房地產調控迎來最艱難時刻

　　以“國八條”為標志的史上最嚴厲的房地產調控已經實施一年有余，調控最艱難的時刻卻彷佛是剛剛到來。地方政府、開發商甚至包括銀行，希望市場迅速上行的愿望空前強烈，曾經堅定的持幣待購群體也開始被越來越多的“恐慌性”購房者替代，而態度一直堅定的中央政府，則正在承受經濟下行的巨大壓力。

　　房地產市場陷入大博弈。

　　支持市場重新上揚方：愿望強烈

　　“割肉賣房”似乎已成昨日劇情，不少開發商，尤其是大開發商，儼然已經走過最艱難的歲月。

　　7月20日下午，不顧國土部和住建部以及《人民日報》的喊話，央企中海地產以29.7億元拿下天津八里臺原師范大學地塊，以成交樓面地價13026元/平方米摘得天津“地王”；

　　此前7月10日，北京萬柳地塊由中赫地產拍出26.3億元的高價，創北京新“地王”，樓面地價高達4.29萬元/平方米；

　　6月18日，廣州珠江新城地塊由恒大地產以13.22億元總價獲得，刷新近年來廣州“地王”，樓面地價高達3.29萬元/平方米，溢價率達到169%；

　　連續幾大“地王”的誕生，可以讓我們看到這些開發商的確“出手闊綽”。

　　“現在已經過了資金最緊張的時候，今年上半年是資金最緊張的時候，現在的資金情況依然差于歷史平均水平，但是已經開始慢慢地緩解了。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《中國產經新聞》記者表示，就資金狀況而言，大企業、央企好一些，中小企業稍微差一些。

　　上半年以來，房價走勢也在慢慢發生變化。來自易居地產研究院的數據顯示，今年上半年，全國商品房成交均價同比增長5.3%。

　　熱盼房地產市場迅速回暖的顯然不止開發商一方。

　　宏觀政策基調再次調為“穩增長”，把錢貸給誰，對于銀行來說卻并不是一個太容易的選擇。

　　7月13日上午，國家統計局公布了上半年主要經濟數據，GDP同比增長7.8%，3年來首次低于8%的經濟增速。與此相對應的，是多數產業的增長低迷。

　　“雖然開發貸是國家限制的，但最近的數據表明開發貸也有所增長。個人房貸更是銀行比較看好的。”楊紅旭表示，相對于其他產業而言，房地產市場雖然身處嚴厲的調控之中，但其發展潛力不容小覷。而目前不少銀行對于首套房貸款利率推出打折優惠，就是銀行積極行動的表現之一。

　　除了開發商與銀行，房地產嚴厲調控刺痛的還有地方政府，隨著地方財政壓力的加大，地方政府政策放松的試探步伐也邁得越來越大，甚至因“步伐過大”而被緊急叫停。

　　例如：石家莊曾草擬住房限購微調辦法，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優惠近日被銀監部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區收縮至一條街區，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停。

　　雖然不少地方的政策調整被緊急叫停，不過更多的城市卻選擇了屢敗屢試。

　　據不完全統計，自房地產調控以來，通過各種手段“松綁”樓市調控的城市已達近50個，其中成都、重慶、揚州等城市微調政策獲放行。

　　中原地產市場研究總監張大偉向《中國產經新聞》記者指出，地方政策微調不斷，且力度有進一步加大的趨勢。“特別是在目前經濟出現局部困難的情況下，減少有關房地產部分收入對地方政府來說壓力非常大。”

　　支持市場繼續穩定方：手段給力

　　目前看來，寄望樓市調控的購房者以及中央各部門，手中最有力的武器仍是“限購”。

　　最先“繃不住”的就是那些囊中羞澀卻又急需用房的人，近期市場回暖的種種表現已經給了這部分人極大的刺激，而不少曾經堅定的持幣代購者已經演變為“恐慌性”購房者。

　　楊紅旭表示，近期“地王”頻繁出現，對市場是一種促進式、助長式影響。“地王的出現，一方面是因為有些地塊是特別的優質。第二方面地王的出現會影響人們的心理預期，覺得地價要漲，房價也要漲。”

　　安邦咨詢分析師蘇晶向《中國產經新聞》記者表示，雖然存在恐慌性購房的現象，不過現在主要還是以剛性需求為主，投資性的需求還不能算是有規模的入市。“在限購還沒有放開的情況下，房產投資還是有較大的限制。”

　　張大偉也向《中國產經新聞》記者指出，限購對市場依然有較大的影響。“現在市場成交量還僅僅是復蘇，與2009、2010年來說還是有很大的差距的。以北京為例。2009年、2010年的首房新房的年成交量大概在20萬-30萬套，加上二手房總成交量能達到50萬套。但是現在的總成交量才達到20萬-30萬套，與市場高點比較還是有很大差距的。”

　　像所有關注著中國房地產市場的人一樣，張大偉密切關注著這個市場的每一個微妙的變化。

　　張大偉向《中國產經新聞》記者表示，調控以來，一直存在中央對樓市堅決調控與地方政府對調控微調的博弈。尤其是最近，雖然中央各部委多次重申調控力度不會減弱，甚至10天內四部委相繼辟謠，但是地方政府的微調依然在頻繁出現，“地方政府對樓市調控松綁意愿很強烈。”

　　不過張大偉也指出，各地政策微調一旦過度中央肯定會有預調應對，所以目前來看市場明顯過度反彈的可能性很小。

　　蘇晶向《中國產經新聞》記者表示，中央方面還沒有絲毫的妥協。她表示，出于平衡宏觀經濟走勢的考慮，銀行信貸等政策有所放松，不能否認對房地產行業有利，但也并不是針對房地產行業放松。但是，地方政府會抓住機會做某種程度上的放松。“因為地方還是傾向于把房地產行業擺在一個比較重要的支柱位置。比如說財政需要土地的收入，比如說當地的一些企業需要房地產去拉動，現在沒有辦法改變這樣一個局面。”

　　蘇晶表示，中央政府和地方政府有一定的博弈，但是在近期，地方政府還不敢有太大的動作。而現在也不能確定會以哪方面的勝利為結束，但最終會有一個平衡的、比較適中的辦法來解決。比如說，以其他的政策來代替現在的調控政策。從長期看的話，限購肯定不是一個好的政策。將來會有一些政策來代替限購政策，現在預期比較強的，呼聲比較大的是房地產稅，各個地方也會有一些地方性的政策，比如說從土地入手，從信貸入手。這些都會陸陸續續出來。“究竟什么時候限購會放開或者說會逐步放開還要看中央的態度，這樣跟宏觀經濟以及國際經濟形勢聯系起來。畢竟我們不是一個純封閉的市場，各方面都要考量。準確的時間點還不好說。”

　　事實上，對于近期樓市的回暖完全沒有必要過分恐慌。一方面，如蘇晶等人分析的那樣，在“限購令”之下，市場缺乏暴漲的條件。另一方面，則像張大偉所分析的，在目前經濟的確出現一些問題的時候，繼續嚴厲調控樓市的確難度非常大，在目前情況下，微調樓市政策，繼續發揮樓市對經濟的拉動作用非常必要。

　　不過，張大偉指出，關鍵需要注意力度和方向。

　　首先：要繼續抑制投資需求，限購城市的力度不僅不應該放松，甚至應該繼續加強，限購并非禁購，在之前限購的繼續上，應該加大全國聯網城市的多城市限購多套房。

　　其次：保證自住需求、改善需求入市。對真實自住需求的信貸政策應該維持一定松動，但是松動的幅度不宜過大，以免被市場理解為全面放開的信號。

　　第三：打擊空置，對非自住、非出租的房屋應該征收空置稅。

　　第四：開發部分投資渠道，避免群眾的投資只能選擇樓市。繼續盡可能地加大保障房的建設，保證保障房供應的真實。

來源：中國產經新聞

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀