樓市博弈戰明顯向開發商傾斜 房價持續飆升或遭新"痛擊"

　　年中的樓市，就如同盛夏的天氣一樣，熱字當頭。隨著連續兩次降息刺激，樓市擺脫了上半年的低迷狀態，快速步入回暖通道，甚有一路“高歌猛進”的勢頭。而地方政府也是小動作微調政策頻出，探底中央底線。事實上，中央政府對于樓市的調控從未放松，國家領導人更一再表態：絕不能讓樓市調控房功虧一簣。專業人士判斷：如果房價繼續飆高，不排除有更嚴厲政策出臺的可能。

　　樓市升溫交投兩旺

　　2012年已進入第三季度，這是樓市傳統意義上的淡季。而七月的到來，并沒有影響到樓市回暖的腳步，反而表現出量價齊升、交投兩旺的態勢。中原市場研究部統計數據顯示，截至7月25日，月內全國主要城市商品房簽約再創新高，合計總簽約套數達21.28萬套，環比6月同期增長了6.9%，全月成交量有望達到28萬套，再創年內成交量新高。其中北京、廣州、上海、深圳等一線城市相比二線城市的商品房成交量回升速度更快。中國指數研究院數據也顯示，今年7月前三周，10個代表城市成交量為650萬平方米。與2011年同比增長了63%，與2010年和2008年同期比較增幅也在90%左右，僅比2009年同期略下降24%。

　　近幾個月樓市的儲蓄回暖，也使得大部分剛需購房者對樓市的預期發生逆轉，由最初對房價下降的期待演變成現在擔心價格反彈的恐慌。加之目前首套房貸政策松動、央行接連降息等動作使得部分剛需毅然出手。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，兩次降息對購房者的決策影響非常大。今年更容易獲得個人住房貸款，降息也降低了購房的實際成本。在一些城市中，從6月起大部分首套房可以執行8.5折的貸款優惠，疊加降息因素以后，相當于購房者少支付近10%的房款。因此，看準時機及早出手成了眾多持幣觀望的購房者的共識。

　　在這樣的背景之下，不少開發商也紛紛改變銷售策略。年初樓市整體低迷時，多數開發商選擇低價入市、以價換量策略,通過降價、促銷等市場優惠手段吸引購房人群。而隨著樓市回暖，當初降價幅度較大的樓盤已開始回調。開發商則正好借勢將從原先的“保銷量”變為“保利潤”。

　　“雖然目前樓市量價齊升態勢明顯，但面對中央旗幟鮮明的限購政策絕不放松的表態，房價出現大幅度上漲的概率還是很低的。”專業人士分析，十分明顯的是過高的漲幅市場以及剛需都不會買賬。

　　央行新政利好開發商

　　中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。這是自6月首次下調基準利率之后，一個月內的第二次降息，經過此次降息后，5年期以上貸款利率降至6.55%。

　　央行的接連降息對于缺少資金的開發商來說無疑是“久旱逢甘霖”的利好消息。在政策寬松的利好背景下，眾多樓盤銷售見漲。觀察人士分析，降息意味著融資成本會全面降低，開發商們緊繃的資金鏈也會略有松緩。數據顯示：相比六成房企出現虧損的上半年，6月樓市的全線飄紅讓幾大房企的銷售額和銷售面積均為近兩年來最高水平。其中，保利6月銷售額和銷售面積均創出歷史新高，銷售額達155.15億元，同比增長36.65%；萬科6月實現銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；招商地產6月簽約金額約45億元，環比5月份增長50%，創下單月新高。如此火爆的數據也令市場對下半年的樓市預期愈加樂觀。

　　進入七月，樓市博弈戰明顯向開發商傾斜。在杭州、南京、深圳、廈門等城市再現“日光盤”后，北京也加入到了這一隊伍，甚至出現了買房要托關系、房價一夜暴漲等“盛景”，久違了的千人排隊購房、拼搶樓盤現象重現。見慣大場面的京城商人漲起價來相當霸氣，前期銷售還不錯的樓盤紛紛提價。大興保利春天里一個月內提價甚多，價格猛增3200元/平方米，朝陽北苑的北京城建N次方每平方米暴漲5500元。北京某樓盤的一位開發商表示，大家都漲，我們就得跟風。雖然政府不斷強調調控房價不動搖的決心，但是全國幾大城市的“地王”還是陸續新鮮出爐。7月，中赫地產購得北京萬柳地塊，樓面地價逾4萬元/平方米，成為北京“地王”；近日，上海融創綠城以樓面價15054元/平方米的價格拿下唐鎮地塊，溢價率約為37%，創下今年上海住宅地塊成交單價最高紀錄。開發商如此熱情高漲的拿地，地王的頻出、土地高溢價出讓等無不刺激著購房者脆弱的神經。甚至出現了有購房者因為猶豫而遭遇樓盤暴漲，一夜之間損失幾十萬元的事件。

　　對此樓市的熱鬧場景，資深金融工作者余豐慧則冷靜地提醒購房者：房價短暫回升、土地溢價出讓，都不過是回光返照罷了。剛性需求集中出擊造成的房價上漲是不會持久的，只要投資投機性需求不出洞。但是也不排除能量很大的開發商在背后操縱，以達到營造緊張氣氛，擾亂市場“軍心”，促使購房者盲目實施購買行為，短暫拉高房價，以達到出清手中“存貨”、牟取暴利的目的。對此，必須保持高度警惕。

　　中央強調樓市調控不放松

　　由于上半年宏觀經濟下行趨勢明顯，樓市博弈越發明顯，不斷有地方試圖挑戰中央的底線，至少有40個城市出臺了不同程度的政策微調或變相放松限購措施，希望以房地產的成交量增加帶動日漸下滑的地方經濟。然而，對于地方的小動作來自中央的態度十分堅決。國土資源部和住建部日前聯合下發緊急通知，要求堅持房地產市場調控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。這也是近兩個月來國家對堅決堅持調控不動搖的決心的第九次表態，“招呼”打的如此密集可見中央的政策已然觸底了。

　　7月24日，國務院辦公廳針對近期房地產市場出現的新問題，高調地決定派出8個督查組，對北京、天津、江蘇、上海等16個省市房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。相關部門人士透露，督查組會通過座談會、暗訪、調閱文件等方式進行情況摸底。差別化房貸政策、一級地方限購措施的執行情況是督查重點。業內專家表示，此次督查的結果很重要，將會影響下一階段調控政策的走向。如果地方政策過度松動，落實不力，樓市價格持續飆高，則不排除中央政府再發新政的可能。其中可能包括提高二手房交易稅、房產稅收改革等等。

來源：中華工商時報

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