當禁墅令遇上樓市回暖，常被看作樓市風向標的別墅市場又生變數。多個房地產研究機構統計數據表明，今年上半年以來，特別是6月份禁墅令再次出臺后，北京別墅市場回暖速度明顯加快。業內人士表示，別墅產品供需缺口或將進一步拉大。不過，也有觀點認為，禁墅令對于不同產品的影響各有不同，特別是“離塵不離城”的城市別墅，因土地稀缺性，價值或將進一步突顯。
別墅市場加速回暖
今年6月18日國土資源部和國家發改委聯合發布關于實施《限制用地項目目錄2012年本》和《禁止用地項目目錄2012年本》的通知，已經是9年來的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更為嚴厲，足見政府嚴抓狠打的決心。
DTZ戴德梁行近日發布2012年第二季度高端住宅市場報告。報告顯示，由于第二季度時，國土部再次下達“禁墅令”，導致別墅在第二季度銷售量井噴。另外也有數據指出，在禁墅令出臺的6月份，就有9個項目成交金額過億元。全市別墅成交量約為350套，比去年同期翻了一倍多。
7月份，北京別墅市場進一步保持供需兩旺的態勢，據統計，7月上半月，已有9個年內新增別墅項目簽約，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相當于一天1.25套的成交節奏。
一些尚未開盤的別墅項目，也感受到了市場“氣候”的變化。位于國奧核心區的潤澤莊園·墅郡營銷負責人賈濤接受記者采訪時表示，近幾個月特別是6月份以來，來訪來電量明顯增大。
“雖然現在別墅的市場價格整體未有提升，但在旺季和政策契機下，購買力集中爆發，未來價格上升概率很大。不過別墅項目定位高端，市場份額很少，對普通商品住宅市場的影響不大。”賈濤表示。
城市別墅更受歡迎
“目前樓市整體開始回暖，如果沒有禁墅令，可能各種別墅產品回暖的速度會基本一致。不過，禁墅令的出臺，讓別墅項目原有的土地價值進一步疊加和放大，也使買家的心態發生了變化。”東匯置地CEO劉東表示。
劉東舉例說，比如國奧核心區的別墅項目，其土地價格遠大于郊區縣別墅項目的土地價格。特別在城區土地越來越稀缺的背景下，這種不同區域之間的土地價值差異將會越來越明顯。而禁墅令停止別墅類用地供應，實際上是在放大這種土地價值的差異化。
一項近期出爐的“2012北京別墅置業意向調查”結果也顯示，51.13%的別墅置業者選擇城市區域內，42%的調查者選擇距離城市繁華區較近的區域。從調查結果來看，別墅置業需求對區域的選擇是隨著與城市中心距離的遠近發生相應變化，距離城市中心越近的項目，越受市場歡迎。
潤澤莊園·墅郡曾做過一個內部市場調研，在6月份以前的來訪客戶中，僅有20%明確指出要購買城市或近郊別墅，而6月份以后，這個比例增加到了50%。“在國奧核心區新入市的項目中，像我們這樣的別墅很少，買家的這種心態變化，對我們當然是利好。”賈濤說道。
據記者了解，6月份以來，距離市區較近的別墅產品銷售普遍看好，如潤西山、遠洋天著等項目，越來越多別墅購買者對市區便利性的要求正在增加。
稀缺性日益凸顯
雖然當前別墅市場供需兩旺，一片紅火態勢，但國家對別墅項目的限制越來越嚴厲。
在本次禁墅令下發之前，業內就“高端住宅項目是否應該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔心高端樓盤房價上漲會引起普通商品房的跟漲。另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價對于普通購房者來說沒有太大意義。
在賈濤看來，與其他住宅產品不同的是，別墅具有絕對的稀缺性，這會進一步提升別墅的價值。“比如潤澤莊園·墅郡，在禁墅令出臺后，區域內很難再出現新的別墅項目，這也進一步提升了墅郡的稀缺價值。”
“或許短期內別墅的走勢會受到政策的一定影響，但因為別墅項目越來越稀缺，所以它和其他高端住宅類型的差異化價值會越來越大，市場抗跌性也會越來越突出。”劉東說道。
來源：京華時報
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