剛需型房企沖擊一線格局 房地產行業或再度洗牌

　　有分析認為，在調控政策的引導下，首次置業需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發展的主要動力

　　近期陸續出爐的上市房企中報顯示，調控并未令房地產行業整體一蹶不振，但每一輪調控確實都使房地產業經歷了一次洗牌的過程。在這其中，一些房企把握住了機會，一些房企則就此沉淪。

　　8月2日，中國指數研究院在北京、香港兩地，同時發布專題行業研究報告，對調控后未來五年房地產住宅市場趨勢作出預判。該報告預計，在調控政策的導引下，首次置業需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發展的主要動力。而隨著調控對“游戲規則”的影響，更重視資金周轉速度，產品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程，獲得更快發展。

　　針對這一趨勢，著名經濟學家趙曉認為，此次調控是一次影響游戲規則的調控，過去房地產市場，政府靠賣地就能賺錢，開發商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返，行業將迎來重新洗牌。

　　莊凌顧問董事長張映光認為，房地產行業過去十年間，經歷過兩次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地產企業獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。一次是2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發商行列，如SOHO中國，龍湖，恒大等，但也有一批房地產企業，由此從一線退居二線。

　　而此輪房地產行業將迎來第三次洗牌，這次洗牌與前兩次相比將更為猛烈。房企的發展模式是否與國家調控方向一致以及現金流的穩健性，抵抗周期性市場調整的能力，成為至關重要的因素。

　　住宅去投資化剛需主導市場

　　中國指數研究院報告認為，未來五年，重點城市住宅成交量持續上升，增速在2013年后逐步趨緩，復合增速為6.5%，2016年成交面積可達2.6億平方米；供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。未來五年，重點城市的剛需成交總量、首次置業和首次改善需求都將穩步上升，但增速逐漸放緩，年均復合增長率分別達到6.3%、5.8%和6.8%；剛需市場供應總量、首次置業和首次改善供應量都將一直維持上升趨勢，年均復合增速分別達到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分別達到1020萬平方米、516萬平方米和504萬平方米。

　　剛性需求——即首次置業和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發展的主要動力，而一線城市以及一些快速發展的二線城市，將比其他地區具有更持續的增長潛力。

　　對此，住宅和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產發展的潛力。如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動了住宅市場的需求。

　　但另一方面，在國家調控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，即便限購取消，只要信貸政策仍舊維持對多套置業的高杠桿，那么投資住宅的回報率便不會太高。以投資為重要基礎的中高端住宅市場的需求，將受到明顯抑制。

　　實際上，進入今年五月，國家政策鼓勵首次置業需求，而不斷強調抑制投資投機需求的方向已非常明確。從市場表現看，剛性需求成為成交量回暖的主要推動力。房地產上市公司上半年業績報告則顯示，剛需模式成為左右大型房企業績的主要因素。　　

　　行業洗牌趨勢漸明朗

　　目前，以高周轉見長的“萬恒中保”已經取代傳統的“招保萬金”成為中國樓市新“四大天王”。而前兩年緊追萬科的綠城，幾乎已經正式告別第一陣營。

　　對此，市場普遍的觀點認為，招商、金地、綠城的產品結構過于集中在中高端住宅開發，忽視了剛性需求所要的中低端產品，導致公司在后來的競爭中處于下風。而招商地產在今年通過對產品結構的調整，已經取得了很好的銷售成績。

　　秦虹表示，從目前市場調研的情況看，大戶型住宅是受目前調控政策影響最大的產品形態，明顯滯銷。

　　恒大集團董事局主席許家印曾表示，恒大中端至中低端產品占70%。佳兆業集團總裁金志剛此前在接受《證券日報》記者采訪時也稱，其公司今年推出300萬平米的規劃可售面積中有90%是普通住宅。

　　市場人士預計，以“萬恒中保”為首的主要以開發中低端住宅為主的房企，將在此輪調控后，進一步擴大市場占有率。

　　二線房企蓄勢待發

　　調控令一些一線房企的發展受到明顯影響，但也有一些二三線房企，因其模式更契合市場方向可能脫穎而出，這種情況與2009年，龍湖、恒大引領的一批二線房企的崛起相似。可以說，每一輪調控，也都會為一些房企提供絕佳的發展機遇。

　　近期，較為引起媒體關注的旭輝地產，便是其中一例。不久前，有香港媒體曝出，旭輝地產今年有赴港上市計劃。盡管這一消息并未得到旭輝地產的證實。但一直以剛性需求作為主要市場的旭輝地產受到資本市場的關注，并非沒有理由。

　　公開市場數據顯示，旭輝地產是今年上半年，最得益于市場剛需性回暖的開發企業之一，其銷售額躋身上海前三，對于一家全國排名在30位左右的中型房企而言，增長可謂相當迅速。

　　旭輝集團董事長林中表示，“旭輝的產品結構目前在中低價位產品的量占60%。企業一直在靈活應變，我們每月都在做產品結構分析。旭輝早在2010年就意識到行業的變化，及時調整了產品戰略。目前，旭輝超過140平米以上的產品比例大概只占了20%。在調整完后，產品定位主要是宜居住宅、大眾精品，以滿足中產階級剛需、自住的首置、首改產品為主，”他表示，“從2011年來看，銷售最好的就是我們現在做的大部分主流產品——中低價位、中小套型，滿足首次置業、剛需改善。我們去年這類產品只占了45%，今年占了60%。我們估計，剛需產品在住宅產品類明年目標應該會占到80%。”

　　華高萊斯董事長李忠則認為，中國一線城市化持續性更強，城市人口聚集效應會越來越明顯，北京、上海等城市圈的發展，是支撐旭輝模式的主要動力。

　　2009年，在市場谷底，龍湖、恒大等企業成功上市，并借助資本市場，快速擴張，令一線房企的格局發生了改變，而此輪調控后，又有一批房企正準備通過資本市場的洗禮完成一場蛻變。據記者了解，卓越、協信等房企都有沖擊資本市場的打算。

來源：中國經濟網—《證券日報》

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