上，這些住建委官員一直沒說話。

　　再次明確房價控制目標需要“穩中有降”之后，北京市的官員作了更詳細一些的指示。“住建委已經打過招呼，讓我們在申請報批預售許可的時候，注意政策方向。”前述開發商人士稱，他們重點提及了近期有熱點地塊成交的區域，。

　　按照當前規定，在北京的房地產開發項目在申請預售許可證時，都必須附帶上報計劃銷售價格。該人士認為，北京住建委的潛臺詞是，預售價不要報得太高，否則建委不會批復預售許可的申請。

　　價格，成為督查組關注的重點。今年各地均未對外公布年度房價控制目標，但從各地媒體的報道來看，各個督查組似乎都有對房價控制目標的詢問。

　　不過，各地的調控目標似乎仍有所區別。全國與北京一樣提出房價“穩中有降”要求的，目前只有上海，督查組對上海提出的要求是“確保實現全年新建住房價格穩中有降的目標”。而在其他省區市，更普遍的提法是“鞏固房地產市場調控成果，確保房地產市場平穩健康發展”。

　　后備政策的壓力

　　督查組不斷地問問題，而被督查對象也希望從督查組口中獲取一些信息。在開發商那邊，最為關切的信息就是——會不會有新的調控措施出臺。

　　不過在參見座談的半天中，他們卻沒能獲得任何答案。“從督查組的語氣里看，如果市場控制不住，新的政策很可能出臺。”前述開發商稱。

　　不過，在中國指數研究院研究中心總監何田看來，7月份以來，中央政府各部門有關房地產調控的表態喊話幾乎每天都有，級別也在提高，而督查組的巡查，本身也是一個信號。短期之內政府會觀察效果，嚴厲政策出臺的可能性不大。

　　但市場在繼續向上。何田透露，2012年7月份的成交量已經達到了2010年以來的高點，很多城市已經接近2009年子熱銷。”另一位開發商則在近期的一場媒體見面會上向記者們請求。“悄悄賣房、迅速出貨、莫過聲張”成為很多開發商當下共同的心聲。他們甚至開始埋怨起同行，“心態太不端正了”。因為有一家開發商正大張旗鼓地散發廣告，號稱房價要反彈，試圖以此帶火市場。

　　“2005年幾家大開發商的土地儲備一般夠5年的開發量。但現在，多數一線房企的土地儲備規模都足夠未來10年開發。”這位開發商分析稱。更為嚴重的是，與早年開發商土地儲備多為廉價用地不同，現在天量的土地儲備，很大一部分是在2007至2009年間高價獲得的。

　　“現在這個市場，這些地的處理就只有兩個辦法。要么，犧牲利潤，迅速出手換得現金，再去尋覓當前還算便宜的土地；而另一條出路，則是坐地漲價。”上述開發商稱，在“限購”、“限貸”不放松的前提下，第一條道路顯然是千軍萬馬擠獨木橋，“恐怕很多拿了地的國企，還是第二條思路”。

　　如果這一幕發生，屆時政府又將如何處理？擴大房地產稅試點，對商品房預售制度進行技術性的微調成為一些業內人士認為最可能的措施。“取消預售顯然是不現實的，但通過對預售各個環節的調控來調節市場預期卻是可行的辦法。”業內人士表示。

來源：經濟觀察報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀